[비즈한국] 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 여파로 민간택지 분양가상한제 적용 유예기간이 7월 말까지 3개월 연장된 가운데, 주택정비사업 수주전에서 ‘재건축 리츠’라는 새로운 회피 방안이 등장했다. 일반분양주택을 부동산투자회사인 리츠에 넘겨 정부의 분양가상한제 규제를 피한다는 구상으로, 대우건설이 최근 서울 서초구 반포주공1단지 3주구(반포3주구) 재건축사업에 제안했다. 그러나 이 방식은 앞서 서울시 제재를 받은 신반포3차·경남아파트 재건축조합의 ‘민간사업자 일괄매각’과 유사해 당국이 반대 입장을 냈다. 대우건설은 일괄매각이 아닌 부동산 출자 방식으로 사업추진이 가능하다고 주장한다.
#분양가상한제 대책으로 등장한 대우건설 ‘재건축 리츠’
대우건설은 리츠 자산관리회사(AMC) ‘투게더투자운용’을 통해 ‘재건축 리츠 사업’을 추진한다고 16일 밝혔다. 리츠란 부동산이나 부동산 관련 자본이나 지분에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사다. 대우건설이 제시한 재건축 리츠는 재건축사업의 일반분양주택을 리츠를 통해 임대주택으로 운영하고, 운영기간 종료 후 조합이 원하는 분양가로 매각하는 방식이다. 재건축조합은 감정평가액으로 일반분양주택 부동산을 현물 출자하는 대신 리츠 주식을 받게 된다. 민간에 추가로 주식을 팔아 투자금을 모은다는 계획이다.
최초 도입 단지는 대우건설이 최근 입찰한 서울 서초구 반포주공1단지 3주구 재건축사업이다(관련기사 [재개발·재건축] 반포3주구, 대우-삼성 입찰제안 비교해보니). 반포3주구 재건축사업 시공사 선정 입찰제안서에는 조합 요구에 따라 ‘분양가상한제 적용 시’ 대응 방안이 담겼다. 경쟁사인 삼성물산은 최고 분양가를 받기 위해 ‘준공 후 분양’을 제시한 반면, 대우건설은 ‘반포3리츠’ 상장을 통해 추가 수익을 확보하겠다고 제안했다.
대우건설 관계자는 “재건축 리츠는 조합이 공급하는 주택을 합리적인 가격으로 평가 받을 수 있을 뿐 아니라, 일반인 누구나 재건축 아파트에 간접 투자할 수 있는 기회를 가질 수 있다”며 “임대주택 공급 확대 효과뿐 아니라 국토부의 간접투자를 활용한 부동산 시장 안정화 기조에도 부합하는 사업 모델”이라고 말했다.
#서울시 “일반분양주택 통매각은 불공정행위” vs 대우건설 “통매각 아닌 출자, 법 근거 있다”
불과 6개월 전 인근 재건축단지에서 분양가상한제 적용을 피하려는 시도가 있었다. 민간택지 분양가상한제 적용 지역이 반포동을 포함해 서울 27개 동으로 확대되기 직전인 2019년 10월, 서울 서초구 반포동 ‘신반포3차·경남아파트’는 단지 내 일반분양주택 346가구 전체를 민간 임대사업자에게 일괄매각하기로 결의했다. 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 분양가상한제 미적용 주택의 조합은 공공지원임대주택 또는 장기일반 민간임대주택(8년 이상)을 운영하려는 임대사업자에게 일반분양주택 전부를 우선적으로 공급할 수 있다.
서울시는 청약제도를 사실상 무산시키는 일반분양주택 일괄매각을 허용하지 않았다. 당시 서초구는 “일반분양주택을 민간에 매각하는 것은 관리처분계획의 ‘경미한 변경’으로 볼 수 없고 사업 초기단계에서 정비계획 변경이 필요한 사항”이라는 서울시 유권해석에 따라 래미안 원베일리의 관리처분계획 변경신청을 반려했다. 일주일 뒤 래미안 원베일리는 분양가상한제 사정권에 들어오게 됐고, 조합은 사업 지연을 우려해 행정소송 대신 일괄매각을 포기하기로 했다.
박순규 서울시 공동주택과장은 “대우건설의 재건축 리츠는 일반분양주택을 임대주택으로 돌리겠다는 내용으로, 일반분양주택을 내놓지 않겠다는 결론은 원베일리와 같다. 주택청약을 하는 수많은 국민들이 일반분양을 고대하는데 이를 내놓지 않겠다는 것은 주택공급 질서를 교란하는 불공정행위”라며 “이 같은 내용을 실현하려면 도시계획 심의를 거쳐 정비계획 변경이 필요한데 심도 있게 검토될 필요가 있다”고 밝혔다. 국토교통부 주택정비과 관계자도 “원베일리와 구조가 같은 사항으로 볼 수 있다. 국토부와 서울시는 그때와 마찬가지로 정비계획에 반영되지 않는 이상 사업추진이 불가능하다는 입장”이라고 덧붙였다.
대우건설은 부동산을 출자하는 적법한 방식으로, 정비계획 변경도 가능하다는 입장이다. 대우건설 측은 “반포3주구 조합은 원베일리에서 추진하고자 했던 통매각이 아니다. 원베일리가 추진했던 방식은 분양가상한제 적용주택을 제외한다는 예외규정에 따라 진행할 수 없었던 사업방식이다. 하지만 민간임대주택법 제2조 제2호 가목에 따라 출자 방식으로 ‘민간건설임대주택’을 지어 임대 후 분양이 가능하다”고 해명했다.
차형조 기자
cha6919@bizhankook.com[핫클릭]
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