[비즈한국] 서울 강동구 둔촌주공아파트 일반분양가격 연구용역 결과를 두고 조합원들이 혼란에 빠졌다. 분양보증을 맡은 주택도시보증공사(HUG)의 3.3㎡(1평) 일반분양가가 2910만 원으로 확정된 가운데, 후분양 시엔 최대 3516만 원까지 일반분양가를 받을 수 있다는 조합 측 연구용역 결과가 나왔기 때문이다. 둔촌주공은 7월 초 분양시기를 결정한다.
정비업계와 둔촌주공아파트재건축조합에 따르면, 조합은 7월 9일 임시총회를 열고 일반분양주택 분양시기(선분양 또는 후분양)를 결정한다. 선분양 했을 때 HUG의 일반분양가를 3.3㎡당 2910만 원으로 가정하고, HUG 분양보증을 받아 선분양 할지 분양가상한제 적용을 받고 후분양에 나설지를 물을 계획이다.
#“HUG 분양가 2910만 원, 너무 낮다” 반발
국토교통부는 코로나19 여파로 올 4월까지였던 분양가상한제 적용 유예기간을 7월까지 연장했다. 앞서 국토부는 2019년 10월 분양가상한제와 관련한 주택법 시행령을 바꾸면서 개정일 이전에 관리처분계획 인가를 신청한 정비사업단지가 올 4월까지 입주자모집 공고를 내면 분양가상한제 적용을 유예하기로 했다.
둔촌주공아파트는 당초 분양가상한제를 피해 HUG 분양가 심사를 받고 선분양에 나설 구상이었다. 아파트 분양은 착공시점부터 가능한데, 선분양은 이때부터 골조 공사 완료(통상 공정률 80%) 전에 분양하는 것을 말한다. 정부는 수분양자 보호를 목적으로 사업주체가 선분양에 나설 경우 HUG ‘분양보증’을 받게 하고 있다. HUG는 분양보증 대가로 분양가 심사권한과 수수료를 가져간다.
2019년 6월 HUG는 보증위험 관리와 주택시장 안정화를 목적으로 3년 만에 고분양가 사업장 심사기준을 변경했다. 구(區) 단위로 1년 내 분양 단지가 있으면 직전 사업장의 분양가 수준에서 심사해 분양보증을 내주고, 비교 사업장의 분양 시기가 1년을 초과한 경우는 비교사업장의 평균분양가에 주택가격변동률 적용금액과 평균 분양가 105% 안에서 심사하도록 바꿨다.
HUG가 심사해 내놓은 둔촌주공아파트의 3.3㎡(평)당 일반분양가는 조합측이 제시한 가격보다 640만 원 적다. 둔촌주공아파트재건축조합에 따르면 조합은 2019년 12월 관리처분계획 변경 총회에서 일반분양가를 3.3㎡당 3550만 원으로 책정하고 2월 HUG와 분양가 협상에 나섰다. 조합이 입지와 사업적 특성, 상징성, 수도권 주택공급에 기여하는 점 등을 강조했지만 HUG는 자체 고분양가 심사기준에 따라 평당 2910만 원을 제시한 것으로 전해졌다.
둔촌주공아파트재건축조합 측은 “분양가상한제가 시행되지 않았음에도 HUG를 이용해 간접적인 분양가 통제를 실시한 결과, 둔촌주공 재건축사업은 큰 어려움을 겪게 됐고 조합원 간 갈등까지 벌어지게 됐다 또 인근 시세에 비해 너무 낮은 분양가로 인해 소위 ‘로또분양’ 사업장이 될 상황에 처한 점 등은 매우 유감스럽다”고 밝혔다.
#연구용역 분양가 높게 나오자 일부 조합원, 집행부 해임 추진
이런 가운데 최근 둔촌주공아파트가 후분양에 나설 경우 3.3㎡(평)당 일반분양가를 최대 3516만 원으로 신청할 수 있다는 연구 결과가 나오면서 혼란이 가중되고 있다. 둔촌주공아파트재건축조합에 따르면 조합이 발주해 5월 28일 받아본 ‘분양가 상한제 연구용역’ 결과 둔촌주공이 분양가상한제를 감수하고 후분양에 나설 경우 3.3㎡(평)당 최저 2842만 원에서 최고 3516만원까지 일반분양가 심사 신청을 할 수 있는 것으로 나타났다.
둔촌주공아파트재건축조합 측은 “지자체(분양가심의위원회) 심사를 통해 조정된 금액으로 분양가가 결정되기 때문에 민간 연구용역결과만을 근거로 분양가상한제 또는 후분양을 선택하기에는 위험 부담이 있다. 2019년 11월 이문기 국토교통부 주택토지실장이 ‘분양가상한제가 적용되면 HUG 가격보다 5~10% 낮을 것으로 본다’고 얘기하는 등 현 정부 주택시장 정책 방향성을 볼 때 후분양을 선택할 경우 더 높은 수준의 분양가 통제 등 관련 규제가 이어질 수 있다는 우려도 있다”고 밝혔다.
일부 조합원은 HUG 분양가 협상과 이번 용역 결과를 두고 조합 집행부에 불만을 드러냈다. 둔촌주공아파트 비상대책위원회 격인 온라인 카페 ‘둔촌주공 조합원 모임’ 관계자는 “지금까지 HUG와의 일반분양가 협상은 실패했다. 조합이 선분양이란 방향을 정해놓고 분양가상한제로 조합원을 압박하려고 시간만 끌었다. 공시지가 현실화 추세를 고려해 상승된 공시지가를 택지비에 반영하도록 후분양을 하는 게 그간 우리의 요구를 반영할 수 있는 방향이라고 생각한다. 총회에서 결의한 일반분양가(3.3㎡당 3550만 원)를 HUG로부터 받아내지 못한 조합집행부 해임을 추진하고 있다. 현재 동의서 2000부 이상을 받은 상태”라고 전했다.
후분양 시 일반분양가를 최대 3516만 원으로 신청할 수 있다는 연구 결과를 제시한 한국미래전략연구원에 분양가 산정 근거를 문의했으나, 연구원 측은 “연구용역의 구체적 내용은 밝히기 곤란하다”고 답했다.
#코로나 여파로 후분양 시 조합에 불리할 수도
둔촌주공아파트의 분양가상한제 적용 여부는 7월 9일 임시총회에서 결정될 전망이다. 분양가상한제는 택지비와 표준건축비에 가산비를 더한 가격 이하로 분양하도록 한 제도다. 분양가상한제 적용지역에서 공동주택을 공급하는 사업주체는 입주자 모집 전에 시·군·구 지방자치단체가 구성한 분양가심사위원회로부터 분양가를 심사받아야 한다. 택지비는 위원회가 의뢰한 감정평가를 통해 산출하고, 가산비는 조합이 제출한 가산 항목을 기반으로 위원회가 적용 여부를 판단한다.
강동구청 재건축공공관리팀 관계자는 “조합이 입주자 모집 공고 승인을 신청하면 분양가심사위원회를 개최해 분양가격을 결정하게 된다. 아직은 조합으로부터 근거자료를 받아보지 않았기 때문에 분양가를 가늠할 수 없다. 다만 HUG 일반분양가 심사기준과 분양가심사위원회의 심사기준은 완전히 다르다. 일반적으로 분양가상한제를 적용하는 게 HUG 분양보증을 받는 것보다 금액이 낮다고 보지만, 송파구와 인접한 지리적 특성상 분양가심사위원회를 열었을 때 분양가가 얼마로 책정될지는 예상하기 어렵다”고 말했다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “분양가를 예측할 때에는 직전 분기나 1년 또는 3년 등 평균 지가상승률을 적용한다. 정상적인 부동산 시장에는 문제가 없는데 만약 하락하는 부동산 시장이라면 결과는 크게 달라질 수 있다. 향후 부동산 가격은 코로나19 사태 이후 대체로 하락할 것으로 예측된다. 여기에 (사업비) 이자까지 생각했을 때 조합원 이익 또는 부담금 규모는 달라질 수 있다”고 말했다. 후분양 시 조합에 불리할 수 있다는 뜻으로 보인다.
한편 둔촌주공아파트 주택재건축사업은 서울 강동구 둔촌주공아파트 164개 동을 재건축해 지하 4층~지상 35층 규모 아파트 1만 2032세대(일반분양 4786세대)를 공급하는 정비사업이다. 지하철 5호선 둔촌동역 동남쪽 62만 6232㎡(18만 9435평)가 대상이다. 둔촌주공아파트재건축조합은 2003년 10월 조합설립 추진위원회를 꾸린 이래 △2009년 12월 조합설립 인가 △2010년 8월 시공사(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설 컨소시엄) 선정 △2015년 8월 사업시행 인가 △2017년 5월 관리처분계획 인가 △2018년 1월 조합원 이주 등 절차를 밟았다. 올해 초 철거를 마치고 착공허가를 받은 상태다.
차형조 기자
cha6919@bizhankook.com[핫클릭]
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