[비즈한국] 민간택지 분양가상한제(분상제) 적용을 받게 된 서울 서초구 래미안 원베일리(신반포3차·경남아파트 재건축) 아파트 분양 가격이 3.3㎡(평)당 평균 5668만 원으로 확정됐다. 앞서 주택도시보증공사(HUG)가 제시한 분상제 미적용 시 평균 분양가보다 3.3㎡당 777만 원 높다. HUG 고분양가 규제로 지난 1년여간 3.3㎡당 분양가 5000만 원을 넘기지 못한 강남권 아파트가 분상제 적용으로 날개를 단 역설적인 모습이다.
서초구청과 조합원에 따르면 서초구는 지난 12월 29일 분양가심사위원회를 열어 래미안 원베일리 아파트 일반분양 가격을 3.3㎡당 평균 5668만 원으로 결정했다. 조합원 평균 분양가 5900만 원보다 232만 원 낮지만 HUG가 제시한 분상제 미적용시 평균 일반분양가 4891만 원보다는 777만 원(15.9%) 높다. 전체 일반분양 면적(약 5500평)으로 따졌을 때 조합이 분상제 적용으로 총 432억 원의 추가 수입을 확보한 셈이다.
분양가상한제는 신규 주택을 택지비, 표준건축비에 가산비를 더한 가격 이하로 분양토록 한 제도다. 택지비는 구청과 시청이 각각 선정한 기관이 감정평가해 한국부동산원 검토를 거쳐 산출되고, 표준건축비는 국토교통부가 매년 3월 1일과 9월 15일을 기준으로 고시한다. 가산비는 조합이 제출한 항목을 기반으로 기초지방자치단체 소속 분양가심사위원회가 적용 여부를 판단한다.
래미안 원베일리 분양가 산정은 택지비 감정평가 결과가 크게 작용했다. 조합은 지난 12월 일반분양가를 3.3㎡당 평균 6200만 원으로 책정해 분양가 심사를 신청했다. 지난 10월 확정된 3.3㎡당 택지비 4200만 원에 표준건축비와 가산비를 더한 가격이다. 앞서 조합은 지난 8월 분양가 산정을 위한 택지비 감정평가를 신청해 9월 이 같은 감정가를 받았지만, 한국부동산원은 가격이 과다하며 재검토 결정을 내렸다. 10월 재평가 결과 택지비는 같은 금액으로 산출됐다.
서초구 주거개선과 관계자는 “택지비가 평당 4200만 원으로 산정돼 (분상제 적용 시) 분양가가 HUG 분양가보다는 당연히 높을 것으로 예측됐다. 시장 안정화를 위해서는 분양가를 낮추는 게 맞지만, 조합원 분양가가 워낙 높게 책정돼 이를 어느 정도로 맞출 지를 분양가심사위원회가 고민했다”고 전했다.
분상제 적용한 분양가가 미적용 시보다 높게 나타나면서 HUG도 비판을 피할 수 없게 됐다. HUG는 지난 7월 분상제 미적용 시 래미안 원베일리 일반분양가를 3.3㎡당 평균 4891만 원으로 책정했다. HUG는 고분양가 확산을 막고 공사 보증리스크를 관리하기 위해 2016년 8월부터 서울 등 고분양가 관리지역의 분양가를 심사했다. HUG 분양 보증을 받은 서울 서초구와 강남구 아파트 최고 분양가는 각각 3.3㎡당 4892만 원(2018년 10월), 4750만 원(2019년 4월)선에 멈춰 있다.
한편 국토교통부는 2019년 10월 주택법 시행령을 개정해 민간택지 분양가상한제 적용 지역 지정기준을 완화하고 같은 해 11월 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 ‘마·용·성·영(마포·용산·성동·영등포구)’ 지역 27개동을 분상제 적용 지역으로 지정했다. 현재는 서울 18개 자치구 309개 동과 경기 광명, 하남, 과천 등 3개시 13개 동으로 확대됐다. 지정 요건이 까다로워 2014년 이후부터 앞선 적용 지역 발표 전까지 민간택지 아파트에 분상제가 적용된 사례는 없었다.
이문기 전 국토부 주택토지실장은 2019년 8월 분상제 적용기준 개선 방안을 설명하면서 “일률적으로 말하기는 어렵지만, (분상제 적용 분양가가) 개략적으로 HUG 가격보다 한 5∼10% 정도 낮을 것”이라고 밝힌 바 있다.
국토부는 시행령 개정일 이전에 관리처분계획 인가를 신청한 정비사업단지가 지난해 7월까지 분양공고 승인신청을 내면 분상제 적용을 유예하기로 했다. 래미안 원베일리 조합은 일단 HUG가 제시한 분양가로 7월 28일 분양공고 승인 신청을 내 분상제 유예 대상에 올랐다. HUG 분양보증 유효 기간인 2개월 내 택지비 감정평가를 받고 분상제 적용시 분양가를 산출해 미적용시와 비교하겠다는 구상이었지만, 보증 기간이 만료되면서 분상제 적용이 확정됐다.
#신반포3차·경남아파트 주택재건축사업은?
신반포3차·경남아파트 주택재건축사업은 서울 서초구 반포동 ‘신반포3차’, ‘반포경남’, ‘신반포23차’, ‘우정에쉐르1·2차’ 아파트와 ‘경남상가’ 등 6개 시설을 통합 재건축해 지하 4층~지상 35층 규모의 아파트 총 2990세대(일반분양 224세대)를 공급하는 정비 사업이다. 지하철 3·7·9호선이 교차하는 서울 고속터미널역 인근 16만 8467㎡(5만 961평)가 대상이다.
신반포3차·경남아파트 재건축조합은 2015년 4월 신반포3차 단독으로 조합을 설립한 뒤, 재건축을 추진하던 인근 4개 아파트단지와 통합해 사업지를 넓혔다. 이후 △2015년 9월 시공사(삼성물산) 선정 △2017년 12월 정비계획 변경 및 경관심의 수정가결 △2017년 9월 사업시행인가 △2018년 7월 관리처분계획인가 △2018년 11월 조합원 이주 등 재건축 절차를 밟았다.
차형조 기자
cha6919@bizhankook.com[핫클릭]
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