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[부동산 인사이트] 서울 공공재개발 8곳 관전 포인트 '4+1'가지

시장에 긍정적 영향…재원 문제로 지속가능성엔 의문, 민간 혜택 병행해야

2021.01.18(Mon) 11:52:40

[비즈한국] 2021년 1월 15일 국토교통부와 서울특별시는 ‘수도권 주택공급방안(2020년 5월 6일 발표)’에 따라 도입한 공공재개발사업의 첫 시범사업 후보지 8곳을 발표했다. 이번 후보지 선정은 2020년도 공공재개발 후보지 공모에 참여 신청 했던 70곳 중 도시재생지역 등 공모대상이 아닌 10곳을 제외한 60곳 가운데, 이미 정비계획안이 마련돼 있어 검토 및 심사가 용이한 기존 정비구역 12곳을 대상으로 했다.

 

선정된 후보지는 모두 역세권에 위치한 기존 정비구역으로, 사업성 부족, 주민 간 갈등 등으로 정비구역 지정 이후 사업이 평균 10년 이상 정체됐으나, 공공재개발을 통해 사업추진을 저해하는 장애요인을 해소하면 역세권에 실수요자가 원하는 양질의 주택을 공급할 수 있는 잠재력이 큰 곳들로 선정했다고 선정 이유를 발표했다.

 

15일 공공재개발 첫 시범사업 지역으로 지정된 서울 동대문구 신설1 재개발사업구역의 모습. 이 지역은 서울 지하철 1·2호선 신설동역이 붙어있는 교통의 요지다. 사진=연합뉴스


이번에 선정된 영등포구 양평13 재개발사업구역은 준공업지역으로 2010년도 조합설립 및 사업시행인가를 완료했으나, 분양여건 악화에 따른 수익성 부진으로 사업이 정체됐으며, 그 과정에서 주민 간 갈등이 지속돼 왔었다. 향후 공공재개발을 추진하면, 공공이 주민갈등을 중재하고, 초기사업비도 지원해 사업을 정상화하는 한편, 주거지역 내 용적률을 기존 250%에서 300%로 완화하고, 분양가상한제도 제외하는 등 수익성도 개선시킬 계획이다. 이렇게 되면 면적 2만 2441㎡(약 6790평)로 종전 360세대 공급량이 공공재개발을 통해 618세대로 확대 가능하다. 

 

동대문구 신설1 재개발사업구역은 고밀도 개발이 용이한 역세권(신설동역)에 위치했으나, 그간 2종 일반주거지역(용적률 상한 250%)으로 고정되며 사업성을 확보할 수 있는 용적률을 확보하기 어려웠다. 향후 공공재개발을 추진하면, 법적 상한의 120%인 300% 수준의 용적률을 적용해 수익성 개선이 가능하고, 역세권 가용 토지에서의 주택공급 확대가 가능하다. 면적 1만 1204㎡(약 3390평)에서 종전 재개발 추진 때에는 169세대만 가능했었는데 공공재개발로 추진하면 279세대로 확대된다.

 

이런 식으로 사업성을 높이면 선정된 8개 후보지에서 공급 가능한 물량은 약 4700여 세대로 추정된다.

 


공공재개발은 LH공사, SH공사 등 공공이 사업성 부족, 주민간 갈등 등으로 장기 정체된 재개발사업에 참여해 주거환경을 개선하고 주택공급도 촉진하는 사업이다. 정체된 사업을 촉진하기 위해 공공재개발을 추진하는 구역에서는 용적률 상향(법적 상한의 120% 허용) 등 도시규제 완화, 분양가상한제 적용 제외 등 사업성 개선, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화 등 각종 공적지원이 제공된다.

 

새로 건설되는 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반은 공공임대, 수익공유형 전세 등으로 공급해 원주민과 주거지원 계층(청년·신혼·고령자)의 주거안정에 기여하는 것이 목적이다. 

 

제공 세대의 구성을 살펴보면, 조합원분양 50%, 공공임대 20%, 공공지원임대 5%, 일반분양 25%이다.

 

이번에 후보지로 선정된 8곳은 주민 동의를 거쳐 LH공사와 SH공사가 공공시행자로 지정된다. 서울시는 공공재개발 특례가 적용된 정비계획을 수립해, 이르면 연말까지 후보지를 ‘공공재개발 정비구역’으로 최종 확정해 사업을 본격화할 예정이다.

 

LH공사와 SH공사는 후보지 주민을 대상으로 설명회를 개최해, 후보지 검토 시 수립한 정비계획과 이를 기반으로 도출한 예상 분담금, 비례율 등 사업성 분석 결과를 설명하고 주민 의견도 수렴하는 한편, 연내 공공시행자 지정 동의도 얻을 예정이라고 한다.

 


공공재개발의 일반 재개발 대비 장점을 정리하면 다음의 4가지로 정리할 수 있다.

 

첫째, 도시규제 완화다. 도시계획위원회의 심의를 거쳐 용적률을 법적상한의 120%까지 완화, 임대주택 기부채납비율도 50%에서 20~50% 수준으로 낮추기 때문에 사업성이 높아지고 조합원들이나 일반분양 세대에 혜택이 많이 돌아간다.

 

둘째, 사업성이 향상된다. 공공시행자는 관리처분 당시 산정한 조합원 분담금을 보장하고, 분양가상한제 적용을 제외하며, 미분양 비주거시설 매입을 지원한다. 말 그대로 조합원들의 부담이 대폭 낮아지는 것이다.

 

셋째, 사업비를 지원한다. 기금으로 사업비 총액의 50%까지 지원하고 이주비를 보증금의 70%까지 저리로 융자해 주며, 기반시설 및 생활SOC 조성 비용을 국비로 지원한다. 

 

넷째, 신속한 인허가 처리다. 정비계획은 도시계획 수권소위, 사업계획은 별도의 통합심의를 통해 사업 관련 심의 절차를 극도로 간소화한다.

 

이렇게 하면 공공재개발은 속도도 빠르고 시장에 긍정적인 영향을 줄 것이다. 적극적으로 참여를 신청할 구역들이 대폭 증가할 것이다. 서울 등 수요 대비 공급이 부족한 지역에는 이보다 행복한 정책이 없을 듯하다.

 

하지만 한 가지 문제가 있다. 이렇게 공공의 비용이 지속적으로 투입될 수는 없다는 것이다. 모든 구역들이 혜택을 볼 수 없는 이유가 여기에 있다. 이러한 공공재개발만으로는 도시정비사업을 꾸준히 실시하는 것에 한계가 있다.

 

결국 민간의 일반 재개발도 병행해야 한다. 지금 공공재개발의 혜택들을 일반 재개발 구역에도 적용해준다면 대한민국 주택 문제를 개선할 수 있을 것이다. 공공비용이 많이 들어가는 3번 혜택만 제외하고 1·2·4번만 규제를 완화해줘도 좋을 듯하다. 그렇게 민간과 공공이 함께 대한민국 부동산 시장의 주택 문제를 함께 풀어갔으면 좋겠다.

 

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.​​​

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장​ writer@bizhankook.com


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