[비즈한국] 대한민국 최초의 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 감염자가 2020년 1월 20일 입국했다. 그로부터 한 달이 지났다. 2020년 2월 29일 현재 확진 환자는 2931명, 확진 환자였다가 격리 해제된 사람이 27명, 사망자가 16명, 검진 진행자는 2만 9154명이다. 말 그대로 코로나19 정국이다.
모든 관심사가 코로나19에 쏠리며 전반적인 경제 움직임이 크게 둔화됐다. 수출·수입 규모가 축소되고, 마스크와 소독제를 제외한 대부분의 제조업 물량이 줄거나 중단됐다. 주식 시장도 매일 큰 폭으로 폭락하고 있다. 우리나라만이 아닌, 전 세계적인 현상이다.
놀랍게도 부동산 시장은 큰 변화를 보이지 않고 있다. 2020년 2월 20일 코로나19 정국에서 대한민국 정부는 19번째 규제 정책을 발표했다. 투기 수요 확산을 막고자 시세가 폭등한다고 판단되는 5개 지역을 조정대상지역으로 추가 지정하고, 이전보다 규제를 강화했다. 전문가들은 코로나19 정국과 맞물린 정부의 강한 규제로 대부분 지역의 움직임이 둔화될 거라고 예상했다. 하지만 시장은 2020년 1월 이전 시장과 거의 달라지지 않았다.
2020년 2월 28일 발표된 ‘주간 KB주택 시장 동향 결과’를 보면 매매 상위 10개 지역 중 군포시와 인천 연수구를 제외하면 8개 지역이 모두 규제 지역이다. 심지어 매매 상승 2위 지역은 투기지역으로 가장 강한 규제를 받는 ‘세종시’다. 대부분 투기지역·투기과열지구·조정대상지역이 상승 지역에 포함돼 있다. 이 현상을 어떻게 이해해야 할까?
정부에서는 “이제야 정부의 투기수요 억제 정책이 효과가 발생하기 시작했다”며 상위 순위에 강남3구(강남구, 서초구, 송파구), 마용성(마포구, 용산구, 성동구)이 빠져 있음을 강조했다. 이 지역들은 대부분 2017년 이후 지난 3년간 30%가량 상승했다. 상승률은 줄었지만, 여전히 상승 지역에 포함돼 있기도 하다.
19번째까지의 강력한 규제 정책과 무관하게 대한민국 부동산 시장은 전개되고 있다. 가격이 상승하는 건 수요 대비 공급이 적거나, 공급 대비 수요가 많을 때다. 여전히 수요가 충족되지 못했다는 의미로 볼 수 있다.
물론 수요에는 ‘실수요’와 ‘투자수요’가 있다. 실수요가 증가하지 않은 상태라도 투자수요가 증가하면 가격이 오른다. 실수요 대비 투자 수요가 더 많아지면 값은 폭등하고 거품이 발생할 수도 있다. 2017년 8월 2일 대책이 나온 이유는 2017년 상승 시장을 두고 투자 수요가 증가했다고 판단했기 때문이다.
2017년 8월 2일 대책은 대한민국 부동산 정책 중 가장 강력한 규제 대책이었다. 그럼에도 효과가 발생할 수 없었던 이유는 이미 당시 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에 투자 수요가 많지 않았고, 대부분 실수요 위주로 시장이 전개됐기 때문이다. 지금 시장도 그때와 크게 다르지 않다.
서울은 대부분 더 이상 규제할 방법이 없을 정도로 강력한 규제를 받는 투기지역이고, 경기도 인기 지역 또한 대부분 투기과열지구로 지정돼 강력한 통제를 받고 있다. 하지만 시세는 계속 상승했다. 19번째 추가 대책이 나온 건 실수요를 투자 수요로 오인했기 때문이다. 결국 지금 투기과열지구 이상의 규제를 받는 지역들은 투자수요가 거의 없다고 봐도 무방하다. 그게 아니면 서울·세종시의 투기지역 상승을 설명할 방법이 없다.
이런 규제지역의 상승 시세를 안정화하기 위해서는 어떤 정책이 가장 효과적일까? 수요가 많은 지역은 공급을 많이 하면 된다. 혹은 수요가 적은 지역과 교통망을 획기적으로 개선하면 된다. 그렇게 하면 수요를 분산시킬 수 있다.
2020년 2월 27일 국토부는 ‘2020 업무보고’에서 3대 목표·8대 전략·2대 민생현안을 발표했다. 계획의 대부분은 일자리를 만들고 양질의 주거 시설을 제공하며, 일자리와 주거시설 간의 교통망을 조속히 확충하는 방안이다. 꼭 계획대로 하길 기대한다. 그것이 대한민국 부동산 시장을 가장 빨리 안정화하는 방법이다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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