[부동산 인사이트] 서울시장 후보 공약으로 본 서울 부동산의 미래

[비즈한국] 2021년 3월 26일 발표된 한국갤럽 데일리 오피니언 대통령 직무 수행 평가를 보면 부정 평가가 59%, 긍정 평가가 34%로 문재인 대통령 취임 이후 최저 평가를 받은 것으로 조사됐다. 대통령 직무 수형 부정 평가 이유로 압도적 1위가 부동산 정책이다.

2017년 5월 취임 이후 25번의 부동산 대책이 발표됐고, 어김없이 발표 직후에는 아파트 시세가 상승했다. 특히 서울 아파트 시세 상승은 역대급이다. 상승률이 중요한 것이 아니라 상승액이 상당하다. 서울시 평균 매매 가격이 10억 원을 넘은지도 꽤 됐다.

아파트 시세만 오른 것이 아니다. 부동산 세금도 파격적으로 상승했다. 특히 종합부동산세 대상이 비정상적으로 증가했다. 종부세 부과 이유가 상위 1% 대상 부유세 개념이라고 설명했던 것이 10년 전인데 서울은 24.2%가 종부세 대상이 됐다. 이번 정부에서 발생한 결과다.

현재 서울의 부동산 문제는 다주택자들만의 문제가 아니다. 다주택자들은 세금이 문제이지 다른 문제는 없다. 하지만 1주택자들에게, 그리고 무주택자들에게 너무 힘든 시장이 됐다는 것이 서울 부동산의 가장 큰 문제다.

1주택자는 이사를 할 수가 없다. 평균 가격이 10억 원이 넘기 때문에 양도세 비과세 대상에서 제외된다. 무조건 세금을 내야 한다는 것이다. 그리고 4년 전에 비해 담보대출비율(LTV) 등 대출 규모가 축소됐다. 이 두 가지 요인은 1주택자가 이사할 수 없는 조건을 만들어 버렸다.

7억 원에 마포구 아현동 마포 래미안 푸르지오 112㎡(34평)형을 분양 받은 세대의 경우 시세가 15억 원 이상으로 상승했으므로 현재 매도하면 상당한 양도소득세를 내야 한다. 그리고 4억~5억 원의 대출이 있었는데, 이를 상환한 뒤엔 대출이 나오지 않는 조건이 된다. 15억 원이 넘기 때문이다. 결국 현재 사는 마포 래미안 푸르지오 112㎡(34평)형보다 더 좋은 입지, 더 좋은 상품으로 이사하는 것은 불가능하고 동일 조건, 혹은 약간 더 하위 조건의 아파트도 선택할 수 없다. 이사를 갈 수 없다는 의미다.

무주택자들은 더 끔찍하다. 지난 3년 동안 서울 전세 매물이 급감했다. 전세 매물 자체가 아예 없는 단지가 허다했다. 최근 다시 전세 매물이 등장한 단지의 경우, 어김없이 이전 실거래가와 비교할 수 없을 정도로 높은 전세가가 상승했고, 대부분 반전세, 월세로 나와 있다. 결국 무주택자가 선택한 방법은 서울 아닌 경기도·인천으로 거주 지역을 옮기는 것이었다. 최근 경기도·인천 매매가가 사상 최고를 경신하는 이유가 여기에 있다. 모두 서울 전세 시장에서 시작한 문제다. 서울 전세 시장은 89주째 상승 중이다.

서울 아파트 시장이 이렇다 보니 4월 7일 시행될 서울시장 보궐 선거는 부동산 문제 해결에 집중돼 있다. 다른 공약은 아예 안 보인다. 여당이든 야당이든 모두 부동산 공약을 내세우고 있다.

재밌는 것은 현재 부동산 정책을 4년 동안 만들고 시행해온 여당 후보조차 현재 부동산 정책의 문제를 지적하고 개선하겠다고 나선 것이다. 더불어민주당 박영선 후보 공약의 핵심은 싼 주택을 많이 공급하겠다는 것이다. 그 대안으로 제시한 방법이 3.3㎡당 1000만 원대 반값 아파트다. 기존 공공임대 재건축으로 토지임대부 주택을 공급하겠다는 취지인 것이다. 아울러 물재생센터 부지 등 공공부지를 활용해 공공주택을 건립하겠다고 한다.

아래 표는 20년 전부터 반복적으로 선거 때만 되면 언급되는 부지들이다. 과연 이번에는 가능할까? 그것도 임기가 1년 밖에 안 되는 시장에게 가능한 능력일까?

야당 후보인 국민의힘 오세훈 후보는 재건축·재개발 완화를 들고 나왔다. 35층 규제도 폐지하겠다고 한다. 그렇게 해서 36만 호를 공급하겠다고 한다. 1년 안에 가능한 수치일까?

서울시장이 할 수 있는 능력은 정부에서 정한 범위 내에서만 가능하다. 지금 공약들이 시행되면 서울특별시는 좋아질 것이다. 하지만 4년마다 반복되는 지겨운 공(空)약을 언제까지 들어줘야 할지 모르겠다.

20년 동안 서울 부동산 시장을 연구하면서 답답한 경우가 많았다. 언제까지 1950년대 자유당 때 선거전을 할 생각인지 모르겠다. 표풀리즘에만 집중했지, 시민을 위한 일관된 정책이 없었다. 그때그때 발생한 이슈에 편승하는 정책 말고 진정 서울 시민들의 피부에 와 닿는 실현 가능한 공약을 제시하고 추진하기를 진심으로 바란다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com