[단독] 5년 간 830가구 세입자, 알지도 못한 집주인 세금 체납으로 보증금 날려

[비즈한국] 임대인(집주인 또는 건물주)의 세금 체납으로 임차인(세입자)이 보증금을 떼이는 사례를 막기 위해 도입된 ‘미납 국세 열람 제도’의 실제 열람 사례가 전체 전월세 거래의 0.009% 수준인 연 평균 161건에 그친 것으로 비즈한국 취재결과 처음 확인됐다. 5년간 임차인 830명은 임대인의 세금 미납으로 주택이 공매에 넘겨져 보증금 총 306억 원을 떼인 것으로 나타났다.

지난 6월 주택임대차보호법개정연대 회원들이 주택임대차법 개정을 촉구하는 기자회견 현장 모습으로 기사의 특정 내용과 관련 없다. 사진=연합뉴스

임대차계약 전에 임대인이 납부하지 않은 세금은 임차보증금보다 우선 변제 대상이지만, 국세청이 부동산을 압류하기 전까지 공시되지 않는다. 임대인의 동의 없이 임차인이 세금 미납 여부를 확인할 수 없다. 예비임차인이 임대인의 미납 세금을 확인하는 방법은 임대인에게 납세증명서를 받거나 직접 임대인의 미납 세금(국세 및 지방세)을 열람하는 것뿐인데, 모두 임대인 동의가 필요해 실효성이 떨어진다는 지적이 나온다.

#5년간 임대인 미납 세금 열람한 임차인, 전체 임대차계약의 0.009%

국세청에 따르면 주택 및 상가건물 임대차계약 체결 과정에서 임대인의 미납 세금을 열람한 사례는 지난 5년간 805건이다. 같은 기간 확정일자를 받은 전체 임대차계약 911만 9699건의 0.009% 수준이다. 연도별 미납 국세 열람 횟수는 2015년 90건(당해 임대차계약의 0.005%), 2016년 260건(0.01%), 2017년 150건(0.008%), 2018년 149건(0.007%), 2019년 156건(0.008%)으로 나타났다. 미납 지방세 열람은 주무 부서인 행정안전부 지방세정책과가 지자체로부터 현황을 취합하고 있지 않았다.

주택이나 상가 임차예정자가 건물주의 미납 세금을 확인하려면 동의가 필요하다. 건물주에게 세금을 완납했다는 ‘납세증명서’를 받거나, 동의를 얻어 세무서에서 직접 임대인의 미납 세금을 열람해야 한다. 미납 세금 열람 제도는 임대차계약 체결 전 임대인이 납부하지 않은 세금으로 건물이 공매에 넘겨졌을 때 임차보증금을 떼이는 사례를 막기 위해 만들어졌다. 2001년 국세징수법과 지방세징수법 개정으로 관련 조항이 신설돼 이듬해 처음 시행됐다.

부동산 임대차계약 체결 전에 발생한 임대인의 미납 세금은 ‘임대인만 아는 선순위 채권’이다. 건물 임차 이전에 납부하지 않은 세금은 건물이 경매나 공매에 넘겨졌을 때 임차보증금보다 우선 변제되지만, 세금 미납 사실은 세금 부과 이후 부동산 압류에 이를 때까지 공시되지 않는다. 부동산을 담보로 받은 대출금(근저당권)이 부동산등기부에 공시되는 것과 차이가 있다.

사실상 유일한 확인 제도인 미납 세금 열람이 부진한 실적을 드러낸 이유는 임대인의 동의 요건이라는 게 업계 분석이다. 한국공인중개사협회 강남구 대의원인 허준 공인중개사는 “임차(예정)인이 임대인의 미납 세금을 열람하는 사례는 극히 드물다. 제도 자체를 모르는 경우가 대부분이고, 이를 알고 미납 세금 열람 동의를 요청하더라도 임대인이 개인정보를 이유로 동의하지 않는 경우가 많다”고 설명했다.

법무법인 정향의 김예림 부동산 전문 변호사도 “미납 세금을 열람하는 데 임대인 동의가 필요하기 때문에 실효성이 없다. 공시되지 않은 세금이 임대차보증금보다 우선순위를 갖는다는 것은 문제가 있다. 보증금 보호를 위해 임차인이 임대인 체납을 잘 확인할 수 있는 제도를 만들어야 한다. 개인 정보 침해를 줄이는 차원에서 계약이 확실시된 (예비)임차인에 한해 미납 세금을 볼 수 있도록 하거나, 계약 체결 시 납세증명서 제출을 의무화하도록 해야 한다”고 지적했다.

#5년간 임대인 체납으로 830가구 보증금 306억 원 떼여…국회, ‘임대인 미납 세금 열람 동의 의무화’ 논의

그러는 사이, 5년 동안 임대인의 미납 세금으로 주택 임차인 830명이 총 306억 원의 보증금을 떼였다. 한국자산관리공사(캠코)에 따르면 2016년부터 올 9월까지 국세·지방세 등 체납으로 공매에 넘겨진 주택 1895가구 중 830가구(44%) 세입자가 임차보증금 일부 또는 전부를 돌려받지 못했다. 총 미수금만 306억 원에 달한다. 연도별로 2016년 202가구(미수금 57억 원), 2017년 191가구(56억 원), 2018년 182가구(71억 원), 2019년 155가구(71억 원), 2020년 100가구(9월 기준, 51억 원)다.

캠코 측은 “캠코는 관청이 국세·지방세·공과금 등 체납으로 압류한 체납자 소유재산을 매각·배분·권리이전 업무를 대행하고 있다”며 “최근 5개년 동안 공매된 주택 중 830가구의 세입자(전세금 306억원)는 임대차보호법에서 정하고 있는 기준에 부합하지 않아 공매대금 배분에서 제외됐다. 다른 권리자보다 전입 일자가 앞서 대항력이 있는 세입자는 낙찰자(매수자)로부터 전세금을 추가 회수할 수 있으므로, 실제 미회수 전세금은 파악된 금액보다 적다”고 설명했다.

한편 국회에서는 임대인 미납 세금 열람을 의무화하는 방안을 논의 중이다. 이성만 더불어민주당 의원은 일정 금액 이상의 계약금을 받은 임대인이 임차인의 미납 국세 열람 요구에 동의하도록 강제하고, 열람 결과 미납액이 일정 수준 이상이면 임차인이 위약금을 내지 않고 계약을 해지할 수 있도록 하는 조항을 신설하는 주택임대차보호법 및 상가건물 임대차보호법 일부개정법률안을 7월 발의했다. 현재 법안은 소관 상임위원회인 법제사법위원회에 계류됐다.

이성만 의원실 관계자는 “임차인이 선순위 조세채권에 밀려 임차보증금을 상실하는 사례를 대비해 미납 세금 열람 제도가 도입됐지만 임대인이 동의하지 않으면 열람할 수 없어 실효성이 떨어졌다. 20대 국회부터 미납 세금 열람 제도를 의무화하자는 논의가 있었지만 개인정보 문제가 있었다. 이 법안은 사실상 계약이 체결되는 마지막 단계인 계약금 교부 단계에서 열람 의무를 부여해 임차인의 보증금 보호 권리와 임대인의 개인정보 보호를 절충코자 했다”고 설명했다.

임대인의 개인정보 침해 등 우려의 목소리도 있다. 진선희 법사위 전문위원은 개정안 검토보고서에 ‘미납 세금 열람 제도 실효성 제고와 보증금 회수에 대한 사전적 보호를 강화하려는 개정 취지는 타당하나, 과세 정보 열람에 대한 동의를 법률로 강제할 경우 △헌법에 따른 개인정보자기결정권을 제한할 우려가 있고, △과세 정보를 보호하려는 국세징수법 취지가 약화할 우려가 있으며 △열람 동의를 거부했을 때 강제하는 수단이 없어 국세징수법과 지방세징수법이 함께 논의돼야 한다’는 취지의 의견을 적었다.

법원행정처는 “입법 취지에는 공감하나 △임대인이 일정 금액 이상 계약금을 받았다는 사정만으로 열람 동의를 강제하는 것은 임대인의 개인정보를 과도하게 침해할 수 있고, △임대차계약 체결 이후 미납 세금 열람을 신청하도록 되어 계약 체결 전에 신청토록 하는 국세징수법 등에 따라 신청이 가능한지 의문이며, △임차인에게 미납 국세 등이 일정 금액 이상인 경우 위약금 해지권을 부여하는 것이 당사자 간 형평에 반할 우려가 있다”는 의견을 냈다.

법무부도 임대차계약 체결 이후 미납국세를 열람토록 하는 것이 기존 국세징수법 등에 따른 열람 신청을 할 수 없는 것으로 해석될 수 있으므로 함께 개정할 필요가 없는지 보완 검토가 필요하다고 보탰다.

차형조 기자

cha6919@bizhankook.com

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