한 달 새 2억 상승, 전세난은 임대차법 때문일까 저금리 때문일까

[비즈한국] #​1 서울 강남구 도곡동 전용면적 84.99㎡(25.71평) 규모 도곡렉슬아파트 20층 한 세대가 10월 20일 전세가 17억 7500만 원에 거래됐다. 같은 평형 직전 전세 신고가인 9월(5층), 10월(10층) 실거래가보다 2억 2500만 원, 전세계약 갱신기간인 2년 전 10월 고가(10층, 2층)보다 5억 7500만 원 높은 금액이다. 

#2 서울 서초구 반포동 전용면적 84.94㎡(25.69평) 규모 반포자이아파트 15층 한 세대는 10월 26일 전세금 17억 원에 세입자를 들였다.​ 같은 평형 직전 전세 신고가인 2019년 12월(10층, 2층, 2층) 실거래가보다 1억 5000만 원, 2년 전인 2018년 10월 고가(21층) 14억 원보다 3억 원 올랐다. ​

#3 서울 송파구 신천동 전용면적 84.79㎡(25.65평) 규모 파크리오아파트 33층 한 세대는 10월 21일 전세금 11억 5000만 원에 임대차계약이 체결됐다. 같은 평형 직전 전세 신고가인 2019년 12월(9층)과 올 3월(26층) 실거래가보다 5000만 원, 2년 전인 2018년 10월 고가(13층, 23층)보다 3억 2000만 원 뛰었다.

서울 주택시장의 바로미터로 불리는 ‘강남 3구(강남·​서초·​송파)’​의 최근 아파트 전세 신고가 경신 사례다. 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 핵심으로 한 ‘주택임대차보호법’ 개정안이 7월 31일 통과된 이후 3개월간 서울 아파트 전셋값이 전년 동기보다 오른 것으로 나타났다. 공급난으로 몇몇 아파트 단지에서는 직전 거래가보다 1억 원이나 높은 가격에 전세 계약이 이뤄졌다. 전문가들은 올해 기준금리 인하나 주택임대차법 개정을 주된 원인으로 꼽는다. 

#최근 3개월간 서울 아파트 전셋값 1.67~4.69% 올라

한국감정원이 2일 발표한 ‘월간 전국주택가격동향조사’에 따르면 10월​ 서울의 아파트 전세가격지수는 103.2포인트로 임대차보호법 개정안 시행 직전인 7월 대비 1.67% 올랐다. 지난해 같은 기간 0.61%보다 1.06%포인트 상승했다. 서울 아파트 전셋값은 2019년 7월부터 16개월째(총 5.41%)​ 상승세​다. 

민간 통계에서는 이 같은 추세가 더 극명하게 드러난다. KB부동산 리브온이 같은 날 발표한 ‘월간 KB주택가격동향’에 따르면 올 10월 서울의 아파트 전세가격지수는 107.2포인트로 주택임대차법 개정 직전인 7월 대비 4.69% 올랐다. 전년 동기 상승률 0.49%보다 4.2%포인트 올랐다. KB주택가격동향에서 서울 아파트 전셋값은 2019년 7월부터 16개월째(총 8.25%) 오름세다.

공급 부족 현상도 심화하고 있다. 감정원 조사에 따르면 10월 서울 아파트의 전세수급동향지수는 7월보다 7.5포인트 오른 125로 집계됐다. 감정원이 집계를 시작한 2012년 7월 이후 가장 높은 수치다. KB부동산 리브온 조사에서도 10월 서울 아파트의 전세수급지수는 191.8로 7월 대비 17.2포인트 올랐다. 2015년 10월(193.8) 이후 5년 만에 가장 높은 수치다. 두 지수는 0~200 사이 숫자로 표현되는데, 100보다 클수록 ‘공급 부족’ 비중이 높음을 뜻한다.

한국감정원 주택통계부 관계자는 “저금리로 인한 유동성 확대가 기본적으로 전셋값에 가장 큰 영향을 주고 있다. 주택임대차법 입법 얘기가 나올 때부터 임대차 시장에 불안 조짐이 있었다. 아직 통계적으로 집계된 내용은 없지만 ​7월 31일 ​주택임대차법 개정 이후 전세 물건 상당수가 재계약이나 갱신을 하면서 물량이 줄어든 것 같다. 임차인이 전세계약을 2년에서 4년으로 갱신해서 쓸 수 있는 여건이 되면서 임대인이 전세 호가를 많이 올려 시장에 내놓고 그게 실제 계약으로 이어지면서 일부 단지에서는 굉장히 높은 가격으로 계약이 체결되는 상황”이라고 설명했다.

도곡동 도곡렉슬아파트 인근에서 영업 중인 한 공인중개사는 “전세 수요는 꾸준한데 임대 물건이 없기 때문에 일단 물건이 나오면 금액이 비싸더라도 거래되는 경향을 보인다. 현재 매물로 나온 아파트 전세 물건은 없다. 최근 거래된 전세 매물이나 매물로 나온 호가 모두 역대 최고가다”고 말했다. 

반포동 반포자이 인근에서 영업 중인 다른 공인중개사는 “일단 기존 세입자가 계약을 갱신하면서 아파트 전세 매물이 많이 나오지 않고, 어쩌다 나온 매물은 호가가 신고가 수준이다. 임차인이 갱신청구권을 사용할 것을 고려해 임대인이 전셋값을 올린 영향이 있다”고 덧붙였다.

#전문가들 “주택임대차법 원인” vs “금리 요인 커” 

지난 3개월간 서울 아파트 전셋값 상승의 원인은 전문가마다 의견이 분분하다.​ 임대차보호법 개정이나 올 ​3월과 5월 기준금리 인하, 또는 둘 모두를 원인으로 보는 사람도 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “전월세상한제와 계약갱신청구권 도입으로 시장에 전세 매물이 풀리지 않으면서 최근 3개월간 전셋값이 올랐다. 계약갱신청구권으로 임대 기간이 늘었고, 전월세상한제로 월세 전환이 가속화됐다. 공급이 늘면 자동으로 가격이 내려갈 텐데, 정부가 시장 자율에 맡길 것을 규제하는 것은 문제다”고 지적했다.

반면 최은영 도시연구소 소장은 “전세계약 체결 건이 실거래에 반영되기까지는 2~3개월이 걸린다. 이제 8월 전세 실거래 자료가 완결되는 시점이기 때문에 주택임대차법 개정으로 전셋값이 상승했다고 보는 것은 섣부르다. 8월까지 확인 가능한 수준에서 전셋값 상승에 치명적인 요인으로 작용한 것은 주택임대차법보다 올 5월 금리인하였다”고 설명했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “계약갱신청구권 도입으로 전세계약이 사실상 4년 단위로 이뤄지게 돼 일정 기간 가격 상승은 예견된 부분이었다. 하지만 최근 제어가 불가능한 ‘전세난’ 수준까지 전셋값이 올라가 정부에서도 대책 마련이 필요해 보인다. 지금의 전세불안은 수급요인이 크다. 중장기적으로는 양질의 주택 공급량을 늘려야겠지만 민간이 쥐고 있는 전체 물량을 당장 정부가 책임질 게 아니라면 임대인에게 단기간 혜택을 부여해 시장 물량의 회전률을 높일 수 있는 방법을 찾아야 한다”고 말했다.​​

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