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[팩트체크] '공공물량 51%' 3기 신도시 고분양가가 공공주택 때문?

공공주택 사업비 많이 들어 분양가 높아졌나…전문가 의견 '영향 크다 vs 미미' 엇갈려

2021.07.20(Tue) 14:27:54

[비즈한국] 3기 신도시 등 공공택지지구(3기 신도시) 사전청약이 28일 시작된다. 정부는 3기 신도시 분양이 수도권 부동산 안정화에 기여할 것이라 예상한다. 하지만 사전청약일이 다가올수록 시장에서는 기대감보다 우려의 목소리가 커지고 있다. ‘임대 신도시’라는 비아냥이 나오고, 높은 분양가에 실망한 기색이 역력하다. 

 

3기 신도시인 인천 계양과 성남 복정1 등 정부가 조성한 수도권 신규택지의 사전청약이 시작된 16일 경기도 성남시 수정구 한 공사 현장에 안내 현수막이 붙어 있다. 사진=연합뉴스

 

#임대주택비율 35% 이상, ‘임대 신도시’라며 불만 토로  

 

16일 3기 신도시 사전청약 모집공고가 공개됐다. 1차 사전청약으로 인천 계양, 위례 신도시, 성남 복정1, 의왕 청계2, 남양주 진접2 등에 4333가구가 공급된다. 정부는 올해 네 차례(7월, 10월, 11월, 12월) 사전청약을 통해 3만 200호를 공급한다고 밝혔다. 내년까지 6만 2000만 호를 공급할 계획이다. 

 

집값이 하루가 다르게 상승세를 타며 3기 신도시 분양에 관한 관심도 매우 높아졌다. 문자 메시지 등으로 청약일정을 안내하는 ‘청약일정 알리미 서비스’ 신청자는 약 50만 명에 달한다. 하지만 높은 관심만큼 우려도 커지는 분위기다. 일부 예비 청약자 사이에서는 공급 주택 비율에 대한 불만이 크다. 1·2기 신도시보다 임대주택비율이 높아진 것을 두고 ‘임대 신도시’, ‘주공 신도시’라는 말까지 나올 정도다. 

 

현행 공공주택 특별법에 따르면 공공주택지구의 공공임대주택은 전체 주택 가구 수의 35% 이상, 공공분양주택은 25% 이하를 공급한다. 공공임대주택과 공공분양주택을 모두 합친 가구 수는 전체 가구 수의 50% 이상이어야 한다. 3기 신도시는 공공주택 특별법을 적용받는 만큼 공공임대주택 비율이 35% 이상으로 공급된다. 인천 계양지구의 경우 공공임대가 35%, 공공분양이 16% 등 공공주택 비중이 51%를 차지한다. 

 

반면 1·2기 신도시는 공공주택 특별법이 아닌 ‘택지개발촉진법’을 적용했다. 택지개발촉진법에 따르면 공공임대주택 비율은 20% 이상, 공공분양주택 비율은 15% 이상, 민간분양주택 비율은 80% 이하다. 

 

지난해 변창흠 전 국토교통부 장관은 인사청문회에서 3기 신도시에 대해 “공공임대 비율이 2기 신도시보다 높은 35% 이상으로 모두 장기공공임대 주택으로 공급하고, 공공분양을 포함한 60% 수준의 공공주택을 공급, 민간분양주택은 40% 미만으로 계획 중인 것으로 알고 있다”고 답한 바 있다. 

 

3기 신도시 사전청약을 기다렸던 이 아무개 씨는 “부동산에 관심 있는 지인들 사이에서는 3기 신도시를 ‘임대 신도시’라 부른다”면서 “주변에서는 임대주택이 많으면 지역 분위기가 안 좋을 것이란 얘기도 한다. 벌써 이런 말이 나오는 분위기에 청약 신청을 하는 것이 조금 망설여진다”고 말했다. 

 

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “우리나라 사람들은 부동산을 주거가 아닌 투자 개념으로 생각한다. 임대주택은 투자 수익을 거둘 수 없다 보니 선호도가 높지 않다”며 “또 일부 일반분양 주택 거주자들은 임대주택과 같은 지역에 있는 것 때문에 주거 만족도가 떨어진다고도 주장한다”고 말했다. 

 

2021년 사전청약 예정인 3기 신도시 등 공공택지지구. 노란색으로 표시된 지역(1~5번)이 1차 사전청약 대상 지역이다. 사진=국토교통부

 

#임대 비중 높아 분양가 높다?…“​영향 끼칠 수 있어”​ vs “​분양가는 건축비·택지비가 근간”​

 

일각에서는 임대주택 공급이 분양가에 영향을 줬다는 주장도 있다. 임대주택 비중이 높아져 부족해진 사업비 마련을 위해 일반분양 분양가를 높인 것 아니냐는 추측이다. 16일 공개된 3기 신도시 분양가가 예상보다 높은 수준으로 책정되며 이 같은 주장에 더욱 힘이 실리기 시작했다. 

 

성남 복정1의 경우 전용면적 59㎡(약 18평) 분양가가 6억 7600만 원, 위례는 55㎡(약 17평) 분양가가 5억 5500만 원대로 형성됐다. 정부는 3기 신도시 분양가를 시세의 60~80% 수준으로 공급할 것이라고 발표했는데, 기대보다 높은 분양가 책정에 예비 청약자들은 불만을 쏟아내는 분위기다. 특히 일부 지역은 주변 단지보다 분양가가 비싸게 책정되면서 질타를 받고 있다. 

 

국토부는 “개발 시기나 입지여건 등을 고려했을 때 구도심 등 특정단지와 직접 비교하는 것은 무리가 있다”며 “종합적으로 고려하면 시세의 60~80% 수준으로 보는 것이 타당하다”고 해명했다. 

 

한 예비 청약자는 “분양가 공개 전만 해도 아파트 분양가가 저렴해 상가 분양가가 높을 것이라고 예상했다. 이 때문에 상가 형성이 힘들지 않겠냐고 추측하는 사람이 많았는데, 아파트 분양가가 생각보다 높게 나왔다”며 “임대 물량으로 부족해진 사업비를 분양가로 채우는 것 아니냐”며 불만을 토로했다.

 

이에 대한 전문가 의견은 갈린다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “임대주택비율이 높아진 만큼, 일반분양으로 판매할 수 있는 세대수가 줄어든다. 그만큼 분양가에 영향을 끼칠 수 있다”고 말했다. 반면 여경희 부동산114 수석연구원은 “보통 분양가는 건축비와 택지비를 근간으로 책정된다. 임대주택 비중이 분양가 책정에 영향을 미치진 않았을 것”이라고 밝혔다.

 

정부는 공공임대·분양을 확대하는 움직임이다. 16일 국토부는 2·4 공급대책의 핵심으로 꼽히는 ‘도심 공공주택 복합사업’의 주택 물량의 70% 이상을 공공분양으로 공급하는 ‘공공주택 특별법’ 시행령 개정안을 입법 예고했다. 또한 박상혁 더불어민주당 의원은 15일 공공주택지구에 공급해야 하는 공공주택의 비율을 현행 50% 이상에서 80% 이상으로 상향하는 내용의 ‘공공주택 특별법 개정안’을 발의했다. 

 

서진형 대한부동산​학회장은 “정부는 주거 취약계층에게 주택을 공급해야 한다는 정책 목표 달성을 위해 공공 영구임대주택을 지을 필요가 있다. 다만 일반 주택의 경우 민간에서 공급이 더욱 활성화되도록 제도적 지원이 필요하다”고 지적했다.

박해나 기자 phn0905@bizhankook.com


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