[비즈한국] 국토교통부와 서울특별시는 1월 실시한 1차 공공재개발 시범사업 후보지 선정과 동일한 절차를 거쳐 2차 후보지를 선정했다. ‘수도권 주택공급 기반 강화방안(2020.5.6.)’에 따라 도입한 공공재개발 시범사업의 2차 후보지 16곳을 3월 29일 선정, 발표한 것이다.
이번 후보지 심사는 지난해 국토부․서울시 합동 공공재개발 후보지 공모에 참여한 70곳 중 새롭게 재개발사업을 시작하려는 노후 주거지 56곳 가운데 자치구가 최종 추천한 28곳을 대상으로 했다.
#2·4대책으로 개발 시 민간 자력개발보다 용적률 평균 111%p 상향
이번에 선정된 후보지들은 주로 역세권, 5만㎡ 이상 대규모 노후 주거지로, 공공의 참여·지원 하에 계획대로 사업을 완료할 경우 서울 도심에서 약 2만 호를 공급할 전망이다. 공공재개발은 LH·SH 등 공공이 사업성 부족, 주민 간 갈등 등으로 장기 정체된 재개발사업에 참여해 주거환경을 개선하고 주택공급도 촉진하는 사업이다.
정체된 사업을 촉진하기 위해 공공재개발을 추진하는 구역에서는 용도지역 상향 또는 용적률 상향(법적상한의 120% 허용) 등 도시규제 완화, 분양가상한제 적용 제외 등 사업성 개선, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화 등 각종 공적지원이 제공되며, 주민은 새로 건설되는 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반을 공공임대, 공공지원민간임대 등으로 공급된다.
후보지 선정에 앞서 관할자치구는 공모에 참여한 노후지 56곳에 대해 노후도, 접도율, 호수밀도 등 서울시 정비구역 지정요건 충족 여부, 도시재생 등 대안사업 추진여부 등을 고려해 28곳을 1월 말 서울시에 추천했다.
서울시는 자치구에서 제출한 자료를 토대로 공공재개발 추진 시 예상 개략계획을 작성해, 3월 29일 서울시 도시계획위원회 위원, 서울시 의원 등으로 구성된 ‘국토부․서울시 합동 공공재개발 후보지 선정위원회’에 상정했고, 선정위원회는 자치구에서 제출한 검토자료 및 자치구 담당부서장의 설명을 토대로 정비 시급성(노후도 등), 사업의 공공성(기반시설 연계, 공급효과 등), 사업 실현가능성 등을 종합적으로 심사해 16곳을 후보지로 최종 결정했다.
선정위원회는 이번에 선정되지 않은 12곳 중 8곳(도림26-21, 신길16, 신길밤동산, 번동148,
용두3, 대흥5, 아현1, 하왕십리)은 용적률․높이 제한 완화만으로는 사업성 개선에 한계가 있어 실현가능성이 부족하거나, 사업방식에 대한 주민 이견이 있어, 재검토 후 차기심의회에서 선정 여부를 재논의하기로 하고 보류 결정했다. 나머지 4곳(고덕2-1, 고덕2-2, 한남1, 성북4)은 재개발에 대한 주민의 반대여론 등을 고려해 최종적으로 후보지로 선정하지 않는 것으로 결정했다.
LH․SH는 앞으로 후보지 주민을 대상으로 현장 설명회를 열어 개략적인 정비계획과 사업성 분석 결과를 설명하고, 주민의견도 수렴하는 한편, 자치구와 연내 정비계획 수립절차 착수를 목표로 사업을 준비해나갈 계획이라고 한다.
이번 공모에서 심사가 보류된 곳도 정비사업을 추진할 필요성은 인정되는 만큼, 2.4대책으로 발표한 ‘3080+ 정비사업(공공 직접시행 정비사업)’ 등 대안사업에 대한 주민설명회 및 컨설팅을 통해 사업 추진을 지원할 예정이다. 특히, 공공재개발에서의 용적률 완화만으로는 사업을 정상화할 수 있는 수준의 사업성 개선이 어려운 사업장은 정비기반시설 및 공공임대 기부채납 부담이 낮으며, 공공이 확정수익을 보장하는 3080+ 정비사업 추진을 적극 권장할 계획이라고 한다.
2.4공급대책으로 진행될 경우, 용도지역 1~2단계 종상향 등 도시계획 인센티브를 통해 재개발 등 기존 자력개발 추진 시 대비 용적률이 평균 111%p 상향되는 것으로 제안했으며, 공급세대도 도시규제완화 및 기반시설 기부채납 완화(15% 이내) 등을 통해 자력 개발 대비 구역별 평균 약 39.9% 증가하는 것으로 발표했다. 또한, 토지주 수익은 공급물량 증가에 따른 사업성 개선을 통해 우선 분양가액이 시세 대비 평균 63.9% 수준이라고 하며, 이에 따라 토지주 수익률도 평균 29.6%p 향상되는 것으로 제안했다. 3080+ 사업을 통해 사업성 개선의 효과가 토지주에게 실질적인 이익으로 돌아갈 수 있다고 발표문에 포함돼 있다.
#용적률 상향, 민간이 요구하면 난개발이고 공공이 하면 인센티브?
그동안 국토부에서 발표한 일련의 대책들을 보면서 의문이 든다. 여러 가지 인센티브를 보면 완전 특혜 사업이 아닌가? 이런 추가적인 인센티브 없이 기존 법률 안에서 민간에서 주도적으로 진행을 하면 안 되고 이런 엄청난 혜택을 주면서까지 굳이 공공이 추진하려는 이유가 뭔지 솔직히 모르겠다.
용적률을 하나만 이야기해 보자. 공공주도를 하게 될 경우 용적률을 무려 111%p 상향한다고 한다. 사업성이 낮아 정비사업이 진행이 안 되는 많은 구역이나 조합에서 지난 수년 동안 용적률 50%p 전후로만 올려달라고 요청을 했었다.
그때마다 돌아올 거절 답변의 이유는, 추가 용적률은 후손들을 위해 남겨둬야 하는 것이고, 무엇보다 도심 난개발 방지를 위해 현 용적률 수준을 유지해야 한다는 것이었다.
민간이 하면 후손들을 위한 유산을 가져오고 난개발이 되지만 공공이 하면 후손을 위해 남겨둔 유산을 가져와도 되는 것이고, 난개발을 하지 않을 수 있다는 주장의 근거가 궁금하다.
공급은 많을수록 좋다고 생각한다. 지난 3년간의 공급 억제 정책이 공급 확대 정책으로 바뀐 것은 환영할 일이다. 하지만 정말 공급을 늘이고 싶다면 공공이든 민간이든 가장 효율적인 방법으로 동일한 조건으로 추진하는 것이 형평성에 맞지 않을까? 공공이 하던 민간이 하던 가능한 빨리 주택을 공급하는 것이 최종 목적이기 때문이다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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