[비즈한국] 국토교통부에서 발표한 2021년 9월 미분양 통계 자료와 관련해 수도권 미분양이 증가한다는 기사들이 꽤 많이 보이길래 데이터를 직접 살펴봤다.
서울부터 살펴보자. 서울의 미분양 통계는 그대로다. 신규 분양한 물량 중에서는 미분양이 단 한 세대도 없었고, 준공 후 미분양이 55세대가 있다. 준공 후 미분양은 악성 미분양이라고 한다. 매수 수요가 없는 경우다. 통상적으로 입지가 나쁘거나 가격이 비싸거나 상품 경쟁력이 떨어지는 경우에 발생한다.
서울 내 준공 후 미분양 주택을 검색해 보면 강동구 길동의 경지아리움 원룸형 주택으로 37호가 미분양 상태이고, 강동구 천호동의 현진리버파크 초소형 주택이 9호와 광진구 자양동 자양호반써밋플레이스 5호, 구로구 오류동의 도시형 생활주택 다원리치타운 4호 등이다.
일반적인 20평형대 이상 아파트의 미분양은 단 한 세대도 없다. 세종시와 더불어 미분양이 전혀 없는 광역 지자체라고 볼 수 있다.
인천 미분양은 2021년 8월까지 총 339호였다가 9월에 101호가 증가해 총 440호가 됐다. 신규 추가된 인천 미분양 물량은 미추홀구 문학동의 에스아이파크 107호다. 순수 증가분이 101호이고 신규 추가된 미분양 수가 107호니까 기존 미분양은 감소했다고 볼 수 있다. 특히 에스아이파크는 아파트가 아니라 대규모 빌라 단지다. 결국 인천광역시 역시 아파트 미분양은 계속 감소하고 있다.
경기도는 8월까지 총 789호가 미분양 세대였는데 9월에 129호가 증가해 918호가 되었다. 신규 미분양으로 조사된 주택을 보면 용인시 처인구 이동읍의 도시형생활주택 리메인시티인데 총 247호 미분양 되었다. 247호의 신규 미분양을 감안하고 129호 순수 증가했다면 경기도 역시 아파트 미분양은 감소했다고 볼 수 있다.
결국 아파트 미분양은 여전히 감소하고 있는 추세이며, 사상 최저의 미분양 기록을 갱신하고 있다. 이런 사정이다 보니 경기도와 인천광역시의 아파트 시세 상승률이 연일 최고가를 갱신하는 것이다.
인천광역시의 2021년 입주 물량은 1만 9000호 정도다. 2022년 입주 물량은 3만 7000호, 2023년 입주 물량은 4만 호 정도다. 2022년도가 인천광역시로서는 가장 중요한 시기가 될 듯하다. 미분양이 증가할 것인지, 그래서 시세 조정까지 연결될 것인지 매월 미분양 통계를 지켜볼 필요가 있다.
반면 경기도의 입주 물량은 2021년 11만 3000호였는데, 2022년 10만 6000호, 2023년 8만 8000호로 2년 연속 감소한다. 경기도의 상승률이 지역에 따라 등락 차이가 심할 듯하다.
하지만 수도권의 시세 및 미분양 키는 늘 그래왔듯 서울특별시가 쥐고 있다. 2020년 4만 9000호가 넘는 입주 물량이 있었지만, 2021년 3만 1000호로 크게 줄었고, 2022년은 2만 호, 2023년은 2만 2000호 정도가 예정돼 있다. 인천의 입주 물량이 증가한다 해도 서울시의 수요가 인천시로 분산된다면 인천시 부동산 시장은 2021년처럼 계속 상승할 수도 있다.
경기도 주요 지역과 서울 주요 지역의 부동산 시장은 쉽지 않은 시장이 될 전망이다. 어떤 숫치를 봐도 내 집 마련이나 임차로 이사를 가야 하는 세대들에게 부담이 될 것으로 보인다. 미리 이사 대책을 세워야 할 것이다.
인천광역시는 예측이 어려운 시장이다. 입주 물량만 보면 당연히 조정돼야 할 시장이다. 인천시 자체 수요만으로는 꽤 오랜 기간 해소해야 하는 양이기 때문이다. 하지만 광역 교통망이 좋아지고 서울, 경기, 인천 이동이 많아진 최근 주거지 선택 트렌드를 고려하면 서울이나 경기도에서 인천을 대체수요지로 선택할 가능성도 높아 보인다. 왜냐하면 서울은 말할 것도 없고, 경기도와 비교해서도 가격이 월등히 낮기 때문이다. 그리고 여러 가지 개발 호재로 입지 기반시설이 좋아지는 곳들이 많아 실제 이주를 많이 하는 것도 사실이다.
미분양 통계를 분석하는 것은 현재 큰 의미가 없다. 금융위기 전후와 비교하면 전국 모든 지자체의 미분양 수치는 미미한 수준이다. 오히려 입주 물량과 지역 간의 이동 통계에 주목을 해야 할 듯하다.
다시 말하지만 서울, 경기, 인천 지역 내에서 이사를 해야 하는 세대는 미리미리 이사할 집을 마련해야 한다. 매매든 전세든 월세든 말이다. 미리 준비하지 않으면 2022년은 참 힘든 한해가 될 듯하다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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