[부동산 인사이트] 광명시흥 7만 호, 기대되지만 우려되는 이유

[비즈한국] 정부는 2025년까지 전국 대도시권에 약 83만 호 주택공급 부지 확보를 위한 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안’을 2월 4일 발표했다. 수도권 및 지방권의 우수 입지에 약 25만 호 신규 공공택지 확보를 발표하고 구체적인 입지 및 물량은 상반기 중 발표 예고했었다. 

수도권에 약 18만 호, 지방 5대 광역시를 중심으로 약 7만 호, 약 25만 호 수준의 신규 공공택지 후보지를 확보하고 지구지정 제안, 지자체 협의 등 제반절차 추진 중이라고 한다. 지자체 협의가 완료 되는대로 구체적인 입지 및 물량 순차 공개하기로 했다.

이에 대한 첫 번째 공급 지역으로 2월 24일 수도권 7만 호(1곳), 지방권 3.1만 호(2곳) 등 약 10만 호(3곳) 입지를 확정했다. 수도권은 서울과 연접한 광명시흥(1271만㎡) 신도시에 7만 호를 공급하기로 했으며, 지방권은 지방 5대 광역시 중 부산대저(243만㎡)에 1.8만 호, 광주 산정(168만㎡)에 1.3만 호를 공급하기로 한 것이다. 1차 발표 지구 약 10만 호(3곳) 이외 나머지 약 15만 호의 구체적인 입지 및 물량은 지자체 협의 등을 거쳐 2분기 내에 추가 공개하기로 했다.

수도권은 서울 인근 서남부권의 주택공급과 권역별 균형을 감안하고 교통여건 등을 고려해 광명시흥을 6번째 3기 신도시로 선정했다고 한다. 이미 지정된 3기 신도시는 남양주왕숙(동북권), 하남교산(동남권), 고양창릉(서북권), 부천대장·인천계양(서부권)이다. 이번에 지정된 광명 시흥 신도시의 위치 경기도 광명시 광명동, 옥길동, 노온사동, 가학동 및 시흥시 과림동, 무지내동, 금이동 일원으로 서울을 중심으로 서남권에 위치해 있다.

특히 면적이 매우 크다. 여의도 면적의 4.3배로 3기 신도시 중 최대 규모이며 1, 2기 신도시 포함 역대 여섯 번째 대규모 신도시로서 자족도시로서도 조성 계획이 있다고 한다. 참고로 신도시 규모별 톱 5 순위는 동탄2(2400만㎡), 분당(1960만㎡), 파주운정(1660만㎡), 일산(1570만㎡), 고덕국제화(1340만㎡) 순이다. 

주변 교통망과의 연계성을 강조한 교통대책도 함께 발표됐다. 서울도시철도 1호선, 2호선, 7호선 연장과 현재 건설 계획 중인 신안산선, GTX-B, 예비타당성 조사 중인 제2경인선(구로차량기지 이전노선 포함) 등을 연결하는 철도 교통망을 구축한다는 계획이다. 계획대로 교통망이 확충될 경우 GTX 환승을 고려하면 여의도까지 20분, 서울역까지 25분,  2호선 환승을 할 경우 강남역 45분이 소요돼, 현재 소요시간인 여의도(대중교통 70분, 자가용 55분), 서울역(65분, 78분), 강남역(80분, 80분)까지의 접근성이 획기적으로 좋아질 수 있다는 것이 정부의 발표 내용이다.

그 외에도 제2경인고속도로와 연계한 광역버스 환승시설을 구축하고, 대중교통 사각지대 해소를 위해 지구 내 BRT 등 순환 대중교통체계 구축 및 서울구간 BRT 등과의 연결방안을 검토하고 신도시 내외 도로 확장을 통해 도로구간 정체지점을 해소할 계획이라고 한다.

광명 시흥 신도시는 3기 신도시 내에서도 입지가 상대적으로 좋은 편이다. 가장 수요가 많을 것으로 예상되는 하남교산신도시와 자웅을 겨룰 만큼 좋다. 규모 면에서도 남양주 왕숙신도시보다 4000세대가 더 많으니 서울 수요 분산 및 서울로 몰리는 수요층을 감당하는 역할로도 충분한 역할을 할 것으로 예상된다. 

광명시흥 신도시 이외에도 4월에 추가 신도시를 발표하기로 했다. 현재 검토 중인 지역으로 고양시 덕양구 화전지구, 김포시 고촌지구, 하남시 감일지구 등이 거론되고 있다. 3개 지역 모두 신도시 입지로는 매우 좋은 곳이다.

지난 20년간 1000건이 넘는 아파트 수요 조사 프로젝트를 진행했고, 부동산 시장 조사를 꾸준히 해 온 부동산 전문가 입장에서 솔직히 우려되는 점이 있다. 현재 개발하고 검토하는 입지들의 개발은 전체 부동산 시장 안정화에는 매우 좋은 정책이다. 무주택자들은 꼭 분양 받기를 희망한다. 

그런데 2025년부터 입주자 모집을 할 예정이라고 하니 시기적으로 2027년 이후에나 실제 입주가 가능하다는 점이 가장 우려된다. 시간이 문제라는 말이다. 대부분의 3기 신도시 입주는 2025년 이후의 일이다. 아직 5년 정도 실거주할 집을 찾아야 한다. 5년이라는 것도 확정이 아니다. 대부분 부지 확보만 이루어질 가능성이 높기 때문이다. 2기 신도시 입주도 토지 보상이 시작되고 나서 통상적으로 첫 입주까지 6~7년 이상이 소요됐다. 아직 3기 신도시는 토지보상 시작도 하지 못했다.

그래서 제안한다. 신도시를 무작정 기다리는 전략보다는 분양을 준비하더라도 5년 전후 살 집을 어떻게든 미리 마련해야 한다는 것이다. 매매든, 전세든, 월세든 부모님과 합가를 하든 말이다. 

변창흠 장관님께서 한 방송에 나와 기다리라고 한 말씀은 무리해서 집 사지 말라는 의미지, 집을 아예 사지 말라는 의미는 아닐 것이다. 강조하지만 내가 거주할 집은 내가 마련하는 것이다. 그 누구도 맹신하지 말아야 한다. 정부도, 건설사도, 나 같은 전문가도 말이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.​​​​​

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