[비즈한국] 문재인 정부의 22번째 대책인 6·17 대책이 발표된 지 한 달이 넘었다. 지난 한 달 동안의 부동산 시장의 움직임을 보면서 여러 가지 생각이 들었다. ‘정치적인 판단이라는 것이 이런 거구나’라는 생각을 최근 들어 더 많이 하게 된 것 같다. 세상을 살면서 많은 경험을 했었다고 생각했는데, 아직도 더 많은 경험을 해야 할 것 같다.
부동산 시장을 처음 공부하기 시작했던 1999년 전후의 시각과 2020년 지금의 인사이트를 비교해 보면, 두 번의 큰 사이클이 돌아서 다시 제자리로 온 것 같다. 제자리로 왔지만 다른 생각이 들었다.
1999년 들었던 생각은 이런 것이었다. 분당, 일산에 그렇게 많은 집들이 생겼는데 왜 주택 문제가 발생하는 걸까? 개인적인 힐링의 공간인 관악산 정상에 올라가 서울의 수많은 집들을 보면서 저 집들을 다 채울 만큼 정말 사람들이 많이 살까?
2020년 7월 현재도 같은 고민을 한다. 화성 동탄에 11만 세대가 새로 입주하는데 왜 집들이 부족할까? 용인에, 인천에, 평택에 미분양 물량이 여전히 많은데 저 집들을 다 채울 사람들이 있는 걸까? 매년 이렇게 많은 신규 아파트가 건설되는데 왜 주택 문제는 계속 발생할까?
놀라운 사실은 조선시대에도 주택 문제가 있었다는 것이다. 조선왕조실록에 보면 한양으로 밀려오는 사람들이 거주할 곳이 턱도 없이 부족했다는 문구가 여러 번 나온다. 그 부동산 문제를 명쾌하게 해결한 적이 없었다는 것도 500년 지난 현재와 같다. 주택 문제는 해결 자체를 할 수 없는 것일까?
현재 정부는 실수요 보호를 위해 다주택자를 대상으로 여러 정책적인 규제를 하고 있다. 실수요 보호에 대해서는 개인적으로 강한 찬성 의견을 가지고 있다. 실수요자에게 먼저 집 선택 기회를 주는 것이 사회적으로 바람직한 방향이라고 생각한다.
그 일환으로 이런 제안을 한 적도 있었다. 분양권 자체를 없애자고. 분양권 거래는 규제 전까지는 합법적인 거래였다. 불법이 아니라는 것이다. 김대중 정부에서는 분양권 거래를 적극적으로 독려했다. 노무현, 이명박, 박근혜 정부까지 분양권 거래는 당연한 거래로 생각했다.
하지만, 조금만 더 생각하면 누구나 판단할 수 있을 것이다. 분양권 거래는 실수요가 아니다. 말 그대로 부동산 등기 전 권리 상태에서 매매하는 것이다. 부동산으로서의 거래가 아니라 권리 상태를 거래하는 것이다. 마지막에 분양권을 소유하는 실수요자가 등기를 하면 소멸되는 권리다.
몇 번의 거래를 거치면서 실수요자는 프리미엄(웃돈)을 많이 주고 매입할 수밖에 없는 구조다. 실수요자에게는 분양권 거래 시장의 존재가 손해일 가능성이 있다.
그렇다면 분양권 시장이 왜 필요했을까? 분양권 전문 투자자를 위해서 있었던 걸까?
정부가 일부 투자층을 위해 정책을 만든 경우는 거의 없다. 주식 등 금융투자라면 모를까, 부동산 투자를 위해 정책을 만들어준 경우는 김대중 정부가 유일무이할 것이다. 다른 정부에서는 완화 정도만 해 준 것이었으니까.
아마도 분양권 거래 시장이 존재하는 이유는 선분양 제도 때문일 것이다. 선분양 제도는 분양자에게 무조건 손해인 정책이다. 분양자 자신들이 돈을 미리 줘서 아파트를 짓는 것이기 때문이다. 건설사는 자기자본 없이, 어찌 보면 공짜로 집을 짓는 것이다. 당연히 분양자들의 반발이 생길 수밖에 없다. 그래서 준 당근책이 분양권 거래였을 것이다.
분양 받는 사람은 두 종류일 것이다. 분양권 투자를 위해 분양을 받는 사람과 실제 거주를 위해 분양을 받는 사람이다. 분양 받고서 입주 전까지 분양권 투자자들은 매도를 하면 된다. 프리미엄을 받고 매도를 하니 적은 비용으로 큰 수익을 볼 수 있다. 거래가 많을수록 프리미엄을 올라가니까.
실제 거주하기 위해 분양을 받은 사람들에게 실익은 뭘까? 분양권 프리미엄이 거래될수록 시세가 올라가니 심적인 만족감이 증가해서 좋기는 할까?
하지만 시세가 오르지 않는, 혹은 빠지는 경우 분양자들에겐 큰 손해가 발생한다. 건설사는 손해 볼 것이 전혀 없다. 계속 분양자들에게 중도금을 받아서 건축을 하면 되니까.
그래서 향후 부동산 시장에서는 분양권 제도가 비탄력적으로 운영 되었으면 한다. 그러기 위해서는 분양권 거래 자체를 불법화 하든지 아니면 분양권을 거래할 시간을 주지 않는 방법이 있다. 바로 후분양제다.
후분양제의 장점은 여러 가지가 있다. 가장 큰 장점은 아파트의 실제 가치와 분양가가 가장 근접해 있을 때 매매됨으로써 부동산 시장이 안정화될 수 있다는 점이다. 거품 논란도 없어질 것이다. 무엇보다 분양자들에게 심적인 안정을 줄 수 있다.
이처럼 시장의 방향성이 담긴 정책들이 나왔으면 좋겠다. 시세 절반 가격으로 분양가를 강제로 낮춤으로써 로또 아파트를 양산하거나, 가격적인 메리트를 크게 부각시켜 청약 광풍을 만들고 있다. 규제지역과 비규제지역 가리지 않고 동시에 존재함으로써 지역적인 풍선효과를 유도하는 등 실제 시장과 상관없는 엉뚱한 정책들 말고 말이다.
이번 정부의 실수요자 보호라는 진심을 믿고 싶다. 이제부터라도 시장의 고유한 기능을 회복할 수 있는 바람직한 정책을 펼쳐 나가길 간절히 기대해 본다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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