[비즈한국] 2021년 6월 9일, 국토교통부(장관 노형욱)와 서울특별시(시장 오세훈)는 주택시장 안정 및 주택공급 활성화를 위한 정책 간담회를 진행했다. 간담회에는 국토교통부 노형욱 장관과 서울특별시 오세훈 시장을 비롯한 양 기관 주택정책 담당자들이 참석해 주택정책 전반에 대한 협력방안을 결정했다.
국토부와 서울시는 그동안 세 차례 공급대책(5.6, 8.4, 3080+대책) 등 부동산 시장의 안정과 양질의 주택공급 확충이라는 공동의 정책목표 실현을 위해 지속적으로 협력해왔다. 이러한 노력에도 불구하고 주택시장은 여전히 확고한 안정세로 접어들지 못하고 있으며, 시장 참여자들 사이에 주택공급이 계획대로 이루어질지에 대한 우려도 있다고 스스로 평가했다.
양 기관장은 공급정책에 대한 신뢰회복을 통해 시장불안 심리를 조기에 해소하기 위해서는, 기관장들이 직접 만나 현 시장상황에 대한 인식을 공유하고, 한 단계 높은 협력체계를 구축할 필요가 있다는데 뜻을 같이 했다고 공동 발표했다.
노형욱 국토부장관과 오세훈 서울시장은 정책협력 기본방향을 포함해 시장 관리, 주택 공급, 주거복지 등 주택정책 전반에 걸쳐 포괄적 협력체계 구축과 향후 추진일정에 대해 합의했으며, 주요 내용은 다음과 같다.
첫째, 부동산 시장 안정을 위해 정비사업 조합원 지위 양도 제한 시기를 조기화하기로 했다. 현재 재건축 정비사업의 경우 조합설립 이후 조합원 지위 양도 제한을 두었으나 향후에는 안전진단 통과 후 조합 설립 전 기간 중 시‧도시자가 지정한 날짜부터 제한이 된다. 아울러 재개발 정비사업의 경우 지금까지는 관리처분 이후에 제한을 두었으나, 변경되는 정책 안에는 정비구역 지정 이후 관리처분 전 시‧도시자가 지정한 날짜부터 제한이 된다.
이는 정비사업 공공성 확보 및 속도 조절을 위해서라고 이유를 설명했다. 정비계획의 공공성 확보를 통해 과도한 개발이익 사유화 방지 및 공공·민간 정비사업 공모 시 투기수요 유입 정비구역은 감점 등 불이익을 주겠다는 의미인 것이다. 이를 위해 합동 실거래 기획조사 등 시장관리 공조 강화하고 필요 시 추가 대책을 강구하겠다고 발표했다.
물론 예외 사유가 있다. 기준일을 지정하는 경우에도 사업이 장기 정체될 경우 매물 잠김을 막기 위해 예외적으로 다음의 3가지 조건일 때에는 조합원 지위 양도를 허용할 필요가 있다고 했다.
①안전진단 통과일(안전진단 통과일 이후 정비계획 입안 전에 기준일을 정한 경우에는 기준일, 이하 같음)부터 2년 이상 정비계획 입안이 없는 경우
②정비구역 지정일부터 2년 이상 추진위설립 신청이 없는 경우
③추진위설립일부터 2년 이상 조합설립 신청이 없는 경우
하지만 예외에 제외되는 사례도 있다. 장기정체 등 예외사유에 해당하나, 사업추진 기대감이 높아져 투기수요 유입이 우려되는 경우, 지위취득을 다시 제한할 수 있다고 한다. 예를 들어 토지거래허가구역으로 지정된 재개발·재건축구역은 조합원 지위 양도 제한 예외를 적용하지 아니해 투기수요 유입을 방지한다고 한다.
둘째, 안정적인 주택 공급을 위해 이미 추진 중인 3080+대책 및 서울 내 공공택지 관련 정책공조를 강화하기로 했다. 이를 위해 3080+대책 법안의 조속한 입법 및 선도사업 후속조치를 조기 추진한다고 발표했다. 6월 중 국토부·서울시 사전검토위를 구성해 선도사업 사업계획을 조기 확정하기로 했다. 용산구 캠프킴 사업 등 이미 발표된 공공택지 정상 공급을 위해 상호 협력하기로 했다.
셋째, 주거 복지를 원활히 추진하기 위해서 서울시 주거복지 프로그램에 대한 제도적 지원 강화하기로 했다. 예를 들어 3080+대책을 통한 장기전세주택 물량확보 및 기금 지원방안 마련하고, 상생주택에 토지주 참여 유도를 위한 인센티브 제공 방안을 마련하기로 했다.
이러한 국토부-서울시의 공조 강화로 2021~2030년 서울시에 이전 10년 대비 46.5% 증가한 연평균 10만 7000호의 주택이 공급될 전망이다. 계획대로 진행되면 도심 내 양질의 주택이 신속하게 공급돼 무주택 서민과 청년들의 내 집 마련 기회 확대 및 주택시장 안정에 기여할 전망이라고 스스로 평가를 내렸다.
정비사업 조합원 자격에 대한 조건을 읽다가 실소가 나왔다. 웬만하면 거래를 하지 말라는 의미로 쓰지 않았을 뿐이지 이렇게 구구절절 설명할 필요가 있을까 싶었다.
왜 이렇게 재건축·재개발 거래를 막으려지는 알겠는데, 이것이 과연 시장 안정화에 도움이 될까?
결론부터 이야기하면 그렇게 되기 어렵다. 부동산 시장은 수학 공식처럼 움직이는 것이 아니라 그때그때 사정에 따라 수요층들이 선택하는 대로 움직인다. 감정 없는 기계가 아니라 영혼 있는 사람이 결정하는 일이기 때문에 그렇다.
이 제도가 실시되면 입지가 좋고 대기 수요가 많은 곳은 오히려 더 속도가 날 것이고, 외부의 적이 생겼을 경우에는 안으로 똘똘 뭉쳐 의견을 통일해 진도를 나갈 가능성이 높아지기 때문이다. 작년 말부터 올해 초까지 대부분 의견이 양분돼 있던 강남구 압구정동 현대아파트 단지들이 초스피드로 조합설립 인가를 마친 것을 보면 알 수 있다.
우려되는 것은 정비사업이 필요한 쪽에서는 진행되기 어렵다는 것이다. 입지가 애매하고 수요가 없는 곳은 추진이 어려울 것이다. 정비사업 경험과 경제력이 절대적으로 부족하기 때문이다.
이는 시세가 높고 수요가 많은 곳과 시세가 낮고 수요가 적은 곳의 격차가 더 심해질 것이라는 의미다. 양극화가 문제가 아니라 이제 극복조차 할 수 없는 초양극화로 가게 될 것이다.
다주택자 양도세 중과와 신규 아파트 실입주 요건 강화로 거래 가능 매물을 크게 줄여 매매 시세를 전국 단위로 올려놓고, 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제)으로 전세 매물의 개수를 급감시켜 전세 시세가 연일 신고가를 갱신하고 있으며, 아예 반전세나 월세로 변경되는 문제가 가속화되는 시점에서 이번 조치 역시 시장의 일반적인 거래를 왜곡시키게 될 것이다.
왜 시장 실수요층의 의견을 반영하지 않으려고 할까? 정상적인 시장이어도 지역별로 갭이 벌어지는데 오히려 그 격차를 빠르게 가속화하는 정책만 진행되는 현실이 안타까울 뿐이다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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