[비즈한국] 현재 대한민국의 부동산 문제는 서울 전세에서 시작되었다고 이전 칼럼(관련 기사 [부동산 인사이트] 숫자 늘리기 급급한 2·4대책 기대 않는 이유)으로 여러 번 분석했다. 그래서 서울 아파트 시장의 전세 수급 문제가 해결이 될 때까지는 어떤 정책이 나와도 해결되기 어렵다는 전망도 했다.
2월 3주차 KB 부동산 시황을 통해 현재 부동산 이슈들을 정리해 보자. 현재 부동산 문제의 시작인 전세 시황을 분석해 보자.
통계 자료 및 지역별 시황 자료는 KB 리브온 자료이고 이 자료에 현장 답사·조사 결과 및
그에 대한 해석을 더 붙여 보았다. 다음은 2021년 2월 3주 차 전세 시세 상승률 톱 10 지역이다.
2월 3주차 전세 시세 상승률 1위 지역은 경기도 양주시다. 전세는 순수 실수요다. 결국 양주 부동산 시장 내 거래 가능한 전세 매물보다 전세 대기 수요자가 더 많다는 의미다. 양주시에 전세 수요자가 왜 급증했을까? 수요가 증가하는 이유는 딱 두 가지다. 추가 일자리 증가와 신규 교통망 개통. 최근 양주시에 일자리가 증가한 호재가 있었나? 신규 교통망이 개통되었나? 아니다.
그럼 어느 곳에서 수요층이 이동했는지를 따져보자. 양주시 북쪽에서 수요층이 내려왔을 리는 없다. 군사접경지이기 때문이다. 그렇다면 남쪽 지역에서 수요층이 올라왔을 것이다. 의정부에서 왔을까? 아니면 서울에서 왔을까?
당연히 두 지역 모두 해당될 것이다. 그럼 어디에서 조금이라도 더 많이 왔을까?
전세 상승률 순위 4위 지역이 의정부시다. 의정부시에도 수요가 급증할 호재가 있었을까? KB 리브온 자료를 보니 의정부 전세 시장 변동 이유를 아래와 같이 설명했다. “여전히 수요에 비해 물건이 부족한 편으로 전세가 강세가 유지 중이다. 실거주 요건 강화, 전월세 계약갱신청구제 시행 및 청약 대기수요 등으로 물건 부족 현상이 지속하면서 교통이 양호한 단지 위주로 전세가가 꾸준히 올라 거래되고 있다. 저가 물건을 찾아 서울 등에서 밀려오는 수요도 꾸준한 편이다.”
가장 중요한 수요의 증가 이유는 마지막 줄에 있다. “저가 물건을 찾아 서울 등에서 밀려오는 수요도 꾸준한 편이다.” 그렇다. 이 서울 수요 때문에 양주시, 의정부시의 전세가 높게 상승하고 있다. 서두에서 서울 전세에서 모든 문제가 시작되었다고 분석한 이유다.
같은 경기 동북부 지역인 남양주시가 10위를 하고 경기 서북부 지역인 고양시 덕양구가 3위를 한 이유도 같다. 다만 남양주시와 고양시 덕양구에는 하나의 추가 수요 이유가 더 발생한다.
KB 리브온 고양시 덕양구 전세 시황을 보면, “전세는 임대인이 이전 금액보다 크게 올려서 내놓는 상황인데 그마저도 구하기가 어려운 상황이다. 월세 전환하는 물건 증가로 전세 물건은 갈수록 귀해지고, 3기 신도시 분양을 기다리는 전세 수요는 증가 추세로 수요 대비 공급 부족 현상이 보이고 있다”라고 분석되어 있다.
특히 남양주시와 고양시 덕양구는 서울에서 밀려 넘어오는 수요에 추가 수요로 ‘3기 신도시 대기수요’가 발생하고 있다. 3기 신도시 사전 청약 시 우선순위를 받기 위해 실거주 조건을 맞추려는 대기 수요를 만든 것이다. 과천 지식정보타운 분양 때문에 지난 2년 동안 과천의 전세 시세가 폭등했던 것과 같은 이유다. 결국 정부의 3기 신도시 정책의 영향이 한동안 지속될 것이다.
경기 남부 지역인 오산이 전세 시세 상승률 5위, 성남 중원구가 6위, 수원 권선구 8위, 성남 수정구가 9위다. 경기 북부 지역인 양주시, 의정부시, 남양주시, 고양시 덕양구 지역들이 상승한 이유와 거의 같다.
다만 한 가지 다른 점은 경기 북부 지역에 비해 경기 남부 지역은 자체 일자리 증가 및 신규 교통망 개통으로 인한 수요도 증가하고 있다는 점이다. 경기 남부가 경기 북부보다 수요가 더 많다는 의미이며 이는 부동산 가격에 그대로 반영된다. 경기 북부보다 경기 남부의 아파트 시세가 더 높다는 것이다.
그 외 전세 시세 상승률 상위 지역으로 2위 동대문구와 7위 대덕구가 있다. 재밌는 사실은 두 지역은 완전 생활권이 다른 지역인데 상승 이유는 같다. 대체적으로 임대차 2법 및 신규 아파트 실거주 요건 강화 등으로 시장 내에서 거래될 수 있는 전세 매물의 숫자가 급감하는 가운데, 동대문구, 대전 대덕구 두 지역 모두 메인 일자리 지역으로 출퇴근할 수 있는 입지 중 상대적으로 저렴한 지역이기 때문이다.
동대문구는 메인 일자리 지역인 종로구·중구와 강남구로 출퇴근이 가능하고, 대전 대덕구는 메인 일자리 지역인 대전 서구로 출퇴근이 가능하다. 그러면서 가격이 주변 지역 대비 상대적으로 낮다. 2~3월은 통상적으로 이사철이다. 출퇴근 및 통학 편리 지역의 수요가 증가하는 시즌이다.
이상 2021년 2월 3주차 전세 상승률 상위 지역 분석을 통해 현재 부동산 시장의 이슈를 정리해 보았다. 임대차 2법 및 새 아파트 실거주 요건 강화로 전세 매물이 감소하고 있어 상당수는 전세에서 매매 수요로 전환되고 있다. 전세가가 오른 지역의 다음 단계는 매매가의 상승이 될 것이다.
현재의 서울 전세 시장이 안정화되지 않으면 정부에서 야심차게 추진하는 200만 호 공급 대책도 무용지물일 뿐이다. 전세 부족은 지금이고, 공급은 아무리 빨라도 5년 이후이기 때문이다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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