[비즈한국] 2020년은 참으로 다사다난한 해였다. 코로나 팬데믹으로 무거운 사회 분위기와 무관하게 부동산 시장은 떠들썩했다. 사상 초유의 규제 정국과 전세난이 있었다. 입주 물량이 많은데도 시장은 과열 양상을 보였고, 전국 111개 시군구가 조정대상지역으로 지정되는 사태에까지 이르렀다. 정부는 출범 초기 주장이던 공급은 충분하다는 기존 주장을 뒤집었고, 결국 수도권 127만 호, 3기 신도시 긴급 추진이라는 공급정책으로 대응하고 있다.
2020년 부동산 시장의 주요 결과를 ‘2020년 부동산 어워드’라는 랭킹으로 정리해 볼까 한다. 수상 분야는 크게 5개 분야다.
①시세 상승률-세종특별자치시
먼저 연간 시세 상승률 부문이다. 17개 광역지자체 중에서 세종시가 시세 상승률 1위였다. 무려 45.45% 상승이다. 소비자 물가 상승률이 연간 1% 전후인 것을 감안하면 어마어마한 상승률이다. 2위 대전광역시가19.05%, 3위 경기도가 17.64%임을 감안하면 세종시가 얼마나 높은 상승을 했는지를 알 수 있다.
반면 강원도는 연간 상승률 0.33%로 최하위였다. 코로나 사태로 낮아진 물가 상승률을 감안해도 매우 낮은 수준이다. 참고로 전국 평균 상승률은 13.44%이며, 서울 상승률은 13.63%다. 기초지자체와 세대수가 가장 많은 경기도의 경우, 편차가 크다. 경기도 내 1위인 하남시의 경우 31%, 2위 화성시가 28.06, 3위 용인시가 24.4%인 반면, 최하위권인 여주시, 연천군, 가평군은 시세가 하락했다.
②전세 상승률-세종특별자치시
두 번째는 전세 상승률 부문이다. 1위는 세종시다. 2위는 대전광역시, 3위는 경기도다. 매매 상승률 순위 지역과 같다. 시장규모가 가장 큰 경기도 역시 하남시, 화성시, 용인시의 전세 상승률 순위가 톱3다. 전세 상승률이 높은 지역의 매매 상승률도 높았다는 의미다. 투자 수요가 아니라 실거주 수요가 2020년 부동산 시장을 주도했다고 볼 수 있다.
2020년은 사상 초유의 부동산 투자 규제 정책들이 쏟아지듯 시행했다. 정부 입장에서는 소급입법까지 할 정도로 시급했을 정도였다. 하지만 정책의 효과가 없었다. 그 이유는 시장 실거주 수요가 주도하는 다주택만을 규제했기 때문이다. 결국 이 영향이 내년까지 이어질 듯 하다.
③청약 경쟁률-세종특별자치시
세 번째 부문은 청약 경쟁률이다. 세종시가 무려 153.31 대 1의 경쟁률로 압도적 1위를 차지했다. 수요는 급증하는데 신규 공급이 거의 없었기 때문이다. 2위인 서울특별시도 무려 76.97%였다. 서울시 청약 역사상 2020년만큼 경쟁률이 높았던 적은 없었다. 더 놀라운 것은 입주 물량도 많고 청약 물량도 많았는데도 이런 결과가 나왔다는 점이다. 부동산 정책으로 인해 시장에서 거래되는 매물의 숫자가 급격히 줄어들고 있음을 알 수 있다. 2021년에는 신규 공급이 중요한 것이 아니라 시장에 거래 가능한 물량들을 끄집어내는 정책이 필요하다.
④입주 물량-서울특별시
네 번째 부문은 입주 물량이다. 특히 서울특별시, 부산광역시는 지난 10년간 최대 입주 물량이었다. 그런데도 시장이 핫했다. 내년에는 서울도 부산도 입주 물량이 큰 폭으로 줄어든다. 내년 전세 시장이 우려되는 이유가 여기에 있다.
⑤발표 정책의 수-2020년
마지막으로 발표 정책의 수다. 지난 4년 동안 가장 많은 부동산 정책이 발표되었다. 2017년 이후 지금까지 발표된 부동산 정책을 정리하면 아래와 같다.
2020년 부동산 정책은 규제의 강도도 가장 세고, 규제의 횟수도 가장 많다. 그런데 시장은 점점 미궁에 빠지고 있다. 이제 서울 수도권의 문제가 아니라 전국으로 실수요 문제들이 확산되고 있다.
2021년이 이제 시작된다. 부디 2021년에는 2020년까지의 시행착오를 인정하고 실수요를 위한 실질적인 정책이 나오길 기대한다. 소처럼 우직하게 꾸준히 공급하고 광역교통망이 확실하게 추진되는 한 해가 되었으면 한다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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