[비즈한국] 국토교통부는 “‘수도권 30만 호 공급계획’ 중 고양 창릉 및 고양 탄현, 2곳에 대한 주민 공청회·전략환경영향평가·중앙도시계획위원회 심의 등이 완료됐다”고 밝히며 6일 공공주택지구 지정(「공공주택법」상 사업구역, 사업시행자 등 확정)을 고시했다.
이로써 ‘수도권 30만 호 계획’ 중 18곳 총 19만 6000호(총면적 3497만㎡) 지구지정이 완료됐다. 부천 대장 등 나머지 지구는 대부분 올해 상반기 중 지구지정이 완료될 계획이라고 한다. 30만 호 공공주도 주택 사업이 본격적인 궤도에 들어서게 됐다.
#고양 창릉·탄현 공공주택지구 지정 완료
남양주 왕숙·하남 교산·과천 등 2019년 10월 지구 지정이 완료된 곳은 연내 지구계획(주거단지 등의 위치·면적 등 평면적 토지이용계획과 층수 등 입체적 계획 수립)을 마련하고, 이와 동시에 주민들과 보상협의체가 구성된 곳을 중심으로 토지보상 절차가 진행된다고 한다. 이 중 일부 지구는 첫마을 시범사업으로, 2021년 말부터 입주자 모집을 시작할 예정이다.
북부간선도로 입체화(1000호, 지구지정), 구의자양재정비(1400호), 증산 빗물펌프장(166호, 지구지정) 등 서울 도심부지 4만 호(63곳)는 설계 공모, 사업계획 수립 등 절차를 진행 중으로 4000호 이상 사업승인(지구지정)이 완료됐다. 2020년까지 1만 6000호 사업승인(지구지정)을 완료하고, 이 중 1000호는 연내 입주자를 모집할 계획이다.
특히 이번에 공공주택지구로 지정된 고양시 창릉과 탄현지구의 입지여건 및 개발구상은 다음과 같다. 먼저 고양 창릉 지구다. 주요 개발 내용을 살펴보면 130만 여㎡(40만 평, 가용면적 37%)이 자족용지로 조성되고, 고양선 전철(14.5km) 등 전체 사업비 20%(2조 원 이상)가 교통대책에 투자되며, 310만여㎡(95만 평) 규모의 공원·녹지 및 호수공원이 조성된다.
창릉지구는 경기도·LH·고양도시관리공사가 사업시행자로 참여하며, 수도권 서북부권의 대표적 일자리 거점지역으로 조성될 예정이다. 판교의 2배가 넘는 130만㎡ 규모의 자족용지(기업·일자리 용지)는 고양선(6호선 새절역~덕양구 고양시청)을 중심으로 교통이 편리한 역세권에 집중 배치하게 된다.
또한 자족용지 인근에 창업주택 등을 배치하여 직주근접형 자족도시 모델을 실현할 계획이며, 공공지원의 일자리 창출을 위해 스타트업 등 창업 인큐베이터 역할을 할 ‘기업지원허브’, 성장단계기업을 위한 ‘기업성장지원센터’를 LH(한국토지주택공사)에서 건설·운영할 계획이다.
탄현지구는 지방자치단체의 재정 여건으로 인해 20년 이상 방치된 장기 미집행 공원 부지를 생태체험·복원공간으로 활용하는 공공주택사업을 펼친다. 신혼희망타운·민간분양 등 총 3만 3000호를 공급하면서 편입되는 장기 미집행 공원 부지의 70% 이상이 친환경 공원(탄현공원)으로 조성된다.
#30만 호 개발 이제 시작…문제는 일자리 창출
고양시 창릉지구와 탄현지구는 좋은 계획이다. 개발 계획이 마무리될 즈음이면 고양시의 위상이 크게 오를 것이다. 하지만 두 가지 목적을 생각해 볼 필요가 있다. 30만 호 개발 계획의 가장 큰 목적은 서울 수요 분산과 고양시 활성화일 것이다. ‘서울로 몰려있는 일자리 및 거주 환경 수요를 비서울 지역으로 분산시킬 수 있을 것이냐’와 ‘그동안 1기 신도시에서 가장 변화가 적어 지역 프리미엄이 낮아진 고양시를 어떻게 업그레이드할 것이냐’가 이번 지구 지정의 핵심이다.
먼저 서울 수요 분산에 대해 전망해 보자. 서울 수요를 분산시키기 위해서는 서울에 있는 일자리 시설을 고양시에 유치하거나 서울까지의 출퇴근이 가능한 교통 환경과 양질의 대규모 베드타운을 조성해야 한다.
창릉신도시에 들어설 일자리는 누가 평가하더라도 자족도시로서 역할을 하기에는 부족하다. 스타트업 기업들을 지원하는 정도라, 서울 일자리를 분산하는 효과는 낮을 것으로 예상된다. 서울로 출퇴근하는 수요층의 거주 수요와 이 거주층이 소비할 상업시설로 수요를 분산시켜야 한다. 이것은 어느 정도 효과를 볼 것으로 예상된다.
고양시는 3개 구로 구성되어 있다. 북쪽부터 남쪽으로 3개 구를 언급하면 일산서구·일산동구·덕양구다. 위치상 덕양구가 서울에서 가장 가깝다. 하지만 지난 25년 동안 덕양구가 아닌 일산서구와 일산동구에 서울의 수요가 분산되어 거주지를 형성했다. 1기 신도시인 일산신도시가 있었기 때문이다. 하지만 이제 일산신도시는 주변에 새롭게 조성되고 있는 2기 신도시(파주 운정신도시·김포한강신도시 등)와 덕양구의 택지개발지(삼송·원흥·향동·덕은 등)와의 경쟁에서 밀려 오히려 수요가 감소했다.
창릉신도시의 소재는 덕양구다. 이곳은 서울의 수요를 수용할 수 있는 좋은 입지다. 이번에 개발될 3만 8000세대는 택지개발지로서 큰 규모이기도 하다. 창릉신도시가 개발을 완료하면 대곡역세권 개발지부터 수색증산뉴타운 개발지까지 미개발지가 없어지게 된다. 고양시 덕양구 전체가 완벽한 도시 지역으로 탈바꿈하게 되는 셈이다. 결국 분당구·과천·하남·광명이 그랬던 것처럼 서울로의 출퇴근 수요층을 확실하게 유치할 수 있는 입지적·상품적 역할을 하게 될 것이다.
창릉신도시 개발로 덕양구의 거의 모든 아파트 입지는 호재를 맞는다. 고양선 추가는 교통이 불편한 입지였던 원당동 구도심마저 활성화할 수 있다. 나아가 삼송신도시가 개발되기 전까지 덕양구의 대장입지였던 화정동까지 입지 프리미엄이 높아지게 될 것이다. 뉴타운이 진행되는 능곡·원당의 재개발도 탄력을 받을 것이고, 서울지하철 3호선·경의중앙선·대곡~원시선·GTX-A·고양선 등 5개 노선이 지나게 될 대곡 역세권 개발도 추진력을 얻게 될 것이다. 결국 덕양구는 ‘완전 호재’가 된다.
하지만 일산서구·일산동구·기존 구 일산신도시 지역 중 비인기 지역은 수요 유출이라는 문제가 발생할 수 있다. 지난 10년간 1기 신도시(분당·평촌·중동·산본)의 시세는 모두 상승했다. 일산서구와 일산동구만 시세가 하락했었다. 2019년 조정대상지역에서 해제되면서 조금씩 탄력을 받고 있지만, 창릉신도시의 입주가 본격화되기 시작하면 신규 아파트 입주가 없거나 다른 호재가 없는 지역은 상품 경쟁에서 도태될 수밖에 없다.
대규모 개발 계획은 늘 면도날 같은 효과가 있다. 면도를 할 수 있지만 의도치 않은 상처가 날 수도 있다. 도태되는 지역에 대한 대비 정책도 늘 함께 고려해야 한다. 3시 신도시 공급으로 수요를 빼앗기게 될 기존 구 신도시에 대한 활성화 정책도 함께 되어야 한다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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