[비즈한국] 정부가 임차인 보호를 위해 내놓은 임대차 3법(전월세 신고제, 계약갱신청구권제, 전월세 상한제)에 오히려 전세가 품귀 현상을 빚으면서 전세가 급등세가 이어지고 있다. 여기에 문재인 정부 들어 각종 규제로 주택 공급이 얼어붙으며 매매가 상승세가 멈추지 않고 있다.
가구 수가 늘어나는 데 반해 공급되는 주택 수가 제한되면서 매매와 전세 모두 수급 불균형이 벌어지고 있다. 문제는 우리나라는 인구 감소에도 결혼을 늦추거나 하지 않는 1인 가구가 늘어나고 있어 이러한 수급 불균형이 향후 20년 간 이어질 수 있다는 점이다.
한국감정원이 발표한 11월 둘째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 전국 아파트 매매가는 0.21% 상승했다. 이는 6월 넷째 주(0.22%) 이후 가장 높은 기록이다. 지난주 0.17% 오르며 잠시 주춤하는 모습을 보였지만 다시 상승폭을 키웠다. 전국 아파트 매매가는 60주 연속 상승 중이다. 아파트 전세가 역시 오름세를 이어가고 있다. 전세가는 0.27% 오르며 지난주(0.23%)보다 상승폭을 키웠다. 아파트 전세 가격은 62주 연속 상승을 기록했다.
각종 부동산 대책에도 불구하고 매매가와 전세가가 상승세를 멈추지 않는 것은 수급 불균형이 현 정부 들어 악화된 탓이다. 정부에서 시행한 재건축 제한과 주택임대사업자 폐지 등으로 아파트와 오피스텔 건설이 위축됐다. 매년 주택을 찾는 사람은 늘어나는데 공급되는 주택이 줄어드니 전세와 매매 모두 가격이 오를 수밖에 없다.
특히 주택을 필요로 하는 가구 수는 앞으로 더욱 늘어날 전망이어서 주택 공급보다 규제에 집착하는 정부 정책으로는 문제 해결을 바라기 어렵다. 통계청에 따르면 우리나라 인구 증가율은 갈수록 하락하고 있다. 올해 5178만 579명인 우리나라 인구는 8년 후인 2028년에 5194만 19465명으로 정점을 찍은 뒤 2029년(5194만 598명)부터 감소세로 접어들게 된다. 2040년에는 5085만 5376명으로 5000만 명 선까지 내려앉고, 2044년에는 4987만 2642명으로 5000만 명 선이 무너질 것으로 예측된다.
2029년부터 인구가 감소하지만 주택난이 해결되기는 힘들다. 주택을 필요로 하는 가구 수는 늘기 때문이다. 통계청에 따르면 올해 2034만 9567가구인 우리나라 가구 수는 문재인 정부가 물러나는 2022년에는 2078만 6706가구로 43만 7139가구 늘어난다. 늘어나는 가구의 61.3%에 해당하는 26만 8001가구가 수도권에 몰려있다. 앞으로 2년 동안 재건축에 들어가는 주택 외에도 매년 13만 채 이상의 주택을 수도권에 공급해야 하는 실정이다.
이처럼 주택을 필요로 하는 가구 수 증가세는 2040년까지 지속될 전망이다. 우리나라 가구 수는 앞으로 4년 뒤인 2024년에 2117만 635가구로 2100만 가구 선을 돌파하고, 2030년에는 2203만 6338가구를 기록하면 2200만 가구도 넘어서게 된다. 이후 2040년에 2265만 641가구까지 도달한 후 2041년(2263만 8008가구)부터 서서히 줄게 된다.
인구 감소에도 가구 수가 증가하는 건 1인 가구가 늘기 때문이다. 올해 616만 5823가구인 1인 가구는 2026년에 700만 8510가구로 700만을 돌파한다. 2036년에는 800만 4117가구로 800만도 넘어서고 이후에도 증가세가 지속될 전망이다. 1인 가구는 전체 가구 수가 감소하기 시작하는 2041년보다 6년 뒤인 2047년부터 줄기 시작한다. 1인 가구는 2046년에 832만 3977가구로 최고치를 찍은 뒤 2047년에 832만 132가구로 떨어진다.
경제계 관계자는 “주택 공급은 단기간에 이뤄지지 않는다는 점에서 현 정부의 각종 부동산 건설 규제가 향후 주택난을 심화시킬 가능성이 높다”며 “각종 규제 법안을 통과시켜놓은 탓에 다음 정부는 물론 다다음 정부까지도 주택 수급 불균형 문제를 해결하지 못할 수도 있다”고 우려했다.
이승현 저널리스트
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