[비즈한국] ‘2020년 9월 2주 차 전국 아파트 시세 상승률 상위 지역’ 가운데 1위는 세종시, 2위는 광명시다. 광명시는 현재 전세 상승률 1위 지역으로 지난 10년간 수도권에서 시세가 가장 많이 오른 지역이기도 하다.
광명시는 최근 부동산 업계의 핫 이슈인 ‘3기 신도시’에 포함된 지역은 아니다. 하지만 재개발·재건축 등으로 신규 아파트가 지속적으로 공급돼 매매·전세 수요가 증가하고 있다. 수요 증가 때문에 최근 매매, 전세 상승률 상위 순위를 차지한 것이다.
광명시는 집값 상승 선도 지역으로 지정된 경기도 3곳(과천·하남·광명) 가운데 하나이기도 하다. 특히 광명시 내 광명동, 소하동, 철산동, 하안동 총 4개 동이 ‘집값 상승 선도 지역’에 지정됐다.
이 지역들의 공통점이 뭘까? 모두 새 아파트가 들어서는 지역이다. 최근 부동산 시세를 이끄는 지역은 대부분 새 아파트가 많이 들어오는 곳이다. 광명시 역시 대부분 지역의 주거시설이 다 새 아파트화 되고 있다. 그렇다면 구체적으로 광명시의 어느 지역에 어떤 새 아파트가 들어오는지, 그 가운데서도 어느 곳을 주목하면 좋은지 살펴보자.
#지역별·동별·단지별로 살펴본 아파트 시세
광명시 총인구는 31만 5000명, 세대수는 12만 6000세대 정도다. 인접한 구로구나 금천구의 규모와 비슷하다. 광명시의 평균 시세는 3.3㎡(1평)당 1943만 원으로, 경기도권에서는 4위의 위상을 가지고 있다. 경기도 평균 시세보다 높은 상위권이다. 서울시와 비교하면 길음뉴타운이 있는 성북구 정도의 위상이다.
지역별로 보면 광명역세권 개발 지역인 일직동(행정동으로는 소하2동에 해당)의 시세가 가장 높다. 그 다음으로 최근 재건축이 활발히 진행되는 철산동이 높은 시세를 형성하고 있다. 다음은 일직동과 철산동이 평균보다 시세가 높으며 그 아래로 하안동, 소하동, 광명동 등의 순이다.
구도심인 광명동은 다세대 빌라 밀집 지역이다. 아직은 시세가 낮지만 광명뉴타운으로 지정돼 재개발이 진행되는 지역이라 향후 올라갈 여지가 크다. 하안동과 소하동 위쪽 지역은 철산동 다음으로 개발된 택지지구다. 철산동의 재건축이 끝나면 다음 단계로 재건축이 진행될 지역이다.
광명동·철산동·하안동·일직동까지 동별로 특징은 다르지만 모두 새 아파트가 들어오는 중심 주거지라고 이해하면 된다. 이 외에 학온동(노온사동·가학동)은 과거 매우 큰 보금자리 주택지로 지정되었다가 해제된 지역으로, 현재는 아파트가 없고 특별한 호재도 없는 지역이다.
아파트 단지별 시세를 살펴보면, 재건축이 진행되는 철산동의 주공아파트들이 지분 가격으로 계산돼 비교적 높게 올라와 있다. 주공 8단지, 9단지, 10단지, 11단지 4개 단지가 거의 평당 4000만 원 전후의 시세를 형성하고 있고, 철산 래미안 자이와 푸르지오 하늘채도 현재 평당 3000만 원대의 시세를 형성하고 있다. 이 단지들을 제외한 나머지 철산동의 아파트는 상대적으로 시세가 낮다.
일직동에서는 광명역 파크자이, 광명역 센트럴자이가 평당 3000만 원에 육박하는 시세를 보인다. 이 외에도 평당 2600만 원 이상의 시세인 광명역 써밋플레이스, 올해 1월 입주한 광명역 유플래닛 데시앙까지 총 4개 단지가 들어와 있다. 평균 시세를 살펴보면 일직동이 철산동보다 훨씬 비싼 지역이다. 하안동에서는 광명 두산위브 트레지움이 평당 3000만 원 가까이 되는 시세로 가장 높다.
#일자리 증가·새 아파트 개발·교통 호재…3박자 갖춰
광명시는 뉴타운과 재건축, 광명역세권 개발까지, 거의 모든 동에 호재가 있다. 중간중간 조정이 올 수 있지만 지속적으로 우상향 할 수 있는 입지다. 재개발·재건축, 택지개발지 이슈가 있기 때문이다.
새 아파트 호재뿐 아니라 교통 호재도 있다. 철산동이나 광명동에는 지하철 7호선이 지나 강남까지 출퇴근이 가능하다. 7호선은 부천구청역까지 서쪽 끝으로 개발되는 중이다. 현재 인천의 석남역까지 가는 확장공사 중이며, 내년 개통이 예정돼 있다. 광명시의 배후 수요지가 인천 서구 주변까지 늘어나기 때문에 대기 수요가 더 많아질 것으로 볼 수 있다.
광명시의 교통망을 이야기할 때 빼놓을 수 없는 게 KTX 광명역이다. 광명역세권이 개발되고 KTX가 개통되면서 거주 희망 수요가 증가했다. 일자리가 증가하고 교통망도 좋아지고, 새 아파트까지 들어오는, 소위 부동산 입지를 평가할 때 평가하는 3가지 요소가 모두 개발된 것이다.
우리나라 최초의 이케아가 광명 일직동에 들어왔고, 그 옆에는 롯데프리미엄아울렛도 함께 개점됐으며 대형마트인 코스트코도 있다. 모두 도보 이동이 가능한 ‘슬리퍼 생활권’이다. 앞으로 CGV등 문화시설과 대형병원도 들어올 예정이라고 한다.
일자리, 오피스텔, 지식산업센터 등 첨단산업시설들도 계속 들어오고 있다. 신규 전철망도 추가된다. 지금은 KTX 역사만 있기 때문에 서울이나 다른 지역으로의 출퇴근이 불편했던 점이 해소되는 것이다.
신규전철망은 신안산선과 월곶-판교선이다. 신안산선은 시흥·안산에서 여의도까지 가는 광역철도이며, 월곶-판교선은 시흥시 월곶에서 광명을 지나 판교까지 가는 노선이다. 동서로도, 남북으로도 갈 수 있기 때문에 광명역세권에서 서울KTX와 경기도권까지 출퇴근 가능한 지역이 많이 늘어난다.
이처럼 광명시는 최근 서울 생활권 중에서 호재가 가장 많은 입지 중 한 곳이다. 신규 아파트 단지가 지속적으로 공급되고 있어, 새로 추가되는 세대 수도 증가하고 있다. 부동산은 인구 증가가 가장 큰 호재인데, 일자리, 교통망, 새로운 주거지역 등이 그 핵심요인이 된다. 광명시의 인구와 거주 수요가 증가할 수밖에 없는 입지다. 이것이 현재 광명시 아파트 시세의 상승 이유다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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