[비즈한국] 부동산 시장은 상승과 하락이 반복되는 곳이다. 1997년 대한민국은 IMF(국제통화기금) 외환위기를 만났다. 중소기업이 도산하고, 대기업이 부도처리 되었다. 부동산이 문제가 아니라 나라 전체가 흔들렸다. 국민은 허리띠를 졸라매며 저력을 발휘했고, 2001년 8월 구제금융 전액을 상환하며 IMF 관리체제가 종료되었다.
이후 몇 년 동안 찬란한 부동산 호황기를 겪으며 부동산으로 돈 번 사람들이 등장했다. 그러나 ‘대한민국 부동산 불패 신화’를 써 내려가던 2008년 어느 날, 전 세계적인 금융위기를 또 한 번 겪게 된다. 이 시절 산업은 구조가 탄탄했기 때문에 여파가 IMF 시절처럼 가혹하지는 않았다.
그럼에도 불구하고 2006년 최고 정점에 부동산을 매입한 사람들의 한숨은 깊었고, 부동산 거품이 더 빠져야 한다는 ‘대세 하락론’이 힘을 얻었다. 2010년부터 2013년까지는 서울 수도권 역사상 가장 암울했던 시기였다. 2003년 투기지역 지정부터 2012년 해제까지 최고의 위상을 유지하던 강남 3구(강남구·서초구·송파구) 역시 작게는 20%, 크게는 50% 이상의 하락을 했다.
2014년 들어 서울 수도권 시장은 대반전을 맞는다. 상승 시장을 맞은 서울 부동산 시장은 2016년까지 인플레이션 이상의 상승을 거듭했다. 이때의 가파른 상승이 2017년 문재인 정부 취임 후 추진된 일련의 부동산 규제의 원인이 되었다. 8.2대책, 9.13대책, 12.16대책 등 대한민국 부동산 역사상 가장 강력한 규제정책이 펼쳐졌다.
하지만 2019년 12월까지 서울의 시세 상승은 놀라웠다. 규제가 무색할 정도로, 올라도 너무 많이 올라 버렸으니까. 쉬지 않고 상승한 가격은 언젠가 시장의 조정을 받을 것이다.
이런 분위기 속에 우리는 2020년 시장을 맞이했다. 여전히 ‘부동산 상승기다’, ‘조정기가 시작됐다’, 저마다 의견이 다르고 어수선한 상황이다. 그렇다 보니 우리나라 부동산이 어디를 향해 가는지 판단이 서질 않는다.
‘대세 하락론’이 힘을 얻었던 시절도 실상을 들여다보면 입지가 좋지 못한 부동산의 시세가 하락했을 뿐, 입지가 좋은 부동산은 단기 조정 후 시세가 꾸준히 상승했다. 이것은 주거시설, 상업시설, 생활편의시설, 교육 시설 등의 인프라가 잘 갖추어진 부동산은 향후에도 튼튼한 투자처가 될 것이라는 의미다.
같은 지역 내에서도 오르는 곳이 있고, 그렇지 않은 곳이 있다. 모든 부동산이 상승하는 ‘묻지마 투자’는 끝났다. 부동산의 스펙트럼이 다양해지는 만큼 양극화 현상은 뚜렷해질 것이다. 지금은 신중하게 안전한 부동산을 찾아야 할 때다. 기회는 지금처럼 뿌연 상황에 숨어있다.
끝이 보이지 않을 것 같은 어두운 터널도 언젠가는 끝난다. 위기는 반복됐지만, 지금보다 어려운 상황도 극복해냈다. 시간이 흐르면, 지금 겪는 부동산 시장도 기억 속의 뉴스로만 남을 것이다. 이제는 눈앞의 걱정은 접어두고 다음 시기를 맞이할 준비를 해야 한다.
과거처럼 무조건 아파트면 선택하던 시대는 지나고 있다. 질적 시장에서는 더 좋은 상품에 대한 수요가 많고 기꺼이 더 비싼 비용을 지불한다. 입지가 가장 중요하다는 것은 불변의 법칙이다. 이제는 부동산 분석 때 입지 외에 한 가지 조건을 더 추가해야 한다. 바로 ‘새 아파트’다. 새 아파트가 어떤 곳에 공급되는지에 관한 공부가 꼭 필요하다. 향후 10년 동안 가장 관심을 가져야 할 대상이다.
반드시 현장에서 확인하고 진행 과정을 직접 정리해야 한다. 스스로 검증한 인사이트가 빠진 정보는 의미가 없다. 정보에 대한 가치는 스스로가 만들어야 한다.
각 지역의 재개발·재건축 호재가 있는 곳의 정보는 이제 가장 중요한 이슈다. 이 이슈들을 제대로 소화하기 위해서는 크게 두 가지 방법으로 체크해 봐야 한다.
첫째는 부동산의 본질을 이해하는 방법에 대한 것이며, 둘째는 지역의 장점은 무엇이고 추가로 고려해야 할 요소들에 대한 이해다. 단순히 지역 개발 계획만 나열하거나, 어려운 용어로 가득 찬 지역분석 논문이어서는 안 된다. 그 지역의 현재 모습을 객관적으로 평가하는 한편, 왜 그런 상황이 벌어지는가를 현지에 사는 거주민의 입장에서 이해가 되어야 한다.
그렇게 해야 현재 거주하는 지역뿐만 아니라 그 외의 잘 모르는 지역들에도 호기심을 갖고 스스로 자료를 분석하고 이해할 수 있다.
왜 사람들은 비싼 비용을 내며 강남구에 살고 싶어 하는지, 강남구에 살 여유가 있음에도 왜 도봉구를 선택하는지를 알아야 한다. 금천구에는 어떤 사람들이 살고 있고, 금천구는 어떻게 지금의 모습을 갖추었는지 알아야 한다. 그렇게 그 지역의 과거, 현재를 정리해야 또 미래를 예측할 수 있다.
지난 3년 간 많은 변화가 있었다. 부동산 시장 기준이 달라졌다. 소비자들의 니즈가 복잡해졌다. 시장 내에서 부동산의 경험치가 많이 누적됐다.
과거처럼 무조건 아파트이기만 하면 선택하던 묻지마 투자 시대는 지나가고 있다. 질적인 시장에서는 더 좋은 상품에 대한 수요가 많고 기꺼이 더 비싼 비용을 지불하는 시대가 왔다. 이것이 향후 부동산 시장을 이해하고 제대로 활용하는 키 포인트가 될 것이다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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