[비즈한국] 부동산 시장의 아파트 공급 부족 문제를 해결하기 위해 정부에서는 두 가지 대체 주거 부동산의 완화를 제안했다. 하나는 오피스텔이고 다른 하나는 생활숙박시설이다. 오피스텔 정책 변화는 아파트 수요를 분산 흡수하기 위해 주거형 오피스텔을 양성화하겠다는 것이다. 생활숙박시설 정책 변화는 숙박시설로만 이용시키던 생활숙박시설을 주거형 오피스텔로 전용할 수 있도록 하겠다는 것이다. 최근 이 두 부동산의 완화 정책들이 발표됐다.
먼저 생활숙박시설이다. 2023년 10월 14일까지 생활숙박시설 건축물 용도를 오피스텔로 변경하는 경우 ‘오피스텔 건축기준’ 일부를 완화해 적용하기로 했다. 2023년 10월 14일까지는 기 사용승인된 생활숙박시설의 용도를 오피스텔로 변경하는 경우 ‘오피스텔 건축기준’ 중 발코니 설치 금지, 전용출입구 설치, 바닥난방 설치 제한 등의 규정을 적용하지 않을 수 있다고 발표하였다.
또한, 2021년 10월 14일 이전에 분양공고를 한 생활숙박시설에 대해서도 건축법 제16조에 따라 오피스텔로 허가사항의 변경을 하는 경우 위 규정을 적용하지 않을 수 있다고 하였다.
안목치수란 공동주택이나 오피스텔의 경우 눈으로 보이는 벽체 안쪽을 기준으로 전용면적 산정 중심선 치수를 의미한다. 그 외의 건축물은 벽체의 중심선을 기준으로 전용면적을 산정한다.
법을 개정하면서까지 생활숙박시설을 아파트 대체제로 활용하고 싶은 것이다.
두 번째로 오피스텔 완화 정책이다. 국토교통부는 2021년 9월 15일 발표한 ‘공급확대를 위한 현장 애로 개선방안’의 후속조치로서 ‘오피스텔 건축기준’을 11월 12일 개정 고시한다고 발표했다.
오피스텔 건축기준 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.
3~4인 가구에 적합한 중대형 오피스텔 공급 촉진을 위해 오피스텔은 실별 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에만 온돌·전열기 등 바닥난방 설치가 가능했으나, 앞으로는 전용면적이 120㎡ 이하인 경우까지 바닥난방 설치가 허용된다.
오피스텔은 아파트와 달리 전용면적 산정에서 제외되는 발코니 설치가 금지돼, 동일한 전용면적이더라도 아파트 대비 실사용 면적이 작아 3인 이상 가구의 주거수요 대응이 곤란했다. 발코니는 건축물 내·외부를 연결하는 완충공간으로서 전망·휴식 등의 목적으로 외벽에 접하여 부가적으로 설치하는 공간이다. 외벽에 접한 길이×1.5m를 바닥면적에서 공제하는 것이다.
바닥난방 허용 면적 확대로 전용 84㎡ 아파트에 준하는 중대형 주거용 오피스텔 공급이 촉진되어 3~4인 가구의 주거수요 대응 및 주택난 해소에 기여할 것으로 정부는 예상하고 있다. 전용면적 84㎡ 아파트는 발코니(서비스면적 약 30㎡) 고려 시, 실사용 면적 약 120㎡이 된다.
오피스텔 역시 법을 개정하면서까지 아파트의 대체상품을 공급하겠다는 것이다.
여기서 의문이 생긴다. 생활숙박시설은 오피스텔 수요를 보완하는 것이고, 오피스텔은 아파트 수요를 분산 흡수하는 것이라 이야기했다. 결국 생활숙박시실이든 오피스텔이든 아파트 수요를 보완하는 역할을 하는 것인데, 그냥 아파트 공급을 더 많이 하면 되는 것이 아닐까 하는 것이다.
물론 아파트를 많이 공급하기 위한 노력을 하고 있다. 3기 신도시를 포함해 3080+(2·4대책) 부동산 공급 대책까지 향후 10년 동안 공급될 아파트 규모가 최소 200만 호가 넘는다. 계획대로라면 말이다. 현재 여당과 야당의 대통령 후보들조차도 대선 공약으로 300만 호 가까운 공급 대책을 전면에 내세우고 있다. 그만큼 대한민국 부동산 시장에는 아파트 공급이 부족했다는 것이고, 그 보완책을 거의 모든 수단을 동원해 공급 정책들을 추진하는 것이다.
하지만 아파트 공급에는 물리적인 시간이 필요하다. 신도시 사업은 최소 5년 이상이 소요된다. 지금 사전청약을 하고 있는 3기 신도시의 경우, 기 개발된 신도시 분양 물량을 전용한 것을 제외하면 2025년 이전에 입주할 수 있는 물량은 없다. 공공재개발, 공공재건축 등으로 공급 속도를 가속화할 정비사업도 마찬가지다. 아직 확정된 구역이나 단지조차 없다. 확정이 된다 해도 최소 4년 이상 소요될 것이다. 단기적으로 공급할 방법이 없다.
결국 정부가 선택한 방법이 단기 공급 대책의 일환으로 오피스텔과 생활숙박시설을 이용하겠다는 것이다. 이 두 부동산 시설은 주거지역이 아니라 대부분 상업지역 등 기존 도심 내 부지를 활용하므로 공급 속도가 매우 빠르다. 규모가 작다면 1년 만에 공급될 수도 있다. 부지만 확보되면 2~3년 안에는 대부분 공급이 가능하다. 그렇기 때문에 단기 수요 해소를 위해 오피스텔과 생활숙박시설을 양성화하는 정책이 연이어 쏟아지는 것이다. 그러다 보니 최근 시세가 대단히 높게 상승했다. 또한 분양권 거래도 가능한 곳들이 많다 보니 분양권 시장도 활성화되어 버렸다. 억대 프리미엄 생기기도 한다. 새로운 부동산 투자 시장을 정부가 만들어 준 것이다. 이러다가는 가래로 막을 것을 호미로 막을 수 있다.
그래서 걱정이다. 이 단기적인 비아파트 공급 대책은 분명히 휴유증이 클 것이다. 아파트 대체재는 아파트가 부족할 때에만 유용한 것이기 때문에 아파트가 정상적으로 공급되면 효용성이 떨어지게 된다. 임차로 거주하는 수요층들에게는 문제가 크게 되지 않겠지만 매매로 오피스텔이나 생활숙박시설을 매수한 층, 소위 상투를 잡은 어설픈 투자자들은 상처가 클 것이다. 묻지 마 투자를 하지 않기 위한 최소한의 공부가 필요하다.
정부는 지난 4년 6개월간의 부동산 공급 정책 실패에 대한 언급이나 사과를 하지 않고 있다. 하지만 현재 추진하는 이러한 비아파트 공급 대책이 결국 정책의 실패를 스스로 인정한 꼴이 된다. 공급에 대한 시급함은 알겠으나 그렇다고 땜빵식 정책으로 비판을 모면하려는 시도는 옳지 않다고 생각한다.
정책 실패를 임시방편도 안 되는 정책으로 입막음할 때가 아니다. 물리적인 공급도 필요하지만 현재는 기존 물량의 거래를 원활하게 해 주는 것이 필요하다고 본다. 기존 아파트들의 매매 물건 확보를 위한 정책, 전세 매물 확보를 위한 정책이 정말 필요할 때다. 높은 분들이 직접, 지금 이사를 하지 못해 발만 동동 구르고 있는 서민들의 주거 실태를 한번이라도 현장에서 확인했으면 좋겠다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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