[부동산 인사이트] 총선 이후 부동산 시장 접근 전략

[비즈한국] 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 혼란스러운 와중에 제21대 국회의원 선거가 끝났다. 180석을 확보한 집권여당의 압승이다. 부동산 전문가들은 지난 3년간 추진되어 온 정부의 부동산 정책에 힘이 실릴 것으로 예상하고 있다. 

문재인 정부의 부동산 정책 방향은 ‘실수요 보호’다. 집이 필요한 세대에 양질의 집을 안정된 가격으로 공급하고, 경제적 여력이 안 되는 세대에게는 양질의 임대주택을 공급하는 게 핵심이다.

하지만 정부는 부동산의 ‘부증성’이라는 특징 때문에 특정 지역에 몰린 수요층을 인위적으로 분산시킬 수 없었다. 따라서 강력한 규제정책으로 부족한 공급 문제를 해결하려 노력해 왔다. 수요가 많은 지역은 투기 지역으로 지정하고, 각종 세금 인상과 대출 규제로 투자 수요는 물론 실수요가 몰리는 것까지 억제하려 한 것이다.  

#수도권 3기 신도시와 광역 교통망 속도낼 듯

총선 승리 이후 정부는 기존의 부동산 정책 방향대로 서울 수요를 분산시키기 위해 ‘3기 신도시 조기 착공’과 ‘광역 교통망 공사 가속화’에 힘쓸 가능성이 높다. 또한 3시 신도시와 광역 교통망이 완성되기 전까지 서울 아파트 가격을 안정시키기 위해 지속적으로 대출 규제와 세금 강화 정책을 펼칠 것이다. 그러고도 아파트 가격이 안정되지 않으면 ‘15억 원 이상 아파트 대출 전면 금지 정책’을 그 이하 금액 대출 금지로 낮출 수도 있다. 

현재 규제를 받는 지역 외에서 가격이 꾸준히 상승한다면 규제지역이 추가될 수도 있다. 대전, 인천 등이 주요 대상 지역이다. 또한 실거주 수요 보호와 임차 세대의 안정성을 위해 계약갱신청구권 및 임대료 상한제 등 정책 추진에도 힘을 실을 것이다. 2+2년 연장안과 3+3년 연장안까지 검토하고 있다고 한다. 

이번 총선으로 정부와 여당이 국정 운영의 강력한 주도권을 쥐게 될 것이므로 지금까지의 부동산 시장 규제 강도와 정책 추진에는 큰 변화가 없을 거라고 예상할 수 있다. 하지만 코로나19 사태가 장기화되면서 주택 시장이 급격히 침체될 가능성을 배제할 수 없다. 비규제지역뿐만 아니라 규제지역 내에서도 심한 조정을 받을 수 있기 때문에 완급 조절이 들어갈 수 있다는 뜻이다.

투자자층이 아닌 무주택자, 혹은 1주택자가 내 집 마련 혹은 이사 목적으로 주택을 구매하는 경우 본의 아니게 발생하는 피해를 완화해 줄 가능성도 매우 높다. 대출 규제와 장기 소유자에 대한 종부세 등 보유세 부담 완화 방안이 정책에 반영될 수 있을 것이다. 

#가점 높은 무주택자는 청약 적극 활용할 때

그렇다면 총선 이후 시장을 어떻게 준비해야 할까? 주택 가격이 내리든 오르든 실거주 수요층은 집을 마련하는 걸 추천한다. 통상적으로 자가에 실거주하는 세대는 10년 전후를 거주한다. 단기적인 등락에 신경 쓸 필요가 없다. 지금의 등락이 아닌, 10년 후의 시세 등락에 주목해야 한다. 또한 입지 여건이 양호한 지역이라면 신축이든 구축이든 오히려 거래 가능 매물이 있을 때, 즉 매수자 우위 시장에서 매수하는 게 바람직한 내 집 마련 전략이다. 

재산세 부과 기준 날짜인 6월 1일 이전에 매수하는 걸 주저하는 세대도 있다. 하지만 역으로 생각해보면 6월 1일 자로 소유한 경우 지불해야 하는 세금이 협상을 통해 인하할 수 있는 금액보다 적다면 오히려 매수의 기회가 될 수 있다. 같은 방법으로 2020년 6월까지 한시적으로 양도세 감면을 받을 수 있는, 10년 이상 소유한 주택 매물도 협상의 여지가 발생하게 된다. 이런 기회를 적극적으로 활용할 필요가 있다. 

하반기부터 분양가 상한제도 실시된다. 가점이 높은 세대는 오히려 저렴한 가격으로 안전마진을 확보한 상태에서 청약을 신청할 수 있다. 이럴 경우 가점이 더 올라갈 수도 있다. 예를 들어 강동구에서 가장 비싼 아파트가 될 것으로 예상되는 ‘둔촌주공아파트’가 주택도시보증공사(HUG)의 제안에 따라 평당 3000만 원 이하로 분양한다고 치자. 현재 평당 5000만 원 전후로 거래되는 강동구 고덕동 ‘그라시움’이나 ‘아르테온’ 대비 무려 평당 2000만 원 이상 저렴하게 구입할 수 있는 기회가 된다. 더 많은 무주택자가 청약에 참여할 수 있다는 뜻이다. 

경제상황이 좋지 않던 1997년 IMF나 2008년 금융위기 당시 부동산이 급락했을 때도 서울 주요 지역 하락률은 20% 전후였다. 이미 40% 폭락한 가격으로 분양을 받을 수 있기 때문에 극단적인 폭락을 기록해도 안전마진이 확보된 가격이다. 지금 대부분의 서울 청약 단지 분양가가 그 수준이다. 가점이 높은 무주택자들은 적극적으로 청약에 임해야 한다. 

다주택자는 시세 상승이 예상되지 않는 주택을 정리할 필요가 있다. 임차 수요가 감소하는 지역의 아파트는 특히 더 그렇다. 하지만 시세가 증가할 것으로 예상되는, 수요 많은 입지의 아파트는 보유세 인상분을 감안해 주택 매도 여부를 결정해야 한다. 단독명의를 부부 공동명의로 변경하거나, 자녀들에게 보유세를 내고 증여하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 절세 측면을 고려했을 때 현 제도 내에서는 법인을 통해 합법적으로 투자하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.

마지막으로 서울처럼 절대 가격이 높은 지역과 시세가 크게 상승한 지역의 주택을 보유한  세대는 세금에 신경을 많이 써야 한다. 2년 전부터 다주택자 대상으로 보유세가 크게 증가했고, 매년 지속적으로 증가하고 있다. 증가하는 세금에 대한 절세 전략이 필요하다.

다주택자뿐 아니라 1주택자도 절세를 신경 써야 한다. 다주택자의 경우 통상적으로 세금을 많이 내고 있어 어느 정도 준비가 되어 있는 반면, 시세가 크게 올라 재산세가 증가했거나 종부세를 처음 내게 된 세대는 7월과 9월에 지불할 세금의 부담이 만만치 않을 것이다. 공시가격 상승분에 대한 이의 신청이 전년 대비 큰 폭으로 증가한 것만 봐도 조세에 대한 불만이 높아질 것으로 예상된다.

방향은 정해졌다. 3기 신도시와 광역 교통망이 확충될 때까지 규제정책이 유지될 것이며  수요가 많은 지역의 아파트에 거주하기 위해 혹은 소유하기 위해서는 이에 따른 전략이 필요하다. 부동산 절세 전략이 총선 이후 중요한 공부가 될 듯하다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

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