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[재개발·재건축] 반포3주구, 대우-삼성 입찰제안 비교해보니

신반포15차 '악연' 재대결…대우건설 '사업비 대여 금리', 삼성물산 '공사기간' 우위

2020.04.16(Thu) 09:28:49

[비즈한국] 서울 서초구 반포주공1단지아파트 3주구(반포3주구) 재건축 수주전에 시공능력평가 1위 삼성물산과 5위 대우건설이 출사표를 던졌다. ​지난 3월 인근 재건축 단지인 신반포15차아파트 시공사 선정 입찰에 참여하면서 5년 만에 주택시장 수주전에 복귀한 ​삼성물산은​ ​주변으로 전장을 넓히는 모양새다. 아이러니하게도 대우건설은 2019년 말 신반포15차아파트 재건축조합로부터 기존 시공사 지위를 박탈(계약 해지) 당한 뒤 조합과 ‘시공사 지위 확인 소송’을 벌이고 있다.

 

총공사비 8000억 원, 재건축 최대어로 꼽히는 반포3주구에서 다시 만난 두 건설사가 강남권 정비사업 패권을 두고 진검승부를 벌이게 됐다. 비즈한국이 두 건설사가 반포3주구에 제시한 입찰 제안 내용을 입수해 분석한 결과 사업비 대여와 공사기간 등에서 차이를 보였다.

 

서울 서초구 반포주공1단지 3주구 전경. 사진=최준필 기자


건설업계에 따르면 10일 마감된 반포3주구 시공자 선정 입찰에 대우건설과 삼성물산(기호, 입찰제안서 제출 순)이 참여했다. 두 건설사가 제시한 단지명은 대우건설 ‘트릴리언트 반포’, 삼성물산 ‘반포 프레스티지 바이 래미안’이다. 이날 조합과 두 건설사는 양사 입찰제안서를 검토해 비교표를 작성했다. 같은 날 노사신 반포3주구 아파트재건축조합장은 조합원에게 보낸 문자메시지에서 오는 5월까지 시공사 선정 총회 개최를 추진하겠다고 밝혔다.

현대건설·GS건설·​대림산업·​롯데건설 등 현장설명회에 참석한 나머지 건설사는 실제 입찰에는 참여하지 않았다. 현장설명회는 입찰 의향을 보인 건설사를 상대로 구체적인 입찰규정을 설명하는 자리다. 반포3주구 재건축조합은 입찰공고에서 2월 현장설명회 참석 조건으로 입찰보증금 800억 원 중 10억 원(현설보증금) 선납을 제시했는데 그럼에도 6개 건설사가 참여해 관심을 모았다.

#공사비 8087억 원 ‘재건축 최대어’ 

비즈한국이 입수한 반포3주구 시공사 선정 입찰제안서 비교표에 따르면 대우건설과 삼성물산이 대안설계를 기준으로 제시한 총공사비(무상제공 품목 포함)는 각각 8087억 1324만 원, 8087억 원이다. 양측 모두 착공 이후 물가상승에 따른 공사비 인상은 없다고 약속했는데, 대우건설은 여기에 착공이 미뤄질 경우 발생하는 공사비 물가상승분(150억 원 내)도 받지 않겠다고 덧붙였다.

비즈한국이 입수한​ 반포3주구 입찰제안서 비교표. 기호1번 대우건설(왼쪽)과 기호2번 삼성물산이​ 사업비대여, 공사기간 등에서 차이를 보였다.


사업비 대여 측면에서는 대우건설이 우세했다. 대우건설은 전체 사업비를 0.9% 고정금리로, 삼성물산은 3년물 회사채 금리(현재 1.6% 수준)에 0.25% 더한 금리(약 1.85%)로 대여하겠다고 약속했다. 사실상 절반 수준의 금리를 제시한 대우건설은 금융권과 금융협약을 맺어 주택도시보증공사(HUG) 보증 없이 대출을 실행하고 일정 이자를 회사가 부담키로 한 것으로 전해졌다.

착공 시점과 공사기간은 삼성물산이 앞섰다. 삼성물산은 2021년 5월 중순 착공해 34개월 이내, 대우건설은 2022년 3월 첫 삽을 떠 38개월 이내 완공하겠다고 제안했다. 삼성물산은 지난 3월 지하 4층~지상 35층 규모 아파트 6개 동(641세대)을 짓는 신반포15차아파트 재건축사업 시공사 선정 입찰에서 공사기간을 36.5개월로 제안해 경쟁사인 호반건설(39개월), 대림산업(37개월)에 앞섰는데, 그보다 2.5개월을 더 단축한 셈이다.

양 건설사가 제시한 반포3주구 단지명은 대우건설 ‘트릴리언트 반포’, 삼성물산 ‘반포 프레스티지 바이 래미안’​이다.​


공사비 지급 방식은 대우건설이 ‘분양수입금 내 기성불’로, 삼성물산은 ‘기성불’로 제안했다. ‘기성불’이란 공사 완성도(기성률)에 따라 공사비를 지급하는 방식으로 기성률과 상관없이 분양수입금이 발생할 때 공사비를 지급하는 ‘분양불’ 방식과 대비된다, ‘분양수입금 내 기성불’은 둘을 절충한 방식으로 분양수입금 발생 시 기성률에 따라 공사비를 지급한다. 선분양일 때는 차이가 없지만 조합이 후분양을 추진할 경우, 기성불은 분양수입금 내 기성불과 달리 분양수입금이 없어도 공사비를 지급해야 한다.

조합원 부담금 납부와 환급금 지급 시점에서도 소폭 차이를 보였다. 부담금 납부 시점은 모두 입주 시 100% 납부하도록 제안했지만, 대우건설은 부담금을 미리 납부하면 할인 혜택을 주겠다고 덧붙였다. 환급금 지급에서는 대우건설이 일반분양 계약금, 중도금 잔금 납부 비율로 조기 지급하겠다고 약속했고, 삼성물산은 총회 의결에 따른 환급금 100%를 지급하겠다고 제안했다.

재무건전성 지표는 삼성물산이 우세했다. 양사의 2019년 기준 신용등급·부채비율은 삼성물산 AA+·​72%, 대우건설 AAA(주택도시보증공사), A-(NICE신용등급평가)·​287.7%로 나타났다. 부채비율은 부채를 자본으로 나눈 수치로 기업의 재무안전성을 판단하는 지표다. 통상 200%를 초과하면 재무구조가 불량하다고 본다.

#분양가상한제 대응…대우 “리츠로 추가수익”, 삼성물산 “후분양 추진”

반포3주구 재건축사업 시공사 선정 입찰제안서에는 조합 요구에 따라 ‘분양가상한제 적용 시’와 ‘후분양 적용 시’ 대응 방안이 담겼다.

대우건설은 ‘반포3리츠’ 상장을 통해 추가수익을 확보하겠다고 제안했다. 리츠란 투자자에게 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본‧지분에 투자해 수익을 배당하는 회사를 말한다. 반포3리츠의 구체적인 수익구조는 알려지지 않았다. 이 밖에 △특화 시스템과 마감재를 적용을 통한 건축비 가산비용 극대화 △일반분양 마감옵션제 도입으로 추가수익을 확보 △일반분양 보류지 최대한 확보 등의 계획이 제시됐다.

삼성물산은 민간택지 분양가 상한제 적용 시 최고 분양가를 받기 위해 준공 후 분양을 추진하겠다고 제안했다. 후분양 시기는 조합 총회 의결에 따라 결정하고 준공 후 1개월 내 입주자 모집공고를 내겠다고 약속했다.​

 

#반포주공1단지 재건축 사업은?

 

반포3주구 아파트재건축사업은 서울 서초구 ‘반포주공1단지(3주구)’ 아파트를 정비해 지하 3층~지상 35층 아파트 17개 동(2091세대)을 공급하는 정비 사업이다. 지하철 9호선 구반포역 남쪽 11만 7114㎡(3만 5426평)이 대상이다. 현재 구반포역 지상에 놓인 ‘신반포로’를 기준으로 북쪽의 1‧2‧4주구와 남쪽의 3주구가 각각 조합을 꾸려 재건축사업을 추진하고 있다.

 

반포3주구 아파트재건축조합은 2003년 9월 조합설립 추진위원회를 꾸린 이래로 △2014년 12월 조합설립 인가 △2017년 9월 사업시행인가 △2018년 7월 시공사(HDC현대산업개발) 선정 등 재건축 절차를 밟았다. 하지만 이후 기존 시공사였던 HDC현대산업개발과 공사비 등에서 이견을 좁히지 못해 2019년 12월 시공사 선정을 취소하고 새로운 시공사 찾기에 나섰다.

 

HDC현대산업개발 측은 “현재 (시공사 선정 취소) 총회 결의 무효 확인 소송과 조합에 대한 대여금 반환 청구 소송을 진행 중이다. 입찰 과정의 문제점에 대해서는 법원 판단을 기다리고 있다”고 밝혔다.

차형조 기자 cha6919@bizhankook.com


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