[비즈한국] 국토교통부가 2019년 6~12월 6개월간, 전국 6만 가구를 대상으로 실시한 주거실태조사 결과를 발표했다. 주거실태 조사는 현재 대한민국 주거실태를 가장 객관적으로 파악할 수 있는 자료다. 주택 유형별·소득 수준별·지역별·연령별 분석이 가능하기 때문에 대한민국 모든 섹터의 주거실태를 면밀히 분석할 수 있다.
이번 조사에서는 국민의 주거 수준이 전반적으로 개선된 것으로 보이는 유의미한 숫자들이 나왔다. 먼저 주거 안정성 분야다. 이 분야의 조사항목 중 중요한 것은 ‘자가점유율’과 ‘자가보유율’이다.
#자가점유율·자가보유율 높아져…주거시장 안정화
주택시장 안정에 매우 바람직한 결과이다. 대한민국 부동산 시장에서 가장 문제가 많이 발생하는 분야가 임차 시장이다. 임차 비율이 낮아지고 자가점유율이 높아진 건 그만큼 주거시장이 안정화되고 있다는 뜻이다.
따라서 정부는 임차 가구를 위한 정책과 더불어 근본적으로 자가점유 비율을 높이는 방향의 정책을 펼쳐야 한다. 무주택자가 ‘내 집 마련’을 할 수 있는 제도적 지원을 하고 1주택자가 안정적으로 이사할 수 있도록 뒷받침하는 게 반드시 필요하다.
자가보유율은 국민의 경제적인 측면에서 매우 중요하다. 주택은 여러 경제적 자산 중 가장 안전한 자산으로 평가받는다. 때문에 자가 보유 가구의 비율이 높아져야 한다. 2019년 조사 결과 ‘자가’를 보유한 가구도 2014년 58.0%에서 2019년 61.2%로 꾸준히 증가해 2006년 이후 최고치가 됐다.
특히 주택 문제에 대해 정부가 가장 우려를 보이고 있는 수도권의 자가 보유율이 54.2%에서 54.1%로 상승한 게 주목할 만하다. 바람직한 결과지만 광역시나 도 지역 대비 여전히 부족한 상태다. 결국 주택 문제가 거의 발생하지 않는 도 지역 수준(71.2%)까지 끌어올리려는 부가적인 노력이 있어야 할 것이다. 역시 무주택 가구들이 내 집 마련을 원활히 할 수 있도록 세금 완화나 대출 완화 정책을 펼치는 게 필요하다.
2019년 점유형태를 보면 자가’(58.0%), ‘보증금 있는 월세’(19.7%), ‘전세’(15.1%) 순으로 나타났다. 자가 거주 가구는 2014년 53.6%에서 2019년 58.0%로 지속해서 증가하는 반면, 임차가구는 2014년 43.5%에서 2019년 38.1%로 감소하는 경향을 보이고 있다. 이 또한 주택시장 안정에 있어 매우 바람직한 현상이다.
#다주택자 규제 강화되면서 전세 매물 줄어
전·월세 임차가구 중 월세가구가 차지하는 비중은 2016년까지 급증하다가 이후로 유사한 수준을 유지하고 있다. 임차인들이 월세보다 전세를 희망하는 비율이 압도적으로 높기 때문에 월세가 급격히 증가하는 것을 막을 필요가 있다. 그렇게 하기 위해서는 전세 매물을 시장에 많이 만들어야 한다.
하지만 현재 전세 매물이 급격히 줄어들고 있다. 임차 시장의 전세는 100% 민간이 공급해야 한다. 다주택자의 규제가 강화되면 될수록 시장의 전세 매물을 줄어들 수밖에 없다. 공급자가 줄기 때문이다. 정부는 선택이 필요할 듯하다. 임차 세대에서 희망하는 대로 전세 매물을 증가시킬 것인지, 선진국처럼 자가 거주와 월세 거주로만 이분화된 시장을 만들던지 말이다.
주거비 부담도 줄었다. 2019년 자가가구의 연소득 대비 주택가격 배수(Price Income Ratio)는 전국 5.4배로, 2018년 5.5배에 비해 감소하였고, 지역별로는 수도권이 6.9배에서 6.8배, 광역시 등이 5.6배에서 5.5배, 도 지역이 3.6배를 유지했다. 모든 지역이 2018년보다 감소했다.
생애 최초로 주택을 마련하는데 소요되는 기간도 2018년 7.1년에서 2019년 6.9년으로 감소하였다. 무주택 가구의 무주택 기간도 2018년 11.9년에서 2019년 11.2년으로 줄었다. 내 집 마련을 원하는 가구에게는 무척 고무적인 결과이다.
#임차 세대에 주거비 부담 높아져
부동산 시세가 상승하는 가운데 PIR이 낮아지고 주택마련 기간이 줄어든 건, 내 집 마련을 하는 국민들의 소득 수준이 올라갔다는 뜻이다. 그만큼 국가 경제력이 좋아졌다는 의미가 될 수도 있다. 다만 2019년 임차가구의 월 소득 대비 월 임대료 비율(Rent Income Ratio)은 전국 16.1%로 2018년 15.5%에 비해 다소 상승했다. 지역별로는 수도권이 20.0%로 가장 높았으며, 광역시 등이 16.3%, 도 지역이 12.7% 순으로 조사됐다.
정부에서 가장 우려하는 계층이 바로 이들일 것이다. 임차 세대에 주거비 부담이 이전 대비 높아졌기 때문이다. 이에 정부는 주거 복지 로드맵을 바탕으로 신혼부부·청년과 취약계층에 대한 지원을 강화하고 있다.
지금까지 2019년 주거실태조사의 주요 부분을 정리해 보았다. 대한민국에서 전 국민이 가장 관심이 많이 가지고 있는 분야는 주택 문제다. 의식주 중 가장 많은 비용이 발생하고 자가와 임차라는 양대 구도가 동시에 존재할 수밖에 없는 분야이기 때문이다. 어느 한쪽도 소홀해서는 안 된다.
특히 국민 대부분의 희망사항에 주목해야 한다. 2019년 주택보유의식은 84.1%로 대부분 주택이 꼭 필요하다고 응답하였으며, 2018년도 82.5%에 비해 증가한 수치다. 현재 거의 모든 정책이 임차 세대에 집중되어 있다. 임차 세대를 위한 정책도 보완되어야 하겠지만 현재 더 필요한 건 ‘내 집 마련 정책’이다. 이게 내가 내린 2019년 주거실태조사의 결론이다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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