[비즈한국] 국토교통부는 2021년 8월 28일 제3차 주거정책심의위원회를 개최해 투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)을 심의 의결했다. 6월 30일 개최됐던 제2차 주거정책심의위원회에서는 향후 1~2개월 간 시장 상황을 추가 모니터링해 규제지역 조정안을 재논의키로 했고, 이에 따라 이번 제3차 주거정책심의위원회에서 투기과열지구 조정대상지역 조정(안)을 논의한 결과, 창원 의창구 북면 동읍의 일부 지역에 대해 투기과열지구를 해제하고, 경기 동두천시의 일부 지역은 조정대상지역으로 신규 지정했다.
최근 주택시장 과열이 나타나고 있는 지역에 대해 법적 정량 요건 및 정성 요건 등을 종합 점검한 결과, 2021년 들어 주택 가격 상승세가 지속된 경기 동두천시를 조정대상지역으로 신규
지정키로 한 것이다.
동두천시는 최근 교통여건 개선 기대감이 확산됨에 따라 역세권 인근 단지를 중심으로 투자 수요가 유입되며 거래량이 급증하고 주택가격 상승률도 확대됐다. 1~7월 기준 2020년과 2021년 아파트 거래량을 비교해 보면, 경기도 전체 거래량은 18만 1246건에서 12만 4391건이 거래돼 31.4%가 감소했지만, 동두천시는 전년 1021건에서 올해 2249건으로 120.3% 증가했다.
또한 동두천시 월간 주택 가격 상승률 추이를 보면 5월 1.06%, 6월 1.23%, 7월 1.25% 상승해 매우 높은 상승률을 3개월째 유지하고 있다. 시장 과열 양상이 1호선 지행역 인근으로 국한돼 나타나는 점을 감안해 인근 6개동(송내동·지행동·생연동·보산동·동두천동·상패동)만 선별 지정했다고 발표했다.
반면 2020년 12월 투기과열지구로 지정된 경상남도 창원시 의창구의 경우, 최근 3개월 주택가격 상승률이 현저히 낮았다. 창원시 의창구의 최근 3개월 누적 주택가격 상승률은 0.20%로 현재 규제지역으로 지정된 113개 시군구 지역 중 최하위다.
하지만 창원시 모든 지역의 상승률이 낮은 것은 아니라, 지역 내 여건 차이도 큰 창원 의창구 내에서 상승이 거의 되지 않고 있는 북면, 동읍에 대해서만 투기과열지구 지정을 해제키로 했다. 하지만 아파트가 밀집돼 있고 주택가격 상승세가 지속 중인 북면 감계지구와 무동지구는 투기과열지구 지정을 계속 유지하기로 했다.
2020년 8월을 마무리하는 현 시점의 전국 아파트 시장을 정리하면, 세부 시군구, 읍면동 단위로 내려가면 다르겠지만 광역시 단위 평균만 보면 경기도, 인천광역시, 강원도, 제주도, 충청북도의 상승률은 높은 수준이고, 서울특별시, 대전광역시, 충청남도도 꾸준한 상승을 보이고 있다. 반면 세종특별자치시는 한 달째 시세조정 중이고, 전라남도, 대구광역시, 울산광역시, 경상북도, 전라북도, 광주광역시, 부산광역시, 경상남도 시장은 보합 시장이다.
특히 경기도와 인천광역시의 상승세는 2021년 1월 이후 계속 높다. 상승률도 상당히 높은 수준이다. 현재 서울은 25개구 모두 투기과열지구이고, 인천도 연수구, 남동구, 서구가 투기과열지구이며, 미추홀구, 중구, 동구, 계양구, 부평구가 조정대상지역이다. 경기도 역시 거의 대부분의 시 지역이 규제지역이었고, 시 지역 중에서는 마지막으로 동두천시가 편입된 것이다.
반면 보합 시장인 경상남도에서 가장 조정이 심한 의창구의 일부 지역이 규제 대상에서 해제됐다.
이 두 지역의 규제 여부 변화가 현재 대한민국 전체 부동산 시장을 잘 설명해 해 주고 있다.
수도권 지역으로는 꾸준히 수요가 몰리고 있고, 비수도권 지역은 몇몇 지역을 제외하면 꾸준히 수요가 감소하고 있다는 것이다. 더 정확히 분석하면 수도권은 서울로 몰려드는 증가분의 수요를 경기도, 인천에서 나누어 수용하고 있고, 비수도권은 핵심 입지들을 제외하면 수도권으로 이동하는 지역이 증가하고 있다.
인구(수요)가 줄어드는 지역은 시세도 조정되고 있다. 그런데 왜 하락 수치가 아니라 보합 수치로 데이터가 나올까? 현재 지방에서도 분위기가 매우 좋은 시장이 있다. 바로 청약 시장이다. 현재 분양 시장은 거의 모든 지역의 청약 결과가 좋다. 초기 계약률(분양 후 3개월 내 계약률)이 대부분 지역에서 100%에 육박하고 있다.
이 부분이 현재 시장을 이해하는 가장 중요한 포인트다. 2주전 ‘부동산 인사이트’ 칼럼에서 소개해 드렸던 주거실태조사 칼럼을 반드시 다시 보시기 바란다. 현재 주택시장을 좌우하는 가장 큰 동력은 새 아파트로의 이사 욕망이다. 이번에 발표된 주거실태조사 결과대로 시장은 움직이고 있다. 수도권이든 비수도권이든 말이다.
서울 등 인기가 많은 핵심 입지는 구축도 대기 수요가 있겠지만, 이제 비수도권 지역 중 구축 등의 수요는 점점 감소하고 있다. 어쩔 수 없는 트렌드다. 이제 주택 선택 시 미래 수요를 꼼꼼하게 따져야 한다. 비수도권일수록 더 그렇다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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