[비즈한국] “2020년에는 어디에 투자해야 하나요?”
최근 가장 많이 받는 질문이다. 20년째 부동산 시장을 분석하고 있는 나도 잘 모르겠다. 정확히 말하면 묻는 이가 어떤 목적을 갖고 어느 정도 기대 수익률을 목표로 투자하는지 잘 모르겠다. 위의 질문은 ‘돈이 없어요. 하지만 투자는 하고 싶어요’라고 말하는 것으로 보인다. 소액으로 투자할 만한 부동산을 찾아달라는 의미일 것이다.
2020년 부동산 투자, 어떻게 해야 할까? 결론부터 말하자면 투자 대상을 찾기 어려운 시기가 될 듯하다. 요즘처럼 입지와 상품에 따라 완전히 다른 방향을 보일 때 부동산 투자는 더 어렵다. 2013년부터 2016년까지는 전국 어디에 투자해도 대부분 수익이 났다. 2017년은 일부 지역을 제외하면 투자하기 어려운 시기였다. 2020년부터는 서울이 투자하기 더 어려워지는 시기가 될 것 같다.
2020년 1월, 여전히 눈에 띄는 곳은 서울 중심지의 새 아파트다. 어차피 서민의 타깃이 아닌 물건이다. 가격이 오르는 것만 멀뚱멀뚱 쳐다볼 수밖에 없다. 부동산 시장 분위기가 가라앉은 가운데, 청약 열기는 여전하다. 그럼 비싼 아파트를 제외한 다른 지역 아파트는 이런 시기에 어떻게 해야 할까?
최근 몇 년간 부동산 전문가가 참 많았다. 3~4년 전까지만 하더라도 부동산 강의는 경매밖에 없었다. 최근에는 이 외에도 다양한 부동산 강의가 많아졌다. 부동산 관련 차트 강의, 빅데이터 강의가 특히 많아졌다. 갭투자 찍어주기 강의도 생겼다. 2000년대 중반 한참 유행했던 재개발 강의도 많이 보인다. 분양권 강의도 활발하다.
지금처럼 다양한 주제로 부동산을 강의하는 건 대한민국 역사상 최초다. 부동산을 오래 봐온 사람에게는 행복한 일이다. 다양한 투자 방법을 함께 나눌 기회가 많아졌기 때문이다.
그런데 우리는 더 혼란스럽다. 이 강의를 들으면 이 투자 방법이 맞는 거 같고, 저 강의를 들으면 저 투자 방법이 적당한 것 같다. 강의를 들을 때마다 새롭다. 유사한 내용을 다른 강사가 하는데도 새로운 강의인 것 같다.
부동산 투자 방법은 수없이 많다. 그렇다면 어떻게 의사결정을 해야 할까? 투자 대상을 선정하는데 정답이 있다고 생각하는가? 강사가 추천하는 방법대로 하면 똑같이 될 수 있을까? 따라할 수는 있다. 문제는 따라만 해서는 전문가와 똑같이 할 수 없다는 것이다. 전문가들은 시행착오를 겪었다. 시행착오 덕분에 강의할 수 있는 콘텐츠가 생긴 것이다.
아파트 갭투자는 가장 쉬운 투자 방법이다. 더 쉬운 방법도 있다. 다세대 빌라 갭투자다. 왜 다세대 빌라 갭투자는 하지 않을까? 아무도 추천하지 않기 때문이다. 상가도 갭투자를 할 수 있지만 마찬가지다. 갭투자의 목적은 시세 상승이다. 상가의 시세가 상승할 것으로 예상되는 지역은 갭투자가 가능하지만 아무도 상가 갭투자를 말하지 않는다. 성공 확률이 높지 않기 때문이다. 전문가들이 다세대 빌라, 상가의 갭투자를 홍보하기 시작하면 여기도 가격이 오를 것이다.
투자는 돈이 조금만 들어가야 한다고 생각하는 투자자가 많다. 당연히 투자금을 최소화해서 리스크를 줄이는 게 좋은 방향이다. 그렇다고 무조건 싼 물건을 매수하면 안 된다. 적정한 물건을 비교적 적은 투자 금액으로 매수하는 것을 목적으로 삼아야 한다.
싸게 사는 가장 좋은 방법 중 하나는 경·공매다. 물론 싸게 사는 것보다 더 좋은 투자 방법은 없다. 경·공매도 싸게 사는 게 주요 목적이다. 미래 가치를 보고 투자하는 것도 쌀 때 사서 비싸지면 판다는 의미다.
하지만 현재 시세대로 사는 것도 하나의 투자 방법이다. 시세 상승 혹은 임대 수익이 확실하게 보장된 지역은 그냥 현 시세대로 사도 좋은 투자다. ‘싸게 사는 것’보다 ‘살 수 있는 물건을 확보’하는 게 더 중요하다.
이처럼 투자 방법에 대해서는 얼마든지 제안할 수 있다. 부동산 투자 방법은 다양하기 때문이다. 하지만 어떤 방법이 정답인지 단정적으로 말할 수 없다. 같은 방법으로 똑같은 성과가 날 수는 없기 때문이다. 각자의 방법을 찾아야 한다. 중요한 건 직접 투자해보는 것이다. 투자 대상에 대해 잘 알고 투자하는 동시에 본인만의 노하우를 만들어야 한다.
부동산에서 가장 중요한 것은 ‘입지’다. 적정 시세를 알 수 있기 때문이다. 매수해야 하는 가격인지, 그렇다면 가격이 더 오를 수 있는지 판단해야 한다. 이를 위해서는 ‘입지 공부’를 해야 한다.
부동산 투자를 할 계획이거나, 부동산을 공부하려면 당연히 ‘입지 공부’가 필요하다. 2년 넘는 기간 동안 비즈한국과 함께 써 온 ‘부동산 인사이트’ 칼럼을 꼼꼼하게 복기해 보길 추천한다. 내용의 대부분이 ‘입지 분석’과 관련돼 있다. 부동산과 관련해 의사 결정이 필요할 때 조금이라도 도움이 됐으면 하는 마음으로 칼럼을 썼다. 2020년에도 김학렬 소장의 부동산 인사이트와 함께!
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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