[비즈한국] 시세 차익용 부동산 투자가 어려워진 현재의 부동산 시장에서도 많은 이가 이런 희망을 질문에 담는다.
“평생 임대료 받을 수 있는 부동산을 갖고 싶어요.” 평생 임대료를 받을 수 있는 부동산이 있을까? 정답부터 말하면, 단언컨대 평생 임대료를 안정적으로 받을 수 있는 부동산은 없다. 혹시 알고 있다면 댓글로 답을 주시길. 영원히 임대료를 받을 수 있는 부동산이 없다면 소유한 부동산을 언젠가는 매도해야 할 텐데, 언제 파는 것이 가장 좋을까?
이 또한 정답은 없다. 소유한 부동산과 자신의 투자 스타일을 고려해 부동산별로 매도 방법과 시기를 자신만의 인사이트로 결정해야 한다.
하지만 확실하게 말할 수 있는 게 하나 있다. 우리가 부동산을 매수하는 이유는 수익을 내기 위해서다. 수익을 내기 위해서는 매도 차익 수익과 월세 임대 수익으로 나눠서 생각해 볼 수 있다. 하지만 정확한 수익율은 매수한 부동산을 매도한 후에야 계산할 수 있다. 팔기 전에는 ‘수익을 냈다’고 말할 수 없기 때문이다. 매수·매도 타이밍과 관련해 지인의 사례를 이야기하고자 한다.
화곡동 반지하 빌라를 소유한 전 회사 동료가 있다. 4차 뉴타운 후보지로 화곡동이 한창 물망에 오를 때 1억 원에 매수했다. 몇 달 지나지 않아 시세가 1억 5000만 원까지 올랐다. 당시 그는 “임차인 전세 보증금이 1000만 원이었고, 대출을 4000만 원 받았기 때문에 5000만 원 투자로 5000만 원을 벌었다. 수익률이 100%”라고 자랑했다.
10여 년 전 일이었는데. 그 친구는 현재 퇴사 후 다른 일을 하고 있다. 얼마 전 페이스북에서 만나 그 빌라에 대해 물었더니, 보증금 500만 원에 월세 30만 원을 받고 있다고 했다.
왜 팔지 않았냐고 물었더니, “매도하려고 내놓은 지 4년이 넘었다”고 말했다. 매입 가격 이상은커녕, 수익이나 손해 등의 고려도 포기한 지 오래였다. 어떻게든 매도하려고 ‘오피스텔이나 도시형 생활주택 등 수익형 부동산처럼 월세 수익을 맞춰서 7000만 원 전후로 협상이 가능하다. 은행 이자보다 많이 나오게 조정이 가능하다’고 부동산에 내놓았지만 아무도 관심을 갖지 않는다는 것이다.
재개발이 힘든 지역의 '나홀로' 빌라·다세대의 경우, 연차가 오래되면 아무리 싸게 내놓아도 매도가 어렵다. 오래된 빌라·다세대 매입 시 가장 주의해야 할 점이다. 친구는 이 점을 간과했다.
따라서 매도 전략은 반드시 매수 단계부터 고려해야 한다. 당연하지만 실제 실행하기는 어렵다. 웬만큼 부동산에 관심이 있는 분들은 쉽게 수익률을 맞출 수 있다. 소위 말하는 무피 투자도 가능하다.
물론 부동산에 대한 애정과 매수 기술은 다 훌륭한 능력이다. 놓치지 말아야 할 것은 매도 완료 후에야 정확한 수익을 알 수 있다는 점이다. 그래서 강남구가 대한민국 부동산의 대명사인지도 모르겠다. 강남구는 출구 전략이 가장 확실한 지역이다. 가격만 살짝 조정해 주면 되니 말이다.
코로나 정국 이후 시장이 정상화되기 시작하면 곧 지역별로 부동산이 요동칠 확률이 높다. 실거주 수요층에게도 마찬가지다. 대부분 지금 집보다 조금 더 좋은 집으로 가겠다는 목표가 있을 것이다. 명확한 목표가 있어야 입지나 상품 선택에 있어 호갱이 되지 않을 테니 말이다. 자신이 목표한 대로 하기 위해서는 ‘어떻게 할 수 있는지’에 집중해야 한다. 아무래도 무주택자보다는 집을 한 번 이상 매수해 본 경험이 있는 세대가 좀 더 적극적인 방법을 사용할 수 있을 것이다.
묻지마 투자로 다주택자가 된 이들은 이제부터 조심해야 한다. 시장의 조정기가 왔을 때 어떻게 대응할 것인가? 세금이 인상됐을 때 어떻게 할 것인가? 앞으로 주택 추가 매수는 어떻게 할 것인가? 매도 전략을 어떻게 할 것인가? 늘 고민하고 공부해야 한다. 이럴 때일수록 매수 전략보다는 매도 전략을 잘하는 이가 빛이 난다.
매도를 잘하기 위해서는 매도하고 싶을 때 언제든지 매도할 수 있는 물건을 매수해야 한다. 가격만 조절해 주면 언제든 팔리는 물건을 사야 한다. 그게 결국 입지다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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