[비즈한국] 지난주 정부의 대출 규제에 대한 발표가 있었다. 정부의 대출 규제엔 여러 이유가 있겠지만 부동산으로 대출이 흘러가지 못하도록 하겠다는 의지도 있을 것이다. 아파트 시세 하락 사인을 주려는 의도일 수도 있다.
무주택자는 물론 유주택자도 혼란스럽다. 정말 집값이 하락할까.
정부의 부동산 규제는 갈 데까지 갔다고 생각된다. 세금과 대출로 할 수 있는 모든 것을 다 했다. 이를 통해 부동산 시장을 안정화하려던 것이었다. 하지만 현실은 그렇게 되지 않았다. 시세 하락을 기대했던 사람들에게 심리적 위안을 몇 번 일시적으로 준 것 말고는 순기능이 없었다.
불안해하는 유주택자의 매도를 유도하려던 것인지도 모르겠다. 하지만 이 전략이 효과가 있으려면 서울 입주 물량이 많았던 2019~2020년에 했어야 했다. 양도세 완화 정책을 이때 시행다면 서울 아파트 시장은 조정 시장으로 전환됐을 것이다.
2021~2022년은 입주 물량 자체가 너무 적다. 2020년 4분기부터 2021년 1분기까지 예년 대비 많았던 입주 물량이 이번 2분기부터 급감하기 시작했다.
이 사정을 정부가 모르고 있을까? 당연히 알고 있을 것이다.
차라리 수요가 많고 공급이 부족한 곳에 집중적으로 4년 내내 공급을 했다면 이런 수급 불균형이 발생하지 않았을 수도 있었다.
매물이 전혀 없다는 의미가 아니다. ‘적당한’ 시세의 매물이 없다는 것이다. 결국 시세도 많이 오르고 집을 매수하기도, 전세를 구하기도 어려운 시장이 되었다. 추가적인 현찰이 부족한 수요자는 현재 거주하는 입지를 신규 대기 수요층에 계속 양보해야 한다. 돈을 더 지불할 수 있는 신규 수요자들이 대기하고 있기 때문이다.
이 상황에서 대출 규제가 나온 것이다. 돈이 없는 수요자에게는 청천벽력 같은 조치였다. 어떤 시장이든 경제력이 있는 수요자에게 대출 규제 카드는 의미가 없다. 대출 규모를 축소하면 중하위층이 가장 큰 타격을 받는다.
2020~2021년의 부동산 시장을 복기해 보자. 부동산 이슈가 거의 없었다. 아파트 갭투자 기사도 없고, 구체적인 투기 사례도 없었다. 지난 2년간은 주식, 최근 1년간은 ‘코인’ 이야기만 들린다.
친한 후배 한 명이 얼마 전 회사를 그만두고 주변 사람들에게 은퇴를 선언했다. 부동산 투자를 위해 4년 전부터 열심히 공부했고, 나름 성과를 보이던 후배였다. 2018년부터 부동산 투자 금액이 묶이고 여러 규제가 심해져 2019년부터 주식과 코인 투자를 하기 시작했다. 열심히 주식과 코인 분야도 공부했다. 지난 1년 동안, 정확히는 11개월 동안 두 자릿수 억 단위에서 세 자릿수 억 단위 자산가가 되었다. 투자 종목은 해외주식과 코인이었다.
그동안 가졌던 부동산을 모두 정리했고, 현재 월세로 거주하고 있으며, 부동산은 재개발 구역을 딱 1개만 소유하고 있다. 나머지 자산은 다양한 포트폴리오로 자산을 분배했다. 이제 공격적인 투자는 겁나서 더는 못하겠다고 하면서.
후배는 “만약 현 정부가 부동산 규제를 심하게 하지 않았으면 자신은 해외주식 투자나 코인 투자는 시작도 안 했을 거 같다. 덕분에 돈을 많이 벌었지만 지난 2~3년 동안 속은 그리 편치 않았다”고 말했다.
여러 생각이 들었다. 현재 정부의 부동산 정책은 세금 규제와 대출 규제 말고는 없다. 정확하게는 부동산 정책이 아니다. 단순한 수요 억제책일 뿐이다.
부동산 수요 억제책으로 주식과 코인으로 투자 수요가 어느 정도 이동할 수밖에 없었고 기대 이상 성공한 사례가 주변에 많아졌다. 이 후배 말고도 지인 몇 명이 비슷한 성공을 했으니까.
아직도 정부의 대출 규제와 세금 규제가 국민들의 보금자리를 마련해 줄 것이라 믿는 사람이 꽤 많다.
주식 시장과 코인 시장은 솔직히 잘 모른다. 하지만 몇몇 성공 사례를 보면 실력으로 돈을 번 건 아닌 듯하다. ‘하이 리스크, 하이 리턴’처럼 보이는 것도 사실이다. 그렇다고 부동산 투자가 안전하다는 말을 하려는 것은 아니다. 언론 인터뷰를 할 때 ‘투자와 투기의 차이가 뭔가’라는 질문을 종종 받는다. 사실 구분하기 어렵다. 투자든 투기든 100% 확률로 하는 경우는 없다. 부동산이든 주식이든 코인이든 투자에 대한 책임은 본인 스스로에게 있다.
하지만 아무것도 하지 않는 것보다는 어떤 투자라도 해야 지금 경제 상황보다는 나아진다는 것을 얘기하고 싶다. 다만 리스크를 낮추고 확률을 높이기 위해서는 제대로 공부해야 한다.
‘부동산 인사이트’ 칼럼의 댓글들은 두 부류로 구분된다. 부동산 시세 하락을 희망자와 상승 희망자다. 하락 희망자는 놓친 매수 기회를 잡기 위해, 상승 기대자는 매도 기회를 잡기 위해서다. 두 부류의 목적은 모두 경제적인 이익을 위한 것이다. 리스크를 낮추고 확률을 높이려는 노력한다는 점에서는 동일하다.
투자 시장은 늘 움직인다. 상승하는 시장과 하락하는 시장이 공존한다. 많은 이들이 선택의 기로에서 고민한다. 의사결정의 결과는 스스로가 지는 것이다. 내 집 마련을 당장 하던, 올 가을에 하던, 내년 대선 이후에 하던 결과는 본인의 몫이다. ‘부동산 인사이트’ 칼럼이 그 선택에 부디 도움이 되길 바라는 마음이다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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