[비즈한국] 공사비 과다 책정 문제로 과천주공6단지(과천자이) 조합원과 갈등을 빚고 있는 GS건설이 변경계약 협상이 진행되던 2018년 당시 조합장과 공사비 내역서 등 세부 자료를 비밀리에 공유한 것으로 비즈한국 취재 결과 드러났다. 올 10월 새 집행부를 구성한 과천주공6단지 재건축조합은 GS건설과 전 조합 집행부에 각각 부당이득편취와 배임 혐의로 고소를 검토하고 있다.
#“공사비 내역 비공개” 조합장-GS건설의 수상한 정보보안합의
비즈한국이 입수한 ‘정보 보안 합의서’에 따르면 GS건설 A 상무와 과천주공6단지 재건축정비사업조합 B 전 조합장은 ‘과천주공6단지 재건축사업 품질향상 및 도급변경 계약 협의’와 관련된 각종 내역서, 자료 및 도급액 원가 등에 대해 상호 보안을 유지하기로 2018년 10월 합의했다. 상호는 정보 보안 합의를 지키지 않을 경우 민·형사상 책임을 지기로 했다.
정보 보안 합의서는 도급계약 협의와 관련한 세부 내역을 GS건설 A 상무와 과천주공6단지 B 전 조합장, 둘만 공유하는 것을 골자로 한다.
과천주공6단지 B 전 조합장은 도급협의와 관련된 각종 자료 및 원가 자료를 타 조합 관계자는 물론 과천주공6단지 재건축조합 이사·대의원·조합원에게 인쇄물 등의 형태로 공개하지 않기로 했다. GS건설의 동의가 있거나, 계약협상단 사전검토나 조합원 이해를 돕기 위한 자료로서 GS건설이 제출한 금액 등이 제외된 내용은 공개할 수 있게 했다.
GS건설 A 상무는 도급변경 계약이 확정되기 전까지 과천주공6단지 품질향상 내역 및 금액에 대해 과천주공6단지 재건축조합 및 타 조합 관계자, 지방자치단체 등 관련자에게 B 전 조합장 동의 없이 공개하지 않기로 했다.
건설업계 관계자는 “시공사가 재건축조합과 공사계약을 변경할 때 조합장에게만 정보를 교류하기로 합의한 사례는 본 적 없다. 통상 공사비가 변경될 때에는 시공사가 세부 변동 내역을 조합에 제출하고, 집행부인 이사회와 대의원회에서 직접 설명하는 게 일반적이다. 조합 집행부는 공사비 적정성을 검증할 시간을 갖고 총회에 상정해 최종 의결한다”고 설명했다.
#7개월 뒤 공사 변경계약 체결, 공사비 과다 책정 의혹
과천주공6단지 재건축조합은 정보 보안 합의서 작성 7개월 뒤인 올 5월 조합 총회를 거쳐 공사변경계약을 체결했다. GS건설 측이 밝힌 변경 사유는 △소송으로 인한 사업지연 △조합 품질투자로 공사비 증가 △상가조합원 아파트 대형평형 신청으로 일반분양 수입 감소다. 과천주공6단지 재건축조합에 따르면 3.3㎡(평)당 공사비는 기존 423만 원에서 520만 6000원(GS건설 품질투자 평당 29만 원 포함)으로 23%(총 1200억 원 가량) 증가했다.
같은 달 과천주공6단지(과천자이) 일반분양주택 모델하우스가 공개되면서 공사비 과다 책정 의혹이 제기됐다. 늘어난 공사비 대비 질적 향상이 타 재건축 아파트보다 떨어진다는 것. 공사비 세부 상승 내역과 산출 근거가 불분명하다는 주장이 조합원 사이에서 흘러나왔다. 일부 조합원이 ‘과천자이 품질개선자문단’을 발족해 조합 집행부와 GS건설을 규탄하는 집단행동에 나서자 B 전 조합장과 이사진은 9월에 모두 사퇴했다. 2019년 11월 3일 임시총회에서 이병선 신임 조합장을 포함한 새 집행부 10인이 선출됐다.
과천주공6단지 재건축조합 관계자는 “GS건설이 입찰 제안 당시 모든 위험성을 책임지고 무상지분율(조합원이 추가분담금 없이 넓힐 수 있는 면적 비율) 150%를 확정 보장하겠다고 했다. 하지만 2016년 본계약 때 140%, 2019년 변경계약 때에는 도급제로 탈바꿈하면서 지분율은 133%로 저하됐다. 공사마감수준도 강남권 분양아파트의 마감수준 및 시스템을 적용한다고 했지만 공사비가 평당 520만 원으로 과천 지역 최고가로 상승하는 동안 마감 수준은 서울 강남권은 고사하고 인근 과천주공1·2단지보다 못하게 됐다”고 주장했다.
#새 집행부 “배임·부당이득환수 소송 검토” GS건설 “영업비밀 유출 방지 위해”
이병선 과천주공6단지 재건축조합장은 “과천주공1·2단지와 서울 신반포3차 아파트 공사비는 각각 평당 474만 원, 487만 원, 516만 원 수준이다. 공사비가 상승한 내역과 산출 근거가 불분명해 공사비를 어떤 기준으로 협의했는지 검증이 필요하지만 전체적으로 인근단지 대비 최소 250억~500억 원 이상 과다해 보인다”고 주장했다.
그러면서 “GS건설에 공사비 산출내역을 제출하라고 11월부터 요청했지만 지금(지난 31일)까지 답변을 듣지 못했다. 전임 조합장과 GS건설이 공사비의 적정성을 꼼꼼히 검토·심의해야 할 조합 집행부에게 방대한 공사비 자료를 문서 형태로 제공하지 못하게 합의한 것은 공사비 검증을 봉쇄한 것이다. 총회 의결 전에 공사비가 왜 증액됐는지 조합원에게 제대로 전달되지도 않았다. 전임 조합장과 이사진을 업무상배임, GS건설은 부당이득편취 등으로 고소를 검토하고 있다”고 밝혔다.
현재 과천주공6단지 재건축조합은 공사비 조정 대신 품질향상을 GS건설에 요구하고 있다. 변경계약이 조합 총회를 거쳤기에 절차상 문제가 없다는 판단에서다. 세부적으로 △사우나를 포함한 커뮤니티 시설 일부 변경 및 면적 증대(약 15억 원) △세대 창고 현행 418개소에서 2150개소 확대(약 23억 원) △조합원세대 주방가구를 국내산 프리미엄급에서 독일산 중저가로 변경(약 120억 원) △공용부 엘리베이터 홀 마감재 변경(20억 원) △거실 창호를 일반창호에서 시스템창호로 무상변경 △기타 마감에서 시공사 주도 업그레이드 등이다.
이에 대해 GS건설 측은 “정보 보안 합의서는 영업비밀이 외부로 유출되는 것을 방지하기 위해 작성된 것으로 인지하고 있다. 조합원에게 (공사비와 관련해) 공개 가능한 범위까지는 조합을 통해서 공개가 됐다. 공사 원가 등 세부 영업 비밀까지 공개되지 않는다. 영업 기밀에 해당하는 내용을 인쇄물 등의 형태로 제공하지 말라는 것일 뿐 이사와 논의하지 말라는 내용은 없다. 전임 조합장과 협의를 했다고 효력이 없는 것은 아니다. 협의된 부분과 어긋나게 시공할 경우 당연히 시정해야겠지만, 협의가 안 된 부분은 협의를 거쳐야 한다. 현재 현장에서 새로운 조합 집행부와 협의를 진행 중이다”고 밝혔다.
과천주공6단지 B 전 조합장은 “조합 내부의 사정에 의한 채권계약인데 9월 퇴임한 상태에서 언론사와 이야기한다는 게 부적절한 것 같다. (공사비 협상 당시) 이사진과 충분히 검토했다”고만 말했다.
한편 도시 및 주거환경정비법 개정으로 2019년 10월부터 공사비 검증이 의무화됐다. 재건축·재개발조합이 시공사 선정 후 일정비율(10%) 이상 공사비를 증액하려 하거나, 조합원의 20% 이상이 요청하는 경우 정비사업지원기구(한국감정원, 한국토지주택공사 등)의 검증을 통해 공사비 증액의 적정성을 확인해야 한다. 그간 조합·건설사가 시공사 선정 후 공사비를 증액하려는 경우 조합원은 전문성 부족으로 공사비 증액의 적정성 확인이 곤란했다.
#과천주공6단지 주택재건축사업은?
과천주공6단지 주택재건축사업은 경기 과천시 별양동 주공6단지 47개동(1262세대)을 재건축해 지하 3층~지상 35층 규모의 아파트 27개동(총 2099세대, 일반분양 783세대)을 공급하는 정비사업이다. 지하철 4호선 과천역 동남쪽 과천고등학교와 과천~봉담 간 고속화도로 사이 11만 8176.2㎡(3만 5718평)가 대상이다.
과천주공6단지 재건축조합은 2003년 12월 조합설립 추진위원회를 꾸린 이래로 △2010년 4월 2020 과천시 도시·주거환경정비 기본계획 결정 △2011년 5월 정밀안전진단(D등급, 조건부재건축) 통과 △2011년 9월 정비계획 수립 및 정비구역 지정 △2011년 12월 조합설립인가 △2015년 6월 사업시행계획인가 △2016년 7월 관리처분계획인가 △2017년 2월 조합원 이주 △2018년 10월 철거 △2018년 12월 착공 △2019년 5월 일반분양주택 입주자모집 등 재건축 절차를 밟았다. 입주는 2021년 11월 예정이다.
차형조 기자
cha6919@bizhankook.com[핫클릭]
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