[비즈한국] 경기도 과천시는 서울 아닌 곳을 통틀어 가장 대장 지역이라 할 수 있는 곳이다. 면적은 매우 작지만 경기도의 다른 어떤 곳과도 비교할 수 없을 정도로 위상이 큰 지역이고, 서울보다 더 서울 같은 지역으로 볼 수 있다. 서울 강남권을 제외하면 서울의 어떤 지역과 비교해도 입지 평가가 높은 지역이기 때문이다.
지리적 위치로 보면, 위로는 서초구와 바로 붙어 있고, 동작구나 관악구와도 인접하고, 밑으로는 안양시와 가깝다. 과천시에는 혐오시설, 그러니까 유흥업소가 하나도 없다. 밤 9시 이후로는 갈 수 있는 곳이 거의 없어서 학부모들이 선호하는 교육 환경이다.
과천은 자연환경도 좋다. 관악산, 청계산이 양쪽으로 자리하고 있다. 특히, 관악산은 서울에서 볼 때는 바위들이 뾰족하고 울퉁불퉁한 악산이지만, 과천에서 보면 멋진 숲을 가진 최대 녹지공간이다. 과천을 위한 산이라고 할 수 있을 정도로 쾌적하다. 또 서울랜드와 경마장이 있는데, 이 주변이 다 공원이다.
정부청사가 있는 곳으로, 양질의 일자리도 있다. 정부청사가 다 세종시로 내려간 것으로 오해하는 사람이 많다. 세종시로 이주한 공공기관이 있고 또 새로이 과천청사로 입주한 공공기관이 있다. 현재 이곳에서 근무하는 공무원이 4700여 명이다.
과천 주거지역은 크게 둘로 나눠 보면 된다. 재건축이 진행 중인 기존 주공아파트 단지들과 남쪽의 신규택지개발 지역이 있다. 남쪽 택지개발 지역이 바로 과천지식정보타운이다.
과천지식정보타운은 과천정부청사역과 안양의 인덕원역 사이에 굉장히 큰 규모로 조성되는 택지개발지구다. 여기에 4호선의 전철 역사도 추가로 생길 예정이다. 아마도 역명은 과천지식정보타운역이 될 것이다. 지식정보타운 입주가 시작될 즈음에는 아마 개통이 되지 않을까 싶다.
현재 과천지식정보타운 내에 많은 공공분양, 민간분양, 임대분양이 진행되고 있다. 총 12개 블록인데 현재 진행상황을 정리하면 아래와 같다.
·S1 과천 푸르지오 오르투스(일반분양): 435세대(10월 중 분양 계획)
·S2 미정 (일반분양): 783세대
·S3 미정 (신혼희망타운 행복주택+공공분양): 547세대
·S4 과천 푸르지오 어울림 라비엔오(일반분양): 679세대(10월 중 분양 계획)
·S5 과천 르센토 데시앙(일반분양): 584세대(10월 중 분양 계획)
·S6 과천 푸르지오 벨라르테 (일반분양): 504세대(2020년 7월 분양, 최고 경쟁률 549:1)
·S7 미정 (신혼희망타운 행복주택+공공분양): 472세대
·S8 미정 (신혼희망타운 행복주택+공공분양): 659세대
·S9 과천 제이드자이 (공공분양): 647세대(2020년 3월 분양, 최대 경쟁률 785:1)
·S10 미정 (통합협 공공임대): 612세대
·S11 미정 (통합형 공공임대): 846세대
·S12 미정 (통합형 공공임대): 1,467세대
최근 3년 동안 과천으로 이주한 사람들이 꽤 있다. 과천시의 재건축 아파트라든지, 지식정보타운의 아파트를 분양받기 위한 1순위 조건을 갖추려 전입한 것이다. 전월세 인구 유입이 실제로 많이 증가했다. 과천은 현재 인구 규모(2020년 9월 현재 6만 1982명)에 비해 분양 물량이 많기 때문에 당첨 확률이 높다고 판단한 것이다.
이미 2개 단지를 분양했지만 과천지식정보타운에는 앞으로 분양할 단지들이 더 많다. 여전히 기회는 있다고 보인다.
그리고 과천에는 지식정보타운 외에 또 하나의 공급 호재가 더 있다. 3기 신도시 지정이다. 물량이 7000세대 정도다. 다른 3기 신도시에 비하면 적은 규모지만, 과천 전체 인구를 감안하면 많은 물량이다. 이 3기 신도시도 내후년부터 사전청약을 할 테니, 지금부터 과천시에 거주하기 시작해도 2년 거주 기간이라는 1순위 조건이 충분히 될 수 있다.
결국 과천시는 앞으로 인구가 크게 늘 수밖에 없다. 사람이 안 살던 과천지식정보타운에만 8200세대 아파트가 새로 생긴다. 세대 구성이 평균 4인 가족 전후라고 한다면, 3만 명 이상의 인구가 증가하게 된다. 지금 과천시 인구의 50%만큼이 단기간 증가하는 것이다. 부동산은 인구가 증가하면 무조건 프리미엄이 상승한다. 이것이 과천의 향후 5년 내 방향성이다.
10월 중 대우건설 컨소시엄(대우건설·태영건설·금호산업)은 과천지식정보타운 내 3개 블록(S1, S4,S5) 총 1698가구가 동시 분양을 한다. ‘과천 푸르지오 오르투스(S1블록)’, ‘과천 푸르지오 어울림 라비엔오(S4블록)’, ‘과천 르센토 데시앙(S5블록)’ 등 3개 단지의 청약 일정은 동일하지만, 당첨자 발표일이 다르기 때문에 중복 청약 신청이 가능하다.
과천시 분양가심의위원회이 책정한 분양가는 ‘푸르지오 오르투스’는 3.3㎡당 2403만 원, ‘푸르지오 어울림 라비엔오’ 2376만 원, ‘과천 르센토데시앙(S5블록)’은 2373만 원 이하 가격대로 책정됐다. 현재 과천 재건축 아파트의 시세가 평당 4500만~6500만 원 정도다. 결국 3개 단지의 동시 청약은 ‘로또 분양’이라고 예상될 정도로 청약경쟁이 매우 뜨거울 것으로 예상된다. 공공택지이고, 대형평형대가 있어 가점제와 추첨제가 모두 있다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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