[비즈한국] 정부가 부동산 시장 안정화를 위해 서울권역에 공공임대와 공공분양을 포함한 신규주택 13만 2000호 이상을 2028년까지 추가 공급하기로 했다. 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 참여하는 공공재건축 제도를 도입해 건축규제를 완화하고 공공부지를 신규택지로 활용한다는 계획이다. 정부는 4일 서울정부청사에서 관계기관 합동브리핑을 열고 이같은 내용의 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안(8·4 대책)’을 공개했다.
앞서 정부는 5월 6일 △공공재개발·소규모정비사업 횔성화(4만 호), △용산정비창 등 유휴부지 활용(3만 호)으로 주택 7만 호를 공급하는 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안(5·6 대책)’을 발표했다. 정부는 5·6 대책에 포함된 주택 7만 호와 기존 공공분양주택 6만 호를 사전청약확대를 통해 공급할 계획으로, 총 26만 2000호 수준의 주택 공급 확대 방안이 됐다.
8·4 대책에 따른 서울권역 신규주택 13만 2000호 공급은 크게 네 가지 방면으로 추진된다.
①태릉골프장, 정부과천청사 등 군·공공기관 부지 활용(3만 3000호)
첫째는 군 부지와 공공기관 부지를 신규 택지로 활용하는 방법이다. 먼저 군용 골프장인 서울 노원구 소재 태릉골프장에 1만 호, 주한미군기지였던 서울 용산구 ‘캠프킴’ 부지에 3100호 등 군 부지에서 1만 3100호를 공급한다. 공공기관 부지로는 경기 과천시 정부과천청사(4000호), 서울 서초구 서울지방조달청(1000호) 등 유휴부지와 이전부지에 6200호, 상암 DMC 미매각 부지(2000호), SH 마곡 미매각 부지(1200호) 등 공공기관이 매각을 계획했던 곳에 4500호를 짓기로 했다. 서울 마포구 서부면허시험장(3500호), 서울 중랑구 면목행정타운(1000호), 서울 시내 노후 우체국(1000호) 등은 주택과 복합 개발해 6500호를 공급한다는 계획이다.
당초 예상과 달리 태릉골프장을 제외한 그린벨트 지역에서의 주택공급 방안은 나오지 않았다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 브리핑에서 “태릉골프장은 그린벨트 환경평가 등급 상 4~5등급이 전체 98% 이상을 차지해 환경적 보존가치가 상대적으로 낮아 택지로 개발하되 그 외 그린벨트는 미래 세대를 위해 보존한다는 원칙 하에 대상으로 선정하지 않았다”고 밝혔다.
②공공택지(3기 신도시) 용적률 상향, 서울의료원·용산정비창 고밀화(2만 4000호)
둘째는 공공택지 용적률 상향과 기존 사업 고밀화다. 3기 신도시와 서울권 중소규모 공공주택지구에 대해 지구단위별로 평균 10%p 내외로 용적률을 상향해 주택 2만 호를 추가 공급한다는 계획이다. 용적률은 대지 면적 대비 건축물 바닥면적 합계(연면적) 비율로, 용적률이 높아지면 건물을 더 높게 지을 수 있다. 이밖에 기존 공급대책으로 발표된 서울의료원 부지를 확장해 2200호를, 용산정비창을 고밀화해 2000호를 추가 공급하겠다고 밝혔다.
③공공참여형 고밀재건축, 공공재개발 활성화(7만 호)
셋째는 공공이 참여하는 재건축·재개발사업에서의 규제 완화다. 먼저 토지 등 소유자가 서울 재건축사업에 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH)의 참여에 동의하면 고밀 아파트를 짓도록 건축 규제를 완화한다. 최대 300%까지 허용됐던 용적률을 최대 500% 수준으로 완화하고 층수도 50층까지 허용토록 했다. 8·4 대책으로 처음 제시된 ‘공공참여형 고밀재건축’ 개념이다.
공공참여형 고밀재건축에서 건축규제 완화로 증가한 주택의 50~70%는 기부채납하도록 했다. 기부채납 받은 주택의 절반 이상은 장기공공임대주택으로, 절반 이하는 무주택·신혼부부·청년 등을 위한 공공분양주택으로 공급된다. 특히 공공참여형 고밀재건축의 공공분양주택에는 처음으로 ‘지분 적립형 분양제도’가 도입된다. 초기에는 분양주택의 일정 지분만 매입하고 나머지는 임대료를 지불하다 점차 지분을 늘려가 매입하는 방식이다.
홍 부총리는 “고밀재건축의 경우 강력한 공공성 확보를 전제한다. 즉 재건축사업의 공공성을 확보하기 위해 고밀개발로 인해 증가한 용적률의 50~70%를 기부채납토록 하여 용적률 증가에 따른 기대수익률 기준으로 90% 이상을 환수하도록 하겠다”고 밝혔다.
이밖에 정부는 주거환경 정비가 필요하지만 아직 정비구역으로 지정되지 않은 ‘정비예정구역’과 ‘정비해제구역’에서도 공공재개발을 가능케 해 2만 호 이상을 공급한다고 밝혔다. 공공재개발은 5·6 대책에서 제시된 개념으로 재개발사업에 LH·SH가 참여하고, 조합원 물량을 제외한 50%를 임대주택으로 공급하게 된다. 대신 종상향(2종→3종주거 등), 용적률 상향, 분양가상한제 제외 등 인센티브를 받게 된다. 현재 뉴타운 등 정비구역으로 지정됐다가 사업지연 등으로 지정 해제된 ‘정비해제구역’은 서울 내 176개소다. 이중 85%(145개)는 노원·도봉·강북 등 강북 지역에 위치했다.
④ 규제완화를 통한 도심공급 확대 (5000호+α)
마지막 신규 공급 방안은 도시 규제완화 등 제도 개선이다. 노후 영구임대아파트를 재건축해 3000호를 추가 확보하고, 공실 오피스나 상가를 매입한 뒤 주거용도로 전환·공급하는 권한을 기존 LH·SH 등 공공사업자에서 민간사업자로 확대해 2000호를 공급한다는 계획이다. 이밖에 5·6 대책으로 발표된 서울 준공업지역 순환공급사업지를 기본 1~2곳에서 3~4곳으로 추가하는 등의 계획이 발표됐다. 순환정비사업은 공장 등 산업시설을 집중시키고, 공장 등 이전부지에 오피스텔 등을 공급하는 사업이다.
홍 부총리는 “정부는 (이번)공급대책 발표 후 매주 부총리 주재 부동산 시장 점검 관계 장관회의를 개최해 주택에 대한 수요대책과 공급대책 이행상황을 면밀하게 점검해 나가겠다. 이와 함께 관계부처 합동 부동산 신속대응팀을 구성해 부동산 시장동향을 일일 모니터링하고 신속하게 대응해나가도록 하겠다. 특히 시장교란행위에 대해서는 그 어느 때보다 단호하게 발본색원노력을 기울여 나갈 것이다. 특히 재건축으로 인한 인근 주택의 가격상승 방지를 위해 필요한 경우 토지거래허가구역 지정, 관계부처 합동 실가격 조사 등을 통해 시장불안요인을 사전에 철저히 관리해 나가겠다”고 밝혔다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “일단 주택공급을 한다는 점은 긍정적으로 평가할 수 있다. 다만 신규 공급 13만 2000가구 중 공공참여형 고밀재건축 물량 5만 호 공급은 사실상 실현이 불가능하다. 용적률 증가분의 50~70%까지 기부채납으로 환수한다는 계획인데, 부총리가 오늘 발표할 때에는 90%까지 개발이익을 환수하겠다고 말했다. 이 10%가 가구당 3000만 원이 넘는 경우에는 재건축 초과이익 환수제에 걸려서 세금을 또 내야 한다. 10% 이익을 받자고 임대주택을 늘릴 조합은 많지 않다 공공참여형 고밀재건축 5만 가구는 허수일 가능성이 높다”고 지적했다.
차형조 기자
cha6919@bizhankook.com[핫클릭]
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