[비즈한국] 세종시는 충청권에 있는 특별자치시로 대전광역시, 청주시, 공주시, 천안시에 둘러싸여 있다. ‘행정중심복합도시’라고 불리는 세종시는 이 가운데서도 메인 지역이다.
세종시는 녹지공간, 수(水)공간이 잘 어우러지도록 설계된 신도시다. 아래로는 금강이 흐르며, 주거와 일자리, 상업시설까지 다 갖추고 있다. 당연히 주변 수요가 모인다.
비서울 지역 중 유일하게 투기지역으로 지정된 곳이기도 하다. (현재는 투기지역과 투기과열지구가 ‘투기과열지구’로 통합됨) 입지가 워낙 좋은 데다 인구가 빠른 속도로 증가하기 때문이다. 투기지역으로 지정되고도 시세가 많이 올랐다. 투자 수요가 아닌 실수요가 증가한다는 것을 의미한다.
보통 비수도권은 수도권과 달리 인구가 감소한다는 걸 기본전제로 부동산 시장을 봐야 한다. 인구 감소에도 불구하고 살아남을 곳을 찾아야 한다는 뜻이다. 하지만 세종시는 다르다. 인구가 감소하는 다른 지방과 다르게 인구가 증가하는 도시이기 때문이다. 그냥 증가가 아니라 폭발적으로 증가하고 있다.
세종시의 현재 인구는 34만 5000명 정도다. 세대 수가 13만 7000일 정도로 서울의 한 개 구 정도 규모다. 5만 명 인구에서 7배 많은 34만 명이 되기까지 10년도 걸리지 않았다. 이렇게 빠른 속도의 인구 증가는 에너지가 차고 넘치며, 수요가 폭발적으로 증가하는 지역임을 말해준다.
세종시가 정부청사만을 위한 도시라는 건 오해다. 많은 사람이 정부청사 관련 인구가 세종시 인구의 대부분이라고 생각한다. 하지만 과천 정부청사에서 내려간 인구는 대략 5000여 명 뿐이다. 세종시로 유입된 일자리는 정부청사 관련 일자리보다 훨씬 더 많다. 오피스시설, 공장시설도 많고 이들을 위한 상업시설, 기반시설도 있다. 다양한 일자리가 무럭무럭 성장하는 중이다. 무엇보다 기존 도시와 달리 비선호시설이 없다. 모든 시설이 새로 만들어졌기 때문에 깔끔하다.
세종시는 풍수지리에 입각해 계획을 세운 도시이므로 입지가 굉장히 좋다. 주변 지역에서 봤을 때 세종시가 매력적으로 느껴질 수밖에 없다. 그래서 대전, 청주, 천안, 공주 등 인근 지역에서 세종시로 이주하는 사례가 많다.
아직은 다른 지역에 일자리가 있는 사람들이 주거지로 세종시를 선택해 들어오는 경우가 많지만, 앞으로는 세종시로 이전 및 확장해오는 일자리도 많아질 것이다. 정부청사와 협업해야 하는 관공서, 보조 기관, 그리고 그 기관과 일을 하는 민간기업이 이 곳으로 이전할 가능성이 높기 때문이다.
이런 측면을 고려한다면 세종시는 단순히 ‘정부청사의 도시’일 뿐 아니라, 살고 싶고 일하고 싶은 명품 도시로 자리매김할 수 있다.
세종시의 인구 목표는 올해인 2020년까지 30만 명이었지만 이미 넘어섰다. 세종시의 1차 완성 시기는 2030년인데, 그때까지의 목표는 50만 명이다. 지금 추세라면 50만 명은 거뜬히 넘을 것이며, 70만~80만 명까지도 가능해 보인다. 그때가 되면 세종시는 모든 기반시설을 갖춘 입지가 되어 명품 도시의 기능을 제대로 할 것이다.
#세종은 서울 다음으로 평당 시세 상승률 높은 지역
세종시는 수요가 계속 증가하기 때문에 시세 상승률이 높다. 전국 시도별 시세로 볼 때, 서울 다음으로 높다. 현재 3.3㎡(평)당 1300만 원 이상의 시세를 형성하고 있다.
세종시 주변 지역은 다 3.3㎡당 1000만 원이 안 된다. 보통 세종시는 대전광역시와 많이 비교되는데, 이젠 세종시가 대전광역시보다 3.3㎡당 300만 원 이상 더 높다. 세종시와 대전광역시를 묶어 ‘대전세종광역시’ 혹은 ‘대전세종특별시’라고 한다면, 대전 전체는 구도심인 셈이다. 세종시는 강남과 같은 신도시로 비교할 수 있다. 그러면 세종시가 대전보다 비싼 이유를 이해할 수 있을 것이다.
세종시는 1생활권부터 6생활권까지, 6개의 생활권으로 계획되어 있다. 현재 1, 2, 3생활권까지는 입주가 대부분 진행됐고, 4생활권은 한창 공사 중이다. 6생활권은 초기 단계로 분양 중이며, 5생활권은 이제 개발에 들어갈 예정이다.
1~3생활권은 주거지 중심이 될 것이고, 4~6생활권은 업무시설 중심이 될 것이다. 중앙행정기관은 1생활권에 몰려 있고, 대규모 상업지구인 주상복합벨트는 2생활권에 들어설 예정이다. 전체적으로 업무시설과 주거시설이 같이 발전한다고 보면 된다.
현재 시세가 제일 높은 지역은 3생활권의 대평동이고, 그다음이 2생활권의 새롬동, 1생활권의 도담동, 3생활권의 보람동, 소담동의 순이다. 3생활권의 시세가 높은 이유는 그곳에 들어온 아파트가 가장 새 아파트이기 때문이다.
#지금 새 아파트가 비싸도 앞으론 ‘입지’가 중요
지금까지 세종시에서 최고가를 경신한 부동산은 전부 다 새 아파트다. 세종시가 아직은 완성되지 않은 초기 단계이기 때문에 이런 현상이 더욱 두드러진다. 일반적으로 새 아파트가 제일 비싸지만, 세종시 아파트들은 연차가 거의 차이 나지 않은 사실상 다 새 아파트다. 그런데도 새 아파트가 더 비싸다는 건 아직 입지가치가 반영되지 않고 상품가치만 반영돼 있음을 뜻한다.
따라서 추후 입지가치의 위계가 잡히면, 구축이어도 입지가 더 좋은 아파트가 신축보다 비쌀 수 있다. 부동산은 상품가치보다 입지가치가 더 크기 때문이다. 중심 입지가 어디가 될 지 따져보는 게 중요한 이유다.
최근 1년 동안 분양했던 실적을 살펴보면, 모두 경쟁률이 두 자릿수로 높다. 다들 본능적으로 아는 것이다. 특히 세종시 주변에 사는 사람들은 이 입지를 대체할 곳이 없다는 걸 잘 안다. 사람들이 살고 싶은 곳에 새 아파트가 생기기 때문에 분양 성적은 좋을 수밖에 없다.
“세종시는 향후 몇 년 동안은 늘 지금이 최저가입니다.”
5년 전 칼럼에서 이런 이야기를 했는데, 향후 5년도 같은 상황일 듯하다. 지금이 최저가이고, 앞으로 점점 더 좋아질 일만 남았다고 보인다. 물론 단기 조정이 있겠지만, 우상향 그래프 유지에는 문제가 없을 것이다. 다른 지역이 다 조정돼 빠진다 해도, 세종시는 빠지기 어려운 구조다. 매년 기하급수적으로 증가하는 실거주 수요층 때문이다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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