[비즈한국] 토지거래허가 내에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약 포함)을 체결하거나, 허가 받은 사항을 변경하고자 하는 당사자는 공동으로 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.
토지거래허가구역 지정권자는 국토교통부 장관, 혹은 광역지자체장이다. 서울시는 국토교통부장관이나 서울시장이 지정할 수 있다. 허가 지정 기간은 5년 이내의 기간을 정한다. 토지거래계약 허가 대상 토지 면적은 다음과 같다.
토지거래허가 신청은 거래당사자(매도·매수자)가 공동으로 신청하는 것이 원칙이며 위임장을 가지고 있는 대리인의 경우도 가능하다. 토지거래허가의 절차 및 의무 기간은 다음과 같다.
토지거래 허가를 받지 않아도 되는 경우도 있다. 대가가 없는 상속·증여, 허가 대상 면적 미만의 토지, ‘공익사업을 위한 토지등의취득 및 보상에관한법률’에 의한 협의취득·수용·사용, 경매 취득, 국유재산을 일반경쟁입찰에 의한 처분의 경우, 공유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우, 분양의 경우 보류지 등을 매각하는 경우, 건축물을 분양하는 경우 등이다.
만약 토지거래허가 또는 변경허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받게 되면 2년 이하 징역 또는 계약체결 당시의 당해 토지가격의 100분의 30에 상당하는 금액(개별공시지가) 이하의 벌금을 받게 되며, 3개월의 이행기간을 부여하고 취득가액(신고된 실거래가)의 10% 범위 내에서 매년 이용의무기간 종료 시까지 이행강제금을 부과 받게 된다.
현재 서울특별시의 토지거래허가구역 지역 현황을 정리하면 아래와 같다.
토지거래허가구역이 언론에 대대적으로 등장한 것은 2020년 6월 국제교류복합지구 및 인근지역인 강남구 삼성동, 대치동, 청담동, 송파구 잠실동을 지정할 때였다. 대치동과 잠실동은 아파트 밀집 지역이었기 때문에 거의 모든 아파트가 토지거래허가 대상이었다. 토지거래허가 구역 지정 이후 1주택 이상 소유자의 추가 매입이 불가능해졌다.
그 결과 거래가 급감했다. 하지만 시세가 낮아지진 않았다. 미미하지만 거래는 꾸준히 지속되었고 신고가를 계속 갱신하고 있다. 송파구 잠실동 주공5단지는 2021년 2월 35평형이 26억 8100만 원에 신고가 거래됐다. 2021년 3월 엘스 33평형이 24억 5000만 원에 신고가 거래됐다.
4월 7일 서울시장 보궐선거에서 오세훈 시장이 당선되었다. 10여 년 전 적극적으로 추진됐던 한강변 재건축 아파트들이 주목 받기 시작했다. 강남구 압구정 현대아파트, 영등포구 여의도 아파트, 송파구 잠실주공5단지 등이다. 실제 매매 매물이 감소하였고, 일부 남아 있던 매물들은 소진됐다.
이에 오세훈 서울시장은 서울의 주요 재건축 단지의 가격이 상승하고 있다는 점에 우려를 표하며 토지거래허가지역 지정 등을 즉시 검토하라고 지시했다고 한다. 재건축 속도가 늦더라도 가격 안정이 중요하다는 취지라고 설명했다. 그래서 토지거래허가구역 지정 등을 즉시 검토하고 부동산 시장 교란 행위를 방지하기 위한 대책을 만들어야 한다고 지시했고, 또 오는 6월 22일까지던 삼성동, 대치동, 청담동, 잠실동 등 기존의 토지거래허가구역 기간도 연장을 검토하겠다고 한다. 서울시에서 추진하는 스피드 공급의 목표가 부동산의 하향 안정화고, 그래서 공급을 늘리자고 한 것인데 이 때문에 오히려 가격을 올리는 모순이 생기는 것은 옳지 않다는 판단이라고 한다.
서울시 발표 내용을 보면서 한숨이 나왔다. 이렇게 할 것이면 기존 4년간의 문재인 정부 부동산 정책을 왜 정면으로 비판했던 것인가. 똑같은 정책이면 똑같은 결과가 반복될 뿐이다. 단기적인 상승 때문에 공급의 속도를 늦추는 것은 이전 정책과 똑같다. 중장기적 정책이어야지 단기적 정책으로는 부동산 시장이 안정될 수 없기 때문이다.
잠실주공5단지와 엘스는 토지거래허가 구역이 아니어서 신고가를 계속 갱신하는 것인가? 토지거래허가구역의 존재 이유는 말 그대로 단기 투기 세력 진입을 억제하자는 것이다. 지금 신고가를 지불하면서 매수하는 층들은 실수요다. 이들을 불안하게 하고 있기 때문에 비싼 것을 알면서도 매수하는 것이다. 지금은 토지거래허가구역 지정이 필요한 것이 아니라 어떻게 하면 공급에 속도를 낼 수 있을까를 고민해야 하지 않을까?
기존 정부의 단기적인 부동산 정책과는 다른 중장기적인 부동산 시장의 안정을 위한 정책을 추진하길 기대한다. 정부든 서울시든 말이다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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