[비즈한국] 대구의 과거 미분양에 관해 이야기해 보자. 대구는 2010년까지 시공사, 시행사의 무덤이라 불렸다. 2009년 1월 미분양이 가장 많을 때는 약 2만 1560세대까지 남았다. 지금은 2020년 7월 기준 미분양이 957세대뿐이다. 미분양이 줄수록 시세도 상승했다.
2010년 이후 대구 아파트 가격은 지속적으로 올랐다. 중간중간 조정장도 있었지만, 여전히 분양만 하면 완판이 된다. 대구는 실수요가 많은 광역시로, 다른 지방 중소도시와 달리 일자리지역, 상업지역, 주거지역이 강한 지역들로 분화되어 있다. 상업지역으로 개발된 중구를 중심으로 수성구는 주거지역, 산업단지가 있는 달서구, 북구, 서구는 일자리지역이다.
가장 시세가 높은 건 선호 일자리가 많고, 교육환경이 우수한 수성구다. 인근 지역인 중구나 달서구는 주거지역으로 두 번째 선호지역이다. 그다음으로 동구, 서구, 북구, 달성군, 남구 순이다.
2000년부터 거의 쉬지 않고 상승한 대구광역시는 2015년 최고점에 도달한 후, 2016년부터 조정장에 들어갔다. 2017년 수성구 범어동의 상승으로 투기과열지구에 지정되긴 했지만, 이와 무관하게 시세가 너무 높다 싶으면 상승이 멈추었을 것이다. 대구는 대도시지만 수요 중심의 양적 시장이 아닌, 서울처럼 부동산 상품의 질을 중요시하는 질적 시장으로 모든 지역이 돌입하진 못했다.
#수요층 두툼…잠재 가치 있어
대구광역시 인구는 247만 명이다. 대한민국 도시 중 4위다. 특히 일자리가 많은 달서구는 무려 58만 명 가까이 살고 있다. 서울 1개 구의 평균 인구가 25만 명이라는 것을 생각해보면 2개로 분구해도 될 정도의 인구수다. 이어서 북구 44만 명, 수성구 44만 명, 동구 35만 명이 산다. 심지어 달성군도 24만 명이 넘는다. 서구, 남구, 중구도 면적에 비하면 적은 수치가 아니다.
2010~2015년 지방 부동산 상승기 때 대구 부동산 시세가 다른 지자체보다 더 많이 상승한 이유는 대구가 그 유동성 자금을 받을 만한 잠재 가치가 있기 때문이다. 이는 대구의 두툼한 수요층과 깊은 연관이 있다.
대구 아파트 평균 시세를 보자. 수성구가 3.3㎡(평)당 1432만 원으로 시세가 가장 높다. 다음으로 중구가 1279만 원으로 높다. 이 두 지역은 다른 지역과 큰 차이를 두면서 시세가 높다. 가장 시세가 낮은 달성군, 남구와 평당 500만 원 전후 차이가 난다. 시세가 높은 인기 아파트끼리 비교하면 평당 2000만 원 이상 차이 날 것이다.
주목할 점이 바로 이 부분이다. 대구는 지역 분화가 확실하게 시작되었고, 수성구는 지금도 상승할 가능성이 높다.
#수성구의 시세가 높은 이유
수성구의 시세가 압도적으로 높은 이유는 뭘까? 수성구는 부동산 시세에 많은 영향을 미치는 ‘화이트칼라 일자리지역’, 그리고 ‘교육 프리미엄’이 있는 지역이다. 서울도 화이트칼라 일자리지역과 교육 프리미엄이 있는 지역은 그렇지 않은 곳보다 3.3㎡당 최소 1000만 원 이상 시세가 높다. 대구가 서울 시세의 50% 수준이라고 가정하면, 평당 500만 원 정도는 대구의 다른 지역에 비해 수성구가 무조건 더 높은 시세가 책정될 수밖에 없다.
수성구 범어동 아파트는 3.3㎡당 3000만 원 전후 가격대를 형성하고 있으며 수성구의 아파트 대부분이 평당 2000만 원 전후다. 수성구가 2000만 원을 넘어서 3000만 원으로 갈 수 있을까? 중간중간 조정을 받겠지만 3000만 원 이상 시장으로 갈 것으로 예상된다. 수성구는 다른 지역과는 완전히 차별화된 프리미엄이 있기 때문이다. 특히 일자리와 교육환경은 대한민국 최고 위상을 가지고 있다. 교통 또한 대구에서 가장 편리하다.
그렇다면 두 번째로 시세가 높은 중구는 어떻게 이해해야 할까? 대구는 현재 교육 프리미엄이 아파트 시세에 가장 많은 영향을 주지만, 질적인 시장에서는 교육 외 프리미엄이 있을 지역들을 고려해야 한다. 서울이나 부산처럼 교통 프리미엄이 올라가고 양질의 일자리와 접근성이 유리한 지역에도 관심을 가져야 한다. 일자리와 접근성 측면에서 주목할 필요가 있는 지역이 중구다. 시세 상승기 전의 중구는 달성군과 크게 다르지 않았다. 하지만 이제 수성구와 중구는 질적인 시장으로 돌입했다고 볼 수 있다.
나머지 동구, 달서구, 북구, 서구, 남구, 달성군은 질적인 시장으로 진입하기 위한 준비를 하는 지역들이다. 이렇게 대구광역시는 지역마다 접근 전략이 달라야 한다. 지방 부동산 공부에 좋은 벤치마킹 사례를 계속 제공하는 곳이다.
수도권 집중의 시대에 대구가 어떻게 변화해갈지 관심을 가지고 지켜보자. 대구 또한 질적인 시장으로 분화된 시점에서 대장 지역은 뭐니뭐니 해도 수성구가 될 것이다. 그 뒤를 이어 다른 지역들도 분화될 것이며, 대구 부동산 시장이 얼마나 스펙트럼이 넓어질지 기대된다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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