[비즈한국] “앞으로의 주택 정책은 지금까지의 ‘1가구 1주택 소유’의 의식 구조를 ‘1가구 1주택 거주’ 개념으로 전환해 나가는 방향으로 시책을 해 나가고자 합니다. 주택 구입 능력이 없는 저소득층에 대해서는 임대 주택을, 중산층을 위해서는 분양 주택을 건설·공급해 나가고자 합니다."
누가 한 말일까? 문재인 대통령의 기조연설? 김현미 전 국토교통부 장관의 기자간담회? 변창흠 전 국토교통부의 정책발표회? 홍남기 경제부총리의 부동산 대책 발표? 아니면 2021년 5월 14일 임기를 시작한 노형욱 국토교통부장관의 취임사?
놀랍게도 1982년 2월 26일, 당시 국무총리였던 유창순 씨가 국회 임시회의에 출석해서 발표한 연설문이다. 1982년은 전두환 전 대통령이 취임한 지 2년째로, 서슬 퍼런 군사 정권 시절이었다. 그런데 이 연설문이 약 40년 동안 거의 모든 정부에서 활용하고 있다.
우리나라 역대 정부 중 부동산 문제를 완벽하게 해결한 정부는 없다. 유창순 전 국무총리의 이 이야기 이후 대한민국은 40년 동안, 집이 필요한 곳은 집이 부족했고, 집이 필요하지 않은 곳에는 집이 남았다.
왜 그럴까? 주택은 부동산이기 때문이다. 부동산은 운반하거나 움직일 수 없는 ‘부동성’이라는 특징이 있다. 그리고 양이 증가하지 않는 ‘부증성’이라는 특징도 있다. 사람들이 필요로 하는 입지는 정해져 있고, 그 입지를 필요로 하는 수요만큼 물리적으로 증가시킬 수 없다.
여기에 인플레이션과 시장 유동성이 더해져 집값의 양극화가 계속적으로 발생해왔다. 이 문제는 지금도 그렇게 흘러왔고 앞으로도 계속될 것이다. 부동산의 특성상 해결할 묘책이 없기 때문이다. 이런 문제가 반복적으로 발생하는 대한민국 부동산 시장에서 어떻게 하면 제대로 살아남을 수 있을까.
20년간 대한민국 부동산 시장을 꾸준히 연구해 온 연구원으로서 대한민국 부동산 시장에서 살아남을 수 있는 가장 좋은 방법을 이야기해 보고자 한다.
먼저 무주택자는 가능한 한 빠른 시기에 집을 매수하길 바란다. 주택 구입을 주저하는 이들에게 이렇게 이야기하고 싶다. 희망하는 입지에 있는 주택을 목표로 삼고 본인이 감당할 수 있는 수준, 혹은 다소 높은 레버리지를 가지고 접근하는 것이 가장 좋은 방법이라고. 집을 단기 투자 목적, 단기 시세 차익의 목적으로 접근하지 않길 바란다.
그저 자신의 거주 목적으로 합리적인 결정을 한다면 마음의 부담이 덜할 것이다. 시세가 오르든 떨어지든 내버려두면 된다. 떨어진다면 어차피 살 집에 대한 집세라고 여기면 되고, 오른다면 기대하지 못한 선물이 될 테니까. 기대치를 낮추고 욕심을 버리면 마음은 훨씬 편해진다.
다음으로 1주택자는 다음번 이사 갈 때에는 지금 살고 있는 곳보다 더 좋은 입지로, 더 좋은 주택으로 옮기는 것을 목표로 해야 한다. 반대로 가는 것은 무조건 반대다.
20년 동안 주택 관련 소비자 조사를 진행하면서 더 안 좋은 곳으로 이주한 사람들을 꽤 많이 인터뷰했다. 거꾸로 이사한 10세대 중 9세대는 후회했다. 심지어 분당처럼 입지가 좋은 지역으로 이사했어도 아쉬움을 표하기는 마찬가지였다. 이전 거주지가 강남권이었기 때문이다.
이사 후 추가적인 소득이 충분치 않는 세대의 경우 강남재진입이 불가능해졌다. 무조건 상급 입지, 상급 상품을 목표로 이사 계획을 추진하자. 1주택자의 이주에 대해서는 규제도, 제약도 적다.
마지막으로 가장 답답해하고 있을 다주택자에게도 제안하고 싶다. 과거처럼 ‘묻지 마’ 부동산 투자로 돈 버는 시대는 끝났다. 이제 제대로 공부하고 투자해야 한다. 특히 세금 공부를 이전보다 많이 해야 한다. 발생하는 세금에 유의하고 감안해 투자해야 한다. 소득이 발생하는 곳에는 항상 세금이 기다리고 있다는 것을 잊지 말아야 한다.
3주택자 이상은 양도소득세를 82% 이상 내야 한다. 1억 원의 시세 차익이 발생했다면 8200만 원의 세금이 부과되는 것이다. 이때 깔끔하게 낼 수 있어야 한다. 그래도 1800만 원의 수익이 생겼다는 마음가짐으로 부동산 투자를 해야 한다. 조금이라도 세금을 줄이고 싶다면 불법과 탈세가 아닌 절세를 해야 한다. 절세를 위한 부동산 공부를 해야 한다. 공시가 1억 원 미만 부동산 투자나 비규제지역 투자 등이 그 사례가 될 것이다.
1년이 넘는 코로나 팬데믹 때문에 심리가 무너진 분도 많을 것이다. 주식이든 부동산이든 시장이 폭락도 폭등도 할 수 있는 상황이다. 혹은 언제 그랬냐는 듯 집단면역 후 바로 정상화될 수도 있다. 그러니 단기간을 대비하는 것은 큰 의미가 없다.
1~2개월의 단기가 아닌, 최소 5~10년 후의 미래가치를 바라보자는 것이다. 우리가 주목하고 집중해야 할 것은 당장의 부동산 시세 등락이 아니다. 여러 가지 변수로 인해 우리가 관심을 가지는 부동산의 본질적인 가치가 변화했는가이다.
아울러 이번에 취임한 노형욱 국토교통부 장관에게도 그렇게 하길 기대한다. 무주택자들의 주거를 안정적으로 공급하고, 1주택자들이 편하게 이사할 수 있으며, 다주택자들과 함께 대한민국 임대 시장 공급을 안정적으로 꾸려나가길 바란다.
중장기 계획을 추진하는 데에도 힘을 써야겠지만, 당장 6월 1일 이후 문제가 될 서울 전세 시장에 우선적으로 관심을 가졌으면 좋겠다. 서울 전세 문제가 해결 안 되면 경기도도, 인천도 불안한 시장의 여파가 가시지 않을 것이다.
물리적으로 신규 공급을 단기간에 가시화할 수는 없다. 지금 정부가 할 수 있는 일은 기존 아파트 거래를 활성화시키는 방법 밖에 없다. 임대차 2법 폐지와 양도세 완화 밖에 없다.
다시 이야기하지만, 6월 1일 이후 펼쳐질 부동산 시장의 문제는 순전히 정부 정책 탓이다. 아직 늦지 않았다. 1년이면 충분히 부동산 시장 안정화가 가능하다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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