[비즈한국] 부산에 대한 칼럼을 주제로 잡은 이유는 KB부동산 시황 결과 때문이다. 해운대구를 중심으로 몇몇 지역들이 노란색에서 빨간색으로 변경되면서 매매 시장이 움직이는 것을 포착할 수 있었고, 최근에는 전세시장까지 움직임이 커진 것을 확인할 수 있었다.
몇몇 지역을 제외하면 통계적으로 움직임이 거의 보이지 않지만 분명 통계에 반영되지 않은 시장의 실제 양상을 파악해 볼 필요가 있다. 2019년 11월 조정대상지역에서 해제된 이후의 상황 그리고 최근 몇 달 동안의 움직임 그리고 향후 포인트들을 짚어보자.
지금 부산 시장은 한마디로 ‘핫’하다. 조정대상지역이었던 동부산(신도심)뿐 아니라 서부산(구도심)까지 매매·전세 물건을 구하기가 쉽지 않다고 한다. 특히 신축은 매물 자체를 찾아보기 힘들다고 한다. 악성 미분양까지 대부분 해소가 되었다고 한다. 물론 오랜된 구축 아파트는 여전히 조정 중인 곳이 많다.
작년까지 조정대상지역이던 곳의 신축들은 악성 미분양은 전혀 없고 안정적인 시장이었다. 조정대상지역 해제 전 가장 인기 있는 아파트의 프리미엄이 1000만~5000만 원 정도였다. 하지만 조정대상지역 해제 이후 1억~3억 원의 프리미엄이 순식간에 상승했다.
서울도 한 주 만에 1억 원씩 오르는 경우는 거의 없다. 부산은 배액 배상이 거의 없는 시장이다. 최근 배액 배상도 증가하고 있다고 한다. 배상 배상으로 1억 원 이상을 주는 경우도 발생하고 있다고 한다. 놀라운 사실은 배액 배상을 해주는 매도자는 오히려 행복해하고 배액 배상을 받는 매수자는 불쾌하다고 한다.
해운대구, 수영구 등 인기 단지들은 이미 10억 클럽(34평형 기준)에 가입했다. 서울 중위권 새 아파트 시세에 육박한 것이다.
부산은 대한민국에서 두 번째 도시이기 때문에 수요가 많은 지역, 적은 지역이 다양하고 대기 수요가 있는 지역, 수요가 빠지고 있는 지역이 혼재되어 있다. 그래서 부산의 현황을 정확히 알아야 한다. 현재 부산 분들의 희망 지역과 선호 단지들을 미리 파악할 필요가 있다. 신축과 구축의 대기 수요도 체크 해봐야 한다.
부산의 아파트 시세가 급등하자, 집값이 하락하기 기대하며 내 집 마련을 하지 않던 서울 잠재수요층이 그랬던 것처럼, 최근 부산 아파트 잠재수요층의 상대적 박탈감이 커지고 있다고 한다.
생각해보면 2019년 하반기 조정대상지역 지정으로 부산의 신규 단지의 분양권이 조정되고 있을 때가 가장 좋은 내 집 마련 시기였다.
늘 반복되는 후회겠지만, 안타까운 사실은 조정되고 있을 때는 오히려 수요가 급감한다. 가격이 조정되는 것을 보면서 매수할 엄두가 나지 않기 때문이다. 이때 투자자들만 적극적으로 매수자 우위 시장을 즐기곤 한다. 오히려 시세를 협상까지 하면서 말이다.
부동산 인사이트 칼럼을 통해 수 십 번 제안을 드렸다. 실수요 세대는 좋은 입지, 좋은 상품들은 “가격 하락할 때까지 기다리시면 절대 집 못 삽니다!”라고 말이다.
2012년 전후 서울 아파트 시장도 그랬다. 당시 미분양이 많았다. 서울의 미분양 아파트를 프리미엄 없이 구입할 수 있었던 시기였다. 결국 그때 부동산 시장에 참여한 세대들이 지난 20년간 최고의 수혜세대가 되었다.
2018~2019년 부산 아파트 시장은 2012년 전후 서울 아파트 시장을 보는 듯 했었다. 좋은 입지에 가격이 적당히 조정되어 있었다. 2019년 하반기부터 투자 수요층이 해운대구와 수영구를 중심으로 관심 갖기 시작했다. 미분양이 줄고 가격이 조금씩 상승했다.
그러다 11월 5일 조정대상지역 해제 전후 거래량이 급증하고, 가격도 일시적으로 급등했다. 웬만한 인기 신규 아파트들의 1억~3억 원까지 프리미엄이 형성됐다. 계약했던 세대는 배액 배상을 하며 계약을 해지하고 물건을 거두었다. 최고가 아파트인 엘시티의 최고 인기 타입은 10억 원 이상의 놀라운 프리미엄을 기록하기도 했다.
현재 부산 아파트 시장은 거래될 때마다 신고가다. 지난 1년 동안 가격 조정을 기다리며 실거주 내 집 마련을 대기했던 이들은 ‘멘붕(멘털 붕괴)’에 빠져버렸다. 속도가 누구도 예측 못할 정도로 빨랐기 때문이다.
중요한 것은 부산의 모든 지역, 모든 아파트가 이런 폭등장에 동참한 것은 아니라는 점이다. 오르는 것만 오르고 조정 중인 아파트는 여전히 관심이 없다. 부산도 양극화가 진행되는 것이다.
부산광역시 내 구·군의 아파트 시세 순위를 정리해 보자. 현재 수요가 어떤 지역에 몰리고 있는지 알 수 있기 때문이다.
2000년대 초반까지만 해도 금정구의 시대였다. 2000년대 중반에는 연제구와 동래구가 부각이 되었고, 2000년대 후반부터 해운대구가 수영구와 더불어 본격적으로 부산의 대장으로 확정된다.
이번 주 전국 아파트 시세 상승률 톱10 중에 5개 지역이 부산이다. 그 외 지역 지역들로도 시세 상승이 영향을 미칠 수도 있다. 상승에 대한 여파는 대체로 확산되기 때문이다. 하지만 우려되는 것은 ‘묻지마 투자’까지 연결돼서는 안 된다는 점이다. 다시 강조하지만 이럴 때일수록 조급한 마음을 버려야 한다. 지역 내 최고 인기 아파트가 아니라면 반드시 주변 시세와 비교해 보고 무리하지 않는 범위 내에서 매수해야 한다.
수요가 한정된 도시에서는 위기와 기회가 동시에 온다. 대기 수요가 많은 지역은 상관없겠지만 부산의 모든 지역이 동일한 상승을 하는 것은 아니다. 순수 실거주 수요층이라면 괜찮지만 비규제지역이라고 해서 묻지마 투자를 해서는 안 된다. 규제지역으로 지정되면 실거주 세대는 문제가 없지만 투자자들은 패닉에 빠질 수밖에 없다. 지금은 실수요 추이를 파악하는 것이 가장 중요하다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
wrtier@bizhankook.com[핫클릭]
·
배우 김래원, 청담동 38년 된 빌라를 37억에 산 까닭
·
장동건·고소영 30억에 산 마크힐스, 코인원 대표에 29억에 매각
·
'주식보다 비트코인' 암호화폐 제2 광풍 부나
·
'250억' 국내 최고가 아파트 PH129 '미분양' 몰린 속사정
·
한 달 새 2억 상승, 전세난은 임대차법 때문일까 저금리 때문일까
