[부동산 인사이트] 아파트값 언제 싸지나…하락 징후 파악하기

[비즈한국] 최근 언론사 기사들이나 몇몇 부동산 전문가들의 분석을 보면 부동산 시장 하락 전망이 많아지고 있다. 지난 4년 동안의 시세 상승에 대한 피로감과 최근 상승률 둔화로 그렇게 판단하는 것으로 보인다.

부동산 시장이 하락 우세로 전환될 수도 있다. 시장에 매물이 많이 누적되고 집을 매수하려는 대기 수요층이 급감하면 발생할 일이다. 과거 몇몇 시기처럼 말이다.

하지만, 부동산 시장이 하락으로 전환이 되기 위해서는 전제 조건이 있다. 지금 기사들이나 몇몇 전문가 분석 자료를 보면 대부분 현재의 시세 상승률 둔화만 언급하지 하락 조건을 제시하는 경우가 거의 없다. 많이 올라서 떨어질 때가 됐다는 단순 논리로 밖에 보이지 않는다.

그렇다면 아파트 시세 하락의 가장 중요한 조건이 무엇일까? 금융권 전문가들은 금리 인상을 중요한 하락 요건으로 본다. 금리 인상으로 유동성이 축소될 수밖에 없고, 대출을 이용해 부동산을 매수한 경우 이자 부담이 커지기 때문에 추가 매수 부담, 소유 부동산 매도 압박을 받을 수 있다.

하지만, 이는 이론상 그렇다는 것이지, 지난 40년간 금리 상승 때문에 아파트 시세가 하락한 경우는 한 번도 보지 못했다. 1977년 IMF와 2008년 금융 위기 말고 금리 인상으로 아파트 시세가 하락한 사례를 확인했는지 궁금하다. 오히려 금리 인상기에 아파트 시세가 오른 사례들이 기록상으로 더 많았던 것 같다.

더군다나 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등으로 대출 규모가 줄어든 부동산 시장에서 금리 때문에 아파트 시세가 하락할 것으로 예측하는 것 자체가 모순이라는 생각이다.

그렇다면 어떤 조건이 하락 전망을 가능하게 할까? 공급이 가장 중요한 하락 메시지다. 공급이 부동산 시장에서 가장 결정적인 역할을 한다.

공급에는 두 가지가 있다. 신규 입주 물량과 기존 시장 매물의 누적이다. 이 두 가지 조건으로 하락 가능성을 따져 보자. 먼저 신규 입주 물량이다.

최근 10년 동안 경기도는 2018년에 공급 물량이 가장 많았었고, 서울은 2020년도가 가장 많았으며 이후 2년 동안 계속 줄어들고 있다. 인천은 2022년이 가장 많을 예정이다. 인천은 2022년 신규 입주 물량으로 시세 하락에 영향을 줄 수도 있겠지만, 서울과 경기도는 향후 2년 동안 신규 공급 물량으로 아파트 시세 하락에 영향을 주기에는 어렵다는 판단이다.

그렇다면 기존 시장 매물이 쌓이는지만 확인하면 될 것이다. 최근 시장 매물이 증가한 곳이 꽤 있다.

아실의 매물증감 통계 데이터를 보면 2021년 3월 21일 현재 17개 광역 지자체 중 1위부터 10위까지 모두 비수도권이다. 물론 서울, 경기, 인천에서도 매물이 증가한 곳들이 있다. 신규 입주가 있는 곳은 실제 매물이 증가했다. 그리고 신규 입주 없이 매물이 증가한 곳도 있다. 실거주 수요가 빠지는 지역들이다.

결국 아파트 시세 하락 가능성을 추정하기 위해서는 매물 증감과 더불어 한 가지를 더 보아야 한다. 바로 실거래가다. 가장 중요한 하락 조건이다. 이 칼럼을 읽는 독자들이 가장 궁금해 하는 지역의 아파트 단지의 최근 거래된 실거래가를 직접 찾아보라. 이전 거래가격 대비 실거래가가 빠졌나? 여기서 중요한 것은 네이버 매물 호가가 아니라 실제 거래된 가격이 빠졌는지 여부다. 호가는 하락한 지역들이 꽤 많다. 다만 거래량이 많지 않은 지역에서, 매도호가와 매수호가의 갭이 큰 경우는 분석할 필요도 없다. 또한 거래량이 많지 않은 단지의 실거래를 분석할 때 로얄동, 로얄층인지 비선호동 비선호층인지 따져 봐야 한다. 같은 단지 같은 평형대라도 2억 원 이상 차이 나는 경우가 많기 때문이다.

지금까지 설명했던 여러 요인을 다각도로 분석해 봐도 서울은 하락 시장이 아닌 것 같다. 전국 단위로 보면 가격이 조정되는 시장도 존재한다. 지방에서 조정되는 시장은 소위 투자 수요가 진입했다가 빠지는 지역, 즉 실수요가 축소되는 지역이라는 의미다. 현재 지방에서 상승하는 지역들은 투자 수요가 아니라 뒤늦은 이사 수요가 몰린 곳이 대부분이라는 의미도 된다.

서울이 하락 시장이 아닌 가장 결정적인 이유가 있다. 지금 가장 시세가 많이 오르는 시장은 인천과 경기도다. 이 두 거대 시장의 시세 상승 하락의 키는 서울이 가지고 있다. 서울 실수요 시장의 수급이 붕괴된 이후 경기 인천에서 실거주 집들을 마련하고 있는 사례가 계속 증가하고 잇기 때문이다. 결국 서울 전세 시장이 수도권 집값 전망의 핵심이다.

현재 서울시는 서울시장이 공석이다. 적극적으로 서울 부동산 문제를 해결하려는 주도적 리더가 없다는 의미다. 서울시장 선거가 3주 남았다. 부디 능력 있는 서울시장이 선출돼 서울 부동산 수급을 풀길 기대한다. 그래야 경기, 인천 부동산 시장도 안정될 테니까.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

writer@bizhankook.com

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