5년 만에 주택사업 진출하는 삼성물산, 관전 포인트 셋

[비즈한국] 국내 시공능력평가 1위(2019년 기준) 삼성물산이 5년 만에 주택정비사업 수주전에 모습을 드러냈다. 2015년 서울 서초구 무지개아파트 재건축사업 수주경쟁에서 GS건설에 시공권을 내준 뒤 국내 주택시장에서 자취를 감춘 삼성물산이 수주 활동을 재개한 배경과 실제 수주 단지에 관심이 쏠린다.

국내 시공능력평가 1위 삼성물산이 4년 만에 재건축 수주전에 모습을 드러냈다. 사진=임준선 기자

①삼성물산 “강한 의지로 입찰 추진“ 신반포15차, 반포3주구는 어떤 곳?

“강한 의지를 가지고 신반포15차와 반포주공1단지 3주구(반포3주구) 아파트 재건축사업 시공사 선정 입찰을 추진하고 있다. 공고를 먼저 낸 신반포15차가 복귀전 무대가 될 듯하다.” 삼성물산 측은 주택정비사업 복귀 의사를 묻는 비즈한국의 질문에 이렇게 답했다.

반포3주구 재건축사업은 지하철 9호선 구반포역 남쪽 아파트 1490세대를 재건축해 지하 3층~지상 35층 아파트 17개 동(2091세대)을, 신반포15차 재건축사업은 지하철 9호선 신반포역 북서쪽 아파트 180세대를 재건축해 지하 4층~지상 35층 규모 아파트 6개동(641세대)을 공급하는 정비사업이다.

정비업계에 따르면 삼성물산은 올 1월 각각 서울 서초구 반포3주구와 신반포15차 아파트 재건축조합에 시공사 선정 입찰의향서를 제출했다. 신반포15차의 경우 1월 22일 열린 현장설명회 이후 세 차례 홍보 영상을 제작‧배포하며 수주 의사를 강하게 내비치는 것으로 전해졌다. 1월 14일 입찰 공고를 낸 신반포15차는 현장설명회에서 입찰 의향을 보인 건설사에 한해 3월 9일까지 입찰을 받는다. 반포3주구는 비슷한 시기 대형건설사로부터 입찰의향서를 받았지만, 아직 입찰공고를 내지 않아 별다른 움직임이 감지되지 않고 있다.

반포3주구와 신반포15차 재건축조합은 2019년 12월 각각 기존 시공사였던 HDC현대산업개발, 대우건설과 공사비 등에서 이견을 좁히지 못하고 결별한(시공사 선정 취소, 계약 해지) 뒤 현재 새 시공사를 찾고 있다. 모두 강남권 재건축으로 분양 리스크가 적을 뿐만 아니라 각각 사업 규모와 추진 단계에서 우위를 점해 대형건설사가 눈독을 들이고 있다. 삼성물산 외에 반포3주구에는△현대건설 △대림산업 △GS건설 △대우건설 △롯데건설이, 신반포15차에는 △현대건설 △HDC현대산업개발 △호반건설 △롯데건설 △대림산업이 입찰의향서를 냈다.

삼성물산이 신반포15차 아파트 재건축조합원을 대상으로 제작한 홍보영상 캡처.

사업 규모는 반포3주구가 추진 절차는 신반포15차가 앞선다. 반포3주구와 신반포15차 공사비는 각각 8087억 원(직전 입찰 기준), 2400억 원(현 입찰 상한가)으로 세 배 이상 차이 난다. 반면 사업 추진에서 반포3주구는 2017년 9월 사업시행인가 단계에 멈춰있지만, 신반포15차는 조합원 이주 및 철거까지 마친 상태다. 통상 아파트재건축사업은 △기본계획수립 △안전진단 △정비계획수립 및 정비구역지정 △조합설립추진위원회 구성 △조합설립인가 △건축심의 △사업시행계획인가 △시공사 선정 △분양 신청 △관리처분계획 인가 △조합원 이주 및 철거 △착공 및 준공 등 절차를 밟는다.

문제는 결별한 시공사와의 소송 리스크다. 정비업계에 따르면 반포3주구 시공사였던 HDC현대산업개발은 6일 법원으로부터 반포3주구 재건축조합 계좌에 대한 가압류 결정을 받아냈다. 앞서 총회 결의 무효 확인 및 입찰보증금(500억 원) 반환 소송을 제기한 데 따른 후속 조치다. 신반포15차 역시 기존 시공사였던 대우건설이 조합 총회 결의에 불복해 ‘시공자 지위 확인의 소’를 제기한 상태다. 대우건설 측은 향후 “조합이 시공사 재선정을 강행하면 입찰 금지와 시공사 선정 총회 결의 무효를 구하는 가처분 신청을 낼 것”이라는 입장을 보이고 있다. 기존 시공사가 소송에서 승리할 경우 삼성물산이 수주를 내다보던 사업 자체가 사라질 수 있다.

건설업계 관계자는 “삼성물산이 입찰 의향을 보이는 두 사업장은 한남3구역과 같이 시공사 선정 과정에서 문제가 발생해 재입찰을 진행한 게 아니라 기존 시공사와 결별해 원점에서 시작하는 것과 다름없다. 반포3주구는 사업 규모가 크고 신반포15차는 수주에 성공할 경우 당장 첫 삽을 떠서 수주 성과를 낼 수 있다. 삼성물산은 물론 대형 건설사가 눈독을 들이는 이유”라고 설명했다. 신반포15차 재건축조합 관계자는 “대우건설과의 소송전 및 가처분 신청에서 조합이 이길 거라는 확신을 가지고 있다. 삼성물산, 대림산업, 호반건설이 입찰에 적극적인 관심을 보이고 있다”고 전했다.

②건설부문서 두드러진 실적 부진, 주택사업 수주로 타개할까

삼성물산이 국내 주택사업 수주 경쟁에 뛰어든 것은 최근 발표된 실적과 무관치 않다. 삼성물산 실적발표 자료에 따르면 2019년 삼성물산 매출액은 30조 7615억 원으로 전년보다 1.3%(3941억 원), 영업이익은 8667억 원으로 21.5%(2371억 원) 감소했다. 건설부문은 매출액 11조 6520억 원(3.9%, 4670억 원 감소), 영업이익 5400억 원(30.1%, 2330억 원 감소)을 기록해 상사·패션·레저·식음(웰스토리)·바이오(바이오로직스) 등 5개 사업부문 중 전년 대비 감소 폭이 가장 컸다.

1월 28일 시공사 선정을 앞둔 반포주공1단지 3주구 아파트 전경. 사진=차형조 기자

건설부문의 저조한 실적은 수주 부진에서 기인한다. 건설사의 향후 매출로 인식되는 ‘수주잔고’는 지난 5년간 꾸준히 줄었다. 수주잔고란 총 도급계약금액 중 이행되지 않은 수주액을 말한다. 2019년 말 기준 삼성물산 건설부문의 수주 잔고는 26조 6450억 원으로 전년(27조 9490억 원) 대비 4.7% 감소했다. 2015년 수주잔고 40조 870억과 비교했을 때는 감소폭이 32.9%까지 늘어난다. 특히 빌딩(주택 포함)사업 수주잔고는 2019년 13조 7770억 원으로 전년(14조 7400억 원) 대비 6.5%, 2015년(19조 8380억 원) 대비 30.6% 감소했다. 빌딩·인프라(토목)·플랜트로 분류되는 삼성물산 건설부문 사업에서 빌딩은 가장 수주 규모가 크다.

빌딩사업 중 주택사업 수주잔고는 사실상 2015년 도급계약에서 멈춰있다. 삼성물산 주택사업의 대표적인 수주잔액으로는 신반포한신3차재건축(1조 1070억 원), 온천4구역재개발(9233억 원), 연지2구역재개발(6276억 원), 온천2구역재개발(4240억 원), 개포시영(2730억 원) 등이 있는데 이 무렵 수주한 정비사업은 2023년 말까지 모두 완공된다. 추가 수주 없이는 4년 뒤부터 주택사업 실적이 나올 수 없는 셈이다.

③주택사업 포기 이유였던 불공정 수주, 제도 개선으로 ‘준법경영’ 명분 갖춰

경영이념인 ‘준법경영(Compliance)’은 지난 5년간 삼성물산이 주택사업 수주전을 피한 명분이었다. 삼성물산은 2015년 무지개아파트 재건축사업 수주전에서 GS건설에 시공권을 내준 이후 입찰 경쟁에 뛰어들지 않았다. 아웃소싱(OS) 직원을 통한 금품과 향응 제공이 빈번하게 일어나던 당시 주택정비사업 수주경쟁을 계속할 경우 기업 이미지에 타격을 받을 수 있다는 판단이었다. 이후 서울 강남구 삼성동 상아2차, 서초구 반포동 신반포3차경남, 송파구 잠실동 진주 아파트 등을 수주하긴 했지만 모두 조합과 수의계약한 단지였다.

수주 제도가 정비되면서 복귀 명분이 생겼다. 2018년 6월 개정된 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따라 건설사가 금품, 향응 또는 그밖에 재산상 이익을 제공 또는 약속할 경우 시공권이 박탈되는 것은 물론 2년간 정비사업을 수주할 수 없게 됐다. 이밖에 2018년 1월 국토부 ‘정비사업 계약업무 처리기준’과 2019년 5월 ’서울시 공공지원 시공자 선정기준‘이 각각 제‧개정돼 불공정 경쟁을 감시하는 지침이 추가로 확립됐다. 서울시는 최근 신반포15차와 반포3주구 재건축조합의 자발적인 요청으로 도정법 위반행위를 감시하는 ’공공지원 감독관‘을 상시 파견하는 방안을 검토중이다.

삼성그룹은 이재용 부회장의 국정농단 재판 이후 준법경영 감시체제를 강화하기 위해 김지형 전 대법관을 위원장으로 하는 준법감시위원회를 지난 5일 출범시키는데, 삼성물산은 준법감시위원회와 협약을 맺은 7개 주요 계열사 중 하나이기도 하다.

삼성물산 측은 “두 단지는 사실상 입찰 참여가 확실시 된다. △강한 브랜드파워 △강남권의 시공 실적 △그룹 관계사와의 시너지 △익스테리어(외관)를 중심으로 한 조경 등 삼성물산이 가진 차별성을 부각시칼 계획이다. ‘클린수주’에 대한 민관의 강한 의지에 맞춰 가장 좋은 상품과 가치를 제공할 것이며 불법 홍보전은 할 생각이 없다. 시공 전에는 조합과 충분히 혐의를 거쳐 사업 조건을 맞추고, 시공 중간에는 정확한 데이터를 공유, 입주 후에는 만에 하나 발생할 수 있는 하자에 대해 최대한 신속하고 정확하게 대응할 계획이다”고 밝혔다.