[비즈한국] 2021년 대한민국 부동산 시장을 좌우할 키워드로 5대 대전을 제시한다. 2021년에는 다음의 5대 대전(大戰)이 펼쳐질 것이다.
1. 전세대전
2. 청약대전
3. 계약대전
4. 공급대전
5. 세금대전
앞으로 2주에 걸쳐 이 다섯 개 대전에 대해 설명할 계획이다.
1. 전세대전-단 한 번 하락 없이 80주째 상승중
먼저 전세대전이다. 2021년 1월 1주차는 서울 전세 시세의 80주째 상승 주다. 상승장이나 하락장에서는 짧더라도 중간 중간 조정이나 보합장이 발생하는 것이 일반적인데, 지난 80주는 단 한 번도 서울 전세 시장은 보합조차 발생하지 않았다. 이유는 명쾌하다. 서울 전세 매물을 찾는 수요층들은 계속 대기하고 있는데, 거래 가능한 전세 매물의 수는 급감했기 때문이다.
전세 매물이 급감한 이유는 크게 두 가지다. 다주택자 억제 정책으로 전체 임대 시장의 90%를 담당하던 민간 전세 매물 공급자가 지속적으로 감소하고 있다. ‘다주택자=투기 적폐 세력’이란 프레임이 다주택자들의 신규 진입을 막을 뿐 아니라 기존 임대 매물들을 증여나 매도함으로써 자가 실거주 대기 수요들이 흡수하게 되어 전세 매물이 급감하고 있다.
또한 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 시행으로 기존 세입자들마저도 이사의 의욕을 꺾어 버렸다. 매년 국토교통부에서 발표하는 주거실태조사 결과를 보면 임차 세대의 경우 평균 3년을 거주한다. 전세 계약 기간이 2년이었던 것을 감안하면 통상적으로 2년 내지 길어도 4년차에 이사를 한다는 의미다. 전세 거주 세대의 경우 오랜 기간 전세에서 살겠다고 희망하는 세대들이 적다. 그들도 내 집 마련이 궁극적인 주거생활을 목표다.
2~4년 정도 전세 거주한 세대의 경우 타 지역, 혹은 타 주택으로 전세를 알아보던 중 시장에 매물이 없다는 것을 확인하고 현재 전세 보증금으로 매수할 수 있는 지역의 아파트를 매매하거나 다시 기존 전세 세대에 계약갱신청구권을 사용하여 다시 눌러 살게 된다. 임대차 2법은 내 집 마련으로 혹은 자녀 교육 문제도 이사를 수시로 해야 하는 전세 세대에게 주택 선택의 기회를 막아버렸다.
문제는 이제 고작 4개월이 지났다는 점이다. 2021년 재계약하는 세대들에게는 더 괴로운 선택이 기다리고 있다. 신규 입주 물량이 감소한 조건에서 이 악순환이 더 악화될 것이기 때문이다. 전세대란이 가중될 것이라는 의미다.
2. 청약대전-당첨만 되면 10억 원 시세차익? 분양가 책정 방식 수정해야
두 번째 대전은 청약대전이다. 서울 청약 시장은 사상 최대 청약 경쟁률을 보여주고 있다. 이는 점점 더 심화될 예정이다. 서울에 신규 아파트를 청약 신청하려는 세대는 급증하고 있고, 일반 공급 물량은 급감하고 있기 때문이다. 서울 청약 경쟁률이 높아지는 가장 큰 이유는 분양가가 너무 낮다는 점이다. 현재 국토부나 HUG(주택도시보증공사) 분양가 책정 방법은 시장과 큰 괴리가 있다. 주변 시세 대비 50~70% 수준으로 분양가를 책정시킨다.
대표적인 사례가 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트다. 주변 아파트 시세는 평당 6000만 원 전후인 가운데 HUG에서 제시한 일반 분양가는 2900만 원이다. 서울 평균 아파트 시세보다 낮다. 말 그대로 로또 아파트다. 당첨만 되면 시세차익이 10억 원 이상 발생한다. 전국에 있는 수요층이 서울 아파트 청약에 열광하는 이유가 여기에 있다. 평생 모아도 저축할 수 없는 수익을 아파트 청약으로 이룰 수 있기 때문이다. 서울 아파트 청약 광풍은 이러한 비현실적인 분양가 책정 정책이 수정되지 않는 이상 지속될 것으로 예상된다.
3. 계약대전-3억 원 위약금 챙긴 세입자가 오히려 울상
세 번째 대전은 계약대전이다. 2020년 하반기부터 발생한 특이현상이다. 매매든 전세든 대기 수요가 많은 아파트들은 계약 전쟁 중이다. 먼저 매매 시장을 보자. 서울 등 기존에 인기 있는 지역들은 몇 년 전부터 시세가 상승할 때 배액배상이 종종 발생했다.
2017년 8·2대책 시행 후 잠시 조정이 되자, 강력한 규제에 대한 두려움으로 강남권 2주택자 중에는 급매물로 매도하려는 세대들이 있었다. 지인의 사례다. 서초구 반포동 인기 대형 아파트에 전세로 있던 지인은 집주인으로부터 거주 아파트를 시세보다 1억 원 저렴하게 매수하라는 제안을 받는다. 지인은 계약을 했다. 계약금은 3억 원이었다.
하지만 잠시 조정을 받던 아파트는 다시 상승하기 시작한다. 3개월 만에 2억 원 상승했다. 집주인은 결국 배액배상을 하고 매매계약을 철회했다. 지인은 결국 3억 원의 공돈이 생겼다. 하지만 배액배상을 했던 집주인은 흐뭇해하고 3억 원의 공돈이 생겼던 지인은 마음이 내내 불편하다. 그 후 2년 동안 그 아파트 시세가 12억 원 상승했기 때문이다.
2020년 서울에는 이러한 배액배상 사례가 많지 않았다. 규제지역 확대로 풍선효과가 발생한 비규제지역으로 수요층이 몰리자 비규제지역 내에서 이러한 배액배상 사례가 급증했다. 대표적인 지역이 부산, 울산, 창원, 창원, 천안, 김포, 파주 등이다. 몇몇 지역은 뒤늦게 규제지역으로 지정됐지만 2021년에도 이러한 배액배상 사례는 지역에 따라 지속적으로 발생할 듯싶다. 실거주 목적이라면 반드시 중도금을 빨리 지급해야 배액배상에서 벗어날 수 있다.
다음 주 두 번째 칼럼에서 공급대전과 세금대전까지 다룬 후 2021년 부동산 시장을 종합 정리할 예정이다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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