[비즈한국] 전국 226개 시군구 중 아파트 전세 가격이 하락한 지역은 단 한 곳도 없다. 입주 물량 감소와 임대차 3법의 영향으로 임차 세대의 회전이 되지 않기 때문에 지역에 관계없이 시장에서 거래될 수 있는 전세 매물이 나오기 전까지 전세 가격은 여간해선 조정되기가 어려울 듯하다.
매매시장은 전반적으로는 상승 시장이 월등히 많다. 하지만 하락 지역도 눈에 띤다.
특히 전라남도 목포시의 하락은 꽤 오랜 기간 이어지고 있다. 목포의 하락 이유는 단순 명쾌하다.
지난 3년간 목포의 세대 전입전출 결과를 살펴보면 광주광역시로 이주해 나간 세대가 1632세대이고, 무안군으로 무려 2698세대가 이주했다. 무안에 목포 인구를 유인할 대규모 호재가 있었던 것일까?
목포에서 가장 인기 있는 주거 지역은 하당동이었다. 상동이라고도 한다. 하지만 남악신도시가 개발되면서 메인 주거지가 남악신도시로 이전한다. 남악신도시는 전라남도청이 있는 곳이다. 전라남도의 행정타운으로 개발되는 곳이다. 신도시로서 기존 도심에 없는 최신 기반시설이 생기는 곳이다.
전라남도 주요 지역의 입주 물량을 살펴보자.
무안의 전체 아파트 재고량이 약 1만 5000호인데, 2020년에만 3229세대가 입주했다. 같은 생활권인 목포에도 2667세대가 입주했다. 목포도 전라남도 내 수요가 많은 입지다. 인구 증감은 있지만 외지로 수요가 거의 빠져나가지 않는 곳이라는 의미다. 그런데도 시세가 빠졌다. 입주 물량 때문이다. 물량에는 장사가 없다는 것이 다시 한 번 입증된 것이다. 같은 생활권인 무안군과 함께 입주 물량이 시장에서 단기간 소화할 수 없을 정도로 많아 1년 이상 조정된 것이다. 2022년부터는 정상적인 시장이 될 가능성이 높다고 전망된다.
두 번째 지역은 대구광역시 중구다.
세 번째 지역은 세종특별자치시다. 세종 역시 2주 연속 마이너스 상승했다. 2020년 크게 상승했던 호가가 큰 폭으로 하락했다. 실제 거래가 많이 되지는 않지만 최고가 실거래 금액보다 낮은 금액으로 나온 호가도 보인다. 한동안 약보합세가 진행될 것으로 보인다. 세종시의 경우 2021년 시장은 약보합이 될 수밖에 없는 조건이다.
2020년 주변(대전·청주·천안) 지역이 규제지역으로 지정되어 가장 강한 규제를 받던 세종로 수요가 더 몰렸고, 입주 물량도 줄어 시세가 상승할 수밖에 없는 조건이었지만, 2021년 시장은 다르다. 세종의 가격 상승 대비 대전, 청주, 천안의 시세가 상대적으로 경쟁력 있는 시세가 되었고, 세종시의 입주 물량 역시 2020년 대비 크게 증가하고 있다. 2021년까지 세종의 약보합 시장이 예상되고, 입주 물량이 크게 주는 2022년부터 회복될 것으로 전망된다.
정리해 보자. 2017~2019년엔 상위 지역이 주로 상승했다. 2020년에는 중위 지역이 주로 상승을 했다. 2021년 현재 하위 지역이 주로 상승하고 있다.
상위 지역에서 수급이 꼬이자 중위 지역으로 수요가 밀려났고, 중위 지역마다 수급이 꼬이자
하위 지역으로 수요가 밀려나고 있다.
이 과정에서 수급이 꼬인 지역들은 거래량이 미미한 가운데 신고가를 갱신하고 있고, 하위 지역들은 거래량이 급증하는 가운데 사상 최대 호황을 누리고 있다.
이제 ‘묻지마 매수’를 조심할 타이밍이 온 듯하다. 상급 입지, 상급 상품들은 시간이 해결해 주는 투자를 할 수 있지만 하급 입지, 하급 상품들은 시간이 오히려 결함이 될 수 있다.
물론 지금도 사야 할 아파트는 많다. 하지만 지금부터는 사면 안 될 부동산도 증가하고 있다. 두 부동산은 반드시 구분해야 한다. 스터디 케이스로 위 3개 사례를 반복해서 살펴보자.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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