[비즈한국] 2017년 1인당 지역총소득 1위 도시는 울산광역시다. 하지만 울산의 아파트 시세는 전국 광역시 중 낮은 편에 속한다. 울산의 아파트 평균 시세는 광주나 대전보다 높지만 한 채씩을 놓고 보면 다르게 보인다. 광주와는 유사하더라도 대전의 최고급 아파트에 비해서는 낮다. 교통 프리미엄이 붙지 않아서이기도 하다. 지하철을 이용할 수 있는 입지에는 역세권 프리미엄이 형성되기 때문이다.
울산은 평균소득이 높을 뿐이지 고급 수요층은 많지 않다. 고급 수요층이 많다면 고급 주거 수요도 발생했을 것이다. 부산 아파트와 가격 차이가 나는 가장 중요한 이유이기도 하다.
고급 수요층이 많지 않다는 것을 어떻게 알 수 있을까? 세금이 비교적 적게 걷힌다는 사실이 말해준다. 현대자동차, 현대중공업, S-OIL, SK이노베이션 등 국내 굴지의 기업체가 많은데 왜 세금이 많이 걷히지 않을까? 법인세는 지방세가 아니라 국세이기 때문이다.
재미있는 통계를 보자. 울산의 지방세 수준은 인구가 울산의 절반밖에 안 되는 제주도와 유사하다. 심지어 강원도의 절반밖에 되지 않는다. 이러한 상황이라 울산에는 공공 용도로 쓸 만한 돈이 생각보다 적다. 지하철이 없는 이유도 여기에 있을지 모르겠다. 이처럼 울산은 얼핏 부자 도시처럼 보이지만, 실상은 중간계층이 두터운 도시다.
#울산 중구의 높은 시세는 우정혁신도시 때문
울산광역시의 인구는 114만 명이다. 광역시 중에서는 가장 인구가 적다. 남구가 32만 명으로 가장 많고 울주군과 중구가 각각 22만명, 21만 명으로 유사하다. 하지만 울주군은 울산광역시 대부분의 면적을 차지하고 있어 인구 밀집도는 가장 낮다. 북구와 동구는 각각 21만 명, 15만 명이다.
인구 및 수요로만 보면 남구가 가장 비싼 지역이 되는 게 당연하다. 이어 중구, 북구 등의 순일 것이다. 울산광역시 지역별 인구와 시세를 함께 보자. 예상대로 남구가 가장 시세가 높다. 놀라운 건 중구의 시세인데, 남구와 큰 차이가 없다. 산정기간에 따라 엎치락뒤치락하기도 한다. 이어서 동구, 울주군, 북구의 순이다.
울산은 남구가 아파트 시세의 중심이었다. 그런데 요즘은 중구도 남구 못지않다. 중구 시세가 남구와 비슷한 이유는 무엇일까? 바로 우정혁신도시 때문이다. 우정혁신도시가 들어선 유곡동에는 모두 새 아파트만 있다. 아직은 기반시설이 부족하지만 제대로 갖춰지지 시작하면 입지 가치는 점점 높아질 것이다.
그렇지만 여전히 선호도가 높은 지역은 남구다. 달동, 신정동, 옥동으로 이어지는 라인이 인기 지역이다. 좋은 학교와 학원가가 있어 교육환경을 가장 중요하게 생각하는 울산 시민들에게 남구는 선망의 지역이다.
동구와 북구는 남구와 중구에 비해 기반시설이 적다. 그만큼 절대 수요층의 수도 적다. 따라서 새 아파트가 더 많이 공급되는 지역의 시세가 조금 더 높을 것이다. 아직 두 지역의 위상이 확실하게 자리잡은 것이 아니기 때문이다.
놀라운 지역은 울주군이다. 통상적으로 면적만 넓은 군 지역은 시세가 매우 낮다. 토지 밀집도가 떨어지기 때문이다. 부동산 가치가 태생적으로 낮다는 뜻이다. 이런 점을 고려하고도 울주군 시세는 북구보다 높고, 동구에도 많이 뒤지지 않는다. 이유는 아파트 밀집 지역이 있기 때문이다. 남구와 인접한 범서읍이나 국가산업단지가 있는 온양, 언양, 온산, 삼남 등의 시세는 생각보다 낮지 않다.
울산광역시의 아파트 입지는 대체로 상향 평준화되어 있다. 물론 모든 지역이 고급 부자 지역이라는 의미는 아니다. 아파트라는 상품이 중산층을 위한 주거상품이라고 한다면, 울산만큼 아파트가 들어서기에 적합한 지역은 없다는 의미다.
#이젠 울산도 질적인 수요가 중요한 시장
지금까지는 울산광역시의 전 지역이 거의 유사한 수준으로 상승해왔다. 시세가 가장 높은 지역과 낮은 지역의 차이가 타 지역과 비교해 크지 않다. 하지만 격차는 이제부터 벌어지기 시작할 것이다. 울산광역시도 질적인 수요가 중요한 시장이 되었기 때문이다.
그 대표 지역은 남구와 중구가 될 것이다. 남구의 우수한 기반시설과 중구의 우정혁신도시 때문이다. 향후에도 두 지역은 계속 성장해나갈 것이다.
아울러 북구, 동구, 울주군도 밑단에서 분화가 심화될 것이다. 북구 내에서도, 동구 내에서도, 울주군 내에서도 상위 지역과 하위 지역이 분화될 것이다. 울산은 광역시 중에서 2010년 이후 시세가 많이 오른 지역 중 한 곳이다. 6년 동안 크게 오른 후 약 3년동안 약보합세가 전개되고 있다. 아마도 이번 조정 시장이 마무리되면 지역별로 시세 분화가 본격화될 것이다.
지금 울산광역시에 필요한 건 랜드마크가 될 만한 확실한 부촌 아파트다. 그래야 질적 수요 시장이 본격화될 수 있다. 이런 방향성을 갖고 울산광역시의 아파트 시장을 바라보자.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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