[비즈한국] 10월 19일 조사된 KB 리브온 아파트 시세 상승률 결과가 주목할 만했다. 지난 10개월간 1위권에서 독주하던 세종시가 톱10에서 밀려 20위대로 내려오고, 김포시가 엄청난 상승률로 1위를 했다. 김포시의 1주간 상승률은 무려 2.36%다.
KB 리브온 자세 분석에 의하면 6·17 대책 발표로 수도권 대부분 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정된 이후 규제지역에서 제외된 김포로 외부 투자 수요가 유입되면서 매매가가 꾸준히 상승하고 있다. 특히 김포시가 포함된 GTX-D 노선 추진으로 기대감이 더욱 높아지고 있다. 김포도시철도 개통으로 인접한 마곡지구 등 서울 진입이 수월해졌고, 일산대교를 통해 고양 일산 방면 접근이 용이해 실수요층도 증가했고, 전세 가격이 급등하면서 전세 끼고 매입하는 갭투자들도 늘었다고 분석했다.
여기서 팩트체크 하나만 하고 넘어가자. GTX-D는 확정이 아니라는 것이다. 기대감이라고 보는 편이 적절한 평가일 것이다.
이번 상승률 2.36%는 김포시 역사상 가장 높다. 두 번째 높게 상승한 시기가 2015년 3월 30일이었는데 당시 상승률이 0.77%였던 걸 감안하면 이번 상승률이 얼마나 높은 수치인지 알 수 있다.
2015년 김포시 아파트 시세 상승은 공급이 급감했기 때문이었다. 특별한 외부 요인이 아니라 입주 물량이 줄었기 때문에 수요공급의 원리에 따라 시세가 급등했다. 정상적인 시장이었다는 것이다.
하지만 2020년은 김포시 역사상 가장 입주 물량이 많은 해다. 김포시 자체적으로 입주량이 가장 많은 해이기도 하지만, 시군구 단위에서도 2020년 입주 물량이 전국에서 가장 많다. 결국 김포시의 현재 상승은 김포 자체 수요만으로 나온 결과가 아니라는 것이다. 김포시 외 지역에서 엄청나게 많은 수요층이 대거 유입했다. 아마도 서울에서 매매, 전세 매물을 찾지 못한 수요층 대부분이 서울 출퇴근이 가능한 인근지역으로 대체 입지를 검색한 결과일 것이다. 서울 거래가 막힌 상황에서 서울 수요가 분산된 풍선효과다.
김포시 내에서도 가장 최근 급상승한 지역은 걸포동이다. 전통적인 강세지역이던 고촌읍과 운양동을 최근 추월했다.
걸포동에 최근 입주한 아파트들이 시세 상승을 주도했다. 2020년 7월부터 입주를 시작한 한강메트로자이2단지는 9월 7억 6440만 원에 거래되어 김포시 신고가를 경신했다. 현재 매도호가는 9억 원 전후다.
김포시는 현재 전국에서 핫한 시장임엔 틀림없다. 절대 공급 부족인 서울특별시의 배후수요지로서 서울에서 밀려나는 수요층을 고양시(일산서구·일산동구·덕양구)와 더불어 받아내고 있기 때문이다. 김포시와 고양시가 최근 부각된 것은 서울 주변 지역 중에서 가장 시세가 낮은 지역이어서다. 소위 가성비가 높은 지역이다.
하지만 한 가지 주의를 당부하고자 한다. 고양시는 현재 규제지역이다. 실수요층 위주로 시장이 거래되고 있을 가능성이 높다. 반면 김포시는 현재 비규제지역이다. 실수요층뿐 아니라 투자층도 유입되었을 가능성이 높다. 통상적으로 규제지역은 장기 소유 희망층, 비규제지역은 단기 소유 희망층의 비율이 상대적으로 높다. 장기 소유, 즉 실수요층이라면 문제될 것이 없겠지만, 단기 투자층이라면 매수에 신중한 태도를 보여야 할 것이다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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