공공지원 민간임대주택 최대 '구로 뉴스테이'에 뒷말 계속되는 까닭

[비즈한국] 국내 최대 규모의 공공지원 민간임대주택 사업인 ‘구로 뉴스테이(New Stay)’에 잡음이 끊이질 않는다. 이 사업의 민간건설사로 선정된 HDC현대산업개발(현산)이 자격 요건을 충족하지 못했다는 의혹이 가시지 않아서다. 심사를 담당한 주택도시보증공사(HUG)​는 “법원에서도 문제될 게 없다는 판결을 받았다”며 문제가 없다고 주장하고 있다.

‘구로 뉴스테이 사업’은 서울 구로구 남부교정시설 10만 5000㎡ 부지에 주택 2214가구와 상가시설을 건설하는 사업이다. 사업비는 1조 3000억 원 규모다. 한국토지주택공사(LH)와 HUG의 출자로 설립된 ‘토지지원리츠’가 매입한 부지를 민간건설사와 HUG가 출자해 만든 ‘뉴스테이 임대리츠’에 임대하는 형식으로 사업이 진행된다.

현산은 이 사업에 단독으로 공모해 우선협상대상자가 됐다. 하지만 사업 진행 과정에서 현산이 컨소시엄에 함께 참여한 엔터식스에 갑질을 저질렀다는 의혹이 제기됐다. ‘뉴스테이 민간사업자 공모지침서’ 제8조(신청자격 및 방법)에 따르면 사업 신청자는 최근 3년간 연 매출 평균 1000억 원 이상인 상가 임차인의 입점 확약서를 제출해야 한다. 현산은 2016년 당시 이 조건을 갖춘 유일한 업체로 평가받던 엔터식스를 상가시설 임대사업자로 컨소시엄에 참여시켜 우선협상대상자가 됐다. 하지만 사업 진행을 위한 행정절차가 마무리되던 ​2년 후 현산은 엔터식스를 컨소시엄에서 배제했다. 현산 측은 엔터식스의 재무구조가 안정적이지 않다는 판단 때문이라고 밝혔다.

공모지침 제33조(우선협상대상자 선정 취소) 2항 1호에 따르면 사업계획 협의 등의 기간에 제8조를 충족하지 못할 경우 HUG​는 우선협상대상자 선정을 취소하게 돼 있다. 그러나 현산은 다른 상가 임차인을 참여시키지 않고도 HUG와 사업 약정을 체결했다. 

HUG 측의 손실을 자사가 부담하겠다고 제안했기 때문이다. 현산이 HUG에 제출한 확약서에 따르면 상가 임차인을 아파트 입주 개시일까지 입점하도록 하고 그러지 못할 경우 현산이 보증금과 매월 임대료를 부담하며, 임대리츠나 HUG 측에 발생하는 손실도 현산이 상환할 것을 약속했다. 그 결과 민간사업자로 선정된 현산은 약 1500억 원의 기금을 출자받아 건설에 들어갔다.

이 때문에 HUG가 우선협상대상자 유지조건에 부합하지 않은 현산에 특혜를 주었다는 지적이 나온다. 엔터식스 관계자는 “만약 우리가 현산과 계약을 거절했더라면 현산은 우선협상대상자로 선정되지 못했을 것이다. 그런데도 HUG는 현산이 자신들의 수익을 지켜준다는 확약서 하나로 현산에 특혜를 준 셈”이라고 주장했다. 

HUG는 기금 출자 심사 당시 컨소시엄에서 엔터식스가 배제되지 않아, 현산이 자격요건을 위반하지 않았다고 밝혔다. HUG 관계자는 “기금 출자 심사 당시 상가 임차인 변경을 확정하지 않았다. 엔터식스 참여를 배제하지 않았다는 의미다. 다만 엔터식스가 배제될 경우를 대비해 현산이 제출한 확약서에 대체 임차인 입점 혹은 입점 불가 시 현산이 임대료를 직접 부담하는 것이 대체 임차인 확정의 효력이 있다고 판단했다”고 반박했다.

이 관계자는 또 “엔터식스가 제기한 ‘임차인지위보전 및 사업약정체결금지 가처분 소송’에서 법원도 자격요건 위반이 아니며 다른 상가 임차인을 선정해도 현산의 우선협상대상자 지위를 취소할 만한 사유가 아니라고 판시했다”고 말했다.

그러나 엔터식스 관계자는 “현산이 HUG에 확약서를 제출한 것은 엔터식스 사업 배제가 전제조건이었다. 기금 심사 조서에도 현산이 엔터식스의 사업 철회를 종용하고 있다고 명시돼 있다”며 “우리도 계속해서 HUG 측에 질의를 했지만 그때마다 답변이 달랐다. 상가 임차인이 없으면 사업 약정을 체결하기 전까지 우선협상대상자의 지위를 보전해서는 안되는 상황인데, 이를 무마시키려니 답변이 계속 달라지는 것 아니겠나”라고 주장했다.

소송과 관련한 HUG 측 설명에 대해서는 “우리가 제기한 가처분소송은 지위보전과 계약 체결 금지 요청에 대해 판단을 받은 것이다. 공모지침서의 위법행위나 상가 임차인 지위보전에 대한 본안소송은 진행하지 않았다. 따라서 HUG가 공모지침에 따라 적절하게 현산에 기금을 투자한 것인지에 대해서는 감사를 통해 제대로 따져볼 필요가 있다”고 주장했다.

구로 뉴스테이 사업에 정통한 한 관계자는 “업계에서 이 사업은 공모지침이 까다롭다는 평가가 많았다. 상가 임차인으로 연 매출 평균 1000억 원 이상인 기업을 찾는 게 쉬운 일이 아니다. 상위 건설사가 참여하지 않은 것도 이 때문”이라며 “공모자 모집 때는 공모지침 준수에 강제성을 부여해놓고, 우선협상대상자가 선정되니까 공모지침서를 참고서 수준으로 만들어버렸다. 이 사업에만 사업비로 1조 3000억 원이 책정됐다. 이 사업에서 기금 출자를 심사하는 HUG의 주장이 오락가락하는데 어떤 업체가 이 사업에 뛰어들고 싶겠나”라고 지적했다. 

한편 HUG는 지난 7월 중순께 감사원으로부터 한 차례 감사를 받은 것으로 확인됐다. 그러나 이는 HUG의 전반적 상황을 들여다본 감사였을 뿐 구로 뉴스테이 사업에 대한 감사는 아니었다. 감사원 관계자는 감사 결과에 대해 “진행 중인 사안이라 따로 말할 수 없다”고 말했다. HUG는 다가오는 19일 21대 국회 국토교통위원회에서 국정감사를 받을 예정이다.​

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