정부가 얼어붙은 부동산 시장을 살리기 위해 각종 규제 완화 방침을 잇따라 내놓고 있다.
LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 규제 완화에 이어 2주택자 전세 과세도 철회하기로 밝히면서 부동산 매매시장이 조금씩 꿈틀대고 있다.
LTV는 주택담보대출액을 담보가치(집값)으로 나눈 값으로 2002년도에 도입됐다. DTI는 주택담보대출액을 소득으로 나눈 값으로 2005년 도입됐다.
여름철 비수기에 접어든 시점이지만, 정부의 부동산 규제 완화 방침 이후 매수 문의가 늘었고 일부에서는 물건을 거둬들이는 현상도 나타나고 있다는게 부동산 중개업소의 이야기다.
정부가 주택담보인정비율(LTV)에 이어 총부채상환비율(DTI)도 60%로 단일화하는 방안을 검토하고 나서고 있는데, DTI가 완화되면 재산은 있지만 소득이 적거나 증여나 상속 등을 통해 받은 재산을 형성한 수요자의 70%로 상향조정 은행 대출을 이용한 주택 구입 여력이 커지기 때문이다.
현재 DTI 수준에서는 자기 연봉의 2~3배 정도가 대출 한도지만 10% 정도의 비율이 늘어나면 보통 4배 정도까지 늘어날 수 있끼 때문에 레버리지 효과가 커지는 만큼 집 구매 여건이 좋아지는 것은 분명하다고 전문가들은 말하고 있다.
일선 시장도 이미 대출 규제 완화라는 재료에 민감하게 반응하는 모습이다. 특히 그동안 대출 장벽이 높아 집 구매를 미뤘던 실수요자와 신혼부부 등 젊은 세대의 집 구매 움직임이 활발해지고 있다.
하지만 부동산 업계 일각에서는 주택구입 대출한도를 늘린다고 해서 단기적인 시장 변화, 즉 거래량이 큰 폭으로 늘거나 가격 반등이 크게 나타나기는 어려우며 다만 정부가 부동산 시장을 활성화하겠다는 의지를 계속해서 보여주고 있다는 점에서 시장 참여자들의 심리 개선에 긍정적으로 작용한 것으로 보고 있다.
또 이번 규제 완화가 대출 상환 능력이 높은 일부 대형이나 고가 주택 수요자에게 국한될 가능성이 큰 만큼 시장은 여전히 관망세가 유지될 것이라는 전망이다.
여기에 현재 국회에 계류중인 '분양가 상한제 탄력 운용', '재건축 초과이익 환수제 폐지' 등의 관련 법안이 빠른 시일내에 통과해야 시장 전체적으로 온기가 될 것이라는 지적이다.
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즉, 담보대출 인정비율 조정과 함께 관련 법안이 국회에서 얼마나 빨리 통과 될 수 있을지가 하반기 부동산 시장을 활성화하는데에 최대 변수로 작용할 것이라는 분석이다.
규제완화가 정부가 의도하는 대로 대출 규제 완화가 곧바로 거래 증가와 부동산 경기 활성화로 이어지는 것은 힘들다는 의견도 만만치 않은게 현실이다.
예전보다 집값 상승에 대한 기대감이 줄어든 상황에서 자기 자본이 적은 사람이 대출을 늘려가며 무리해서 집을 사지는 않으리라는 것이기 때문.
특히 최근 4~5년간 부동산 침체기를 겪으면서 부동산 투자 성향이 자본이익보다 임대수익으로 옮겨가 주택에 대한 관심 자체가 줄어든 것도 정부의 생각보다 파급 효과가 적을 수 있는 원인으로 분석된다.한편 부동산 중개업자들은 거래는 다소 늘어나겠지만 가격은 이를 따라가지 못할 것이기 때문에 주된 수요층인 베이비부머 세대가 주택에 대한 관심을 줄여가고 있고 젊은 세대는 비싼 기존 주택보다 대출 규제가 적용되지 않는 신규 분양 주택에 몰일 것으로 보고 있다.
또 특히 DTI와 LTV를 10% 정도 올리는 것만으로 시장의 큰 흐름을 바꾸기는 힘들 것이라는 의견도 나온다. 지금도 DTI의 경우 상환기간을 늘리면 대출한도가 늘어날 수 있고 LTV의 경우 2금융권을 이용하면 집값의 80%까지 대출이 가능한 상황이기 때문이다.
실제로 5억원을 연 5%의 이자로 5년간 은행에서 빌릴 경우 연평균 상환금액은 1억2400만원이지만 10년을 빌릴 경우 7500만원 정도로 줄어든다.
어느 정도의 부동산 시장의 회복은 기대할 수 있겠지만 그보다는 기존의 2금융권 대출을 1금융권으로 바꿀 수 있어 하우스푸어 등 금리 부담이 큰 계층에 도움이 될 것이라는게 금융권 관계자의 이야기다.
