[비즈한국] 서울 ‘강남4구(강남·서초·송파·강동구)’와 ‘마·용·성·영(마포·용산·성동·영등포구)’ 지역 총 27개동이 민간택지 분양가상한제 적용을 받게 됐다. 2015년 4월 이후 사실상 중단된 민간택지 분양가상한제가 공식 부활한 셈이다. 적용 지역은 시·군·구 단위가 아닌 동(洞) 단위로, 집값 불안 우려 지역을 콕 집어 ‘핀셋 지정’했다.
국토교통부는 6일 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐, 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정 및 조정대상지역 일부 해제를 발표했다.
민간택지 분양가상한제가 적용지역은 ‘강남4구(강남·서초·송파·강동구)’와 ‘마·용·성·영(마포·용산·성동구·영등포구)’ 지역 27개동이다. 지역별로 강남구 8개동(개포·대치·도곡·삼성·압구정·역삼·일원·청담동), 서초구 4개동(잠원·반포·방배·서초동), 송파구 8개동(잠실·가락·마천·송파·신천·문정·방이·오금동), 강동구 2개동(길·둔촌동), 마포구 아현동, 용산구 2개동(한남·보광동), 성동구 성수동1가, 영등포구 여의도동이 ‘핀셋 지정’됐다.
국토부는 2017년 8·2부동산대책 이후 서울 집값 상승을 주도한 지역 중 일반분양 예정 물량이 많거나, 고분양가 책정 움직임이 있는 지역(구)을 우선 검토했다. 이 중 강남4구는 △정비사업이나 일반사업이 있고 △최근 집값 상승률이 높은 동을 지정하되, 사업물량이 상대적으로 적은 동은 제외했다. 마·용·성·영 지역에서는 후분양과 임대사업자 매각 등으로 고분양가 책정 움직임을 보이는 곳을 선정했다.
한국감정원에 따르면 8·2대책 이후 지난 10월까지 서울에서 아파트값이 10% 이상 상승한 구는 송파구(15.73%), 마포구(12.82%), 중구(12.80%), 용산구(11.66%), 동작구(11.65%), 영등포구(11.47%), 광진구(11.31%), 강남구(11.27%), 강동구(11.00%), 양천구(10.92%), 종로(10.47%), 강서구(10.46%), 성북구(10.24%), 강북구(10.14%), 성동구(10.09%) 등 15곳이다.
주택가격 안정으로 조정대상지역에서 해제된 곳은 경기 고양시, 남양주시 일부 지역과 부산 3개 구(수영·동래·해운대구)다. 고양시 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드)와 남양주시 다산동·별내동은 조정대상지역으로 유지됐다. 고양시 7개 지구는 서울로 접근성이 우수한 신축 단지 위주로 높은 가격을 유지하고 있다. GTX-A 노선과 3기 신도시 관련 교통망 확충 등 개발 호재로 추가 가격 상승도 예측됐다. 남양주시 다산동, 별내동은 서울 인접 신도시로 최근 집값 상승세가 뚜렷했다.
민간택지 분양가상한제 적용을 피해간 지역과 조정대상에서 해제된 지역이라고 안심할 순 없다. 국토부는 민간택지 분양가상한제 적용을 받지 않는 서울 타 지역과 과천, 하남, 성남 분당, 광명 등 서울 외 투기과열지구에 모니터링을 강화해 고분양가 책정 움직임 등 시장 불안 우려가 있으면 추가 지정을 검토할 방침이다. 조정지역에서 해제된 지역도 과열이 재현될 경우 재지정을 검토한다.
주택 가격 상승을 야기하는 투기 세력 규제 방침도 제시됐다. 국토부는 10월 착수한 ‘서울 지역 실거래 관계기관 합동조사’에서 편법 증여·대출 규제 미준수 등 불법 행위가 발견될 경우 관계기관에 통보해 엄정 대응한다고 밝혔다. 국토부는 이상 거래로 의심되는 1536건을 분석해 11월 내에 1차 조사 결과를 발표할 방침이다. 2020년 2월부터는 국토부를 중심으로 ‘실거래 상설팀’을 구성해 전국의 실거래 신고를 상시 모니터링하고, 관계기관이 참여하는 부동산시장 점검회의도 정례화할 계획이다.
김현미 국토교통부 장관은 이날 주거정책심의위원회 모두 발언에서 “오늘이 그(민간택지 분양가 상한제) 첫 단추를 꿰는 날이다. 심의회 결과에 따라 민간택지 분양가상한제 적용지역이 결정된다. 적용지역은 10월 1일 밝힌 바와 같이 분양가 상승률이 높거나 서울 집값 상승을 주도한 지역 중에서 동별 단위로 지정할 것이다. 특히 분양가 관리를 회피하고자 하는 단지가 있는 지역은 반드시 추가 지정하도록 하겠다. 시장교란 움직임이 확대될 경우 모든 정책수단을 동원하여 추가 대책을 강구하겠다”고 밝혔다.
이로써 2015년 4월 이후 사실상 폐지된 민간택지 분양가상한제가 공식 부활하게 됐다. 2015년 4월 정부는 주택법 시행령 개정해 모든 민간택지에 적용되던 분양가상한제의 적용을 조건부로 바꿨다. △3개월 동안 아파트 매매가격이 10% 이상 오르거나 △아파트 거래량이 전년보다 두 배 이상 급증한 지역, △평균 청약경쟁률이 20 대 1을 초과하는 지역이 적용 검토 대상이 됐다.
2017년 11월 국토부는 8·2부동산 대책의 후속 조치로 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정 요건을 완화했다. 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역 중에서 △최근 1년간 아파트 분양가격 상승률이 물가 상승률의 2배 초과하거나 △3개월간 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가 △2개월 동안 월평균 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 국민주택규모(85㎡) 이하의 경우 10 대 1을 초과한 지역이 적용 검토 대상이 됐다.
국토부는 10월 29일 주택법 시행령 개정을 통해 민간택지 분양가상한제 시행 요건을 또 한 번 완화했다. 분양가상한제 대상인 민간택지 범위를 ‘직전 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 지역’에서 투기과열지구로 확대한 게 핵심이다. 투기과열지구인 서울 전 지역과 세종, 경기 과천, 광명, 하남,성남 분당구, 대구 수성구 등 전국 31곳이 상한제 사정권에 들게 됐다.
함영진 직방 데이터랩장은 “민간택지 분양가상한제 적용 지역은 분양가 심사를 통해 택지비와 건축비의 적정성이 관리된다. 서울같이 고분양가가 만성화된 지역은 시행사 또는 건설사의 과도한 이윤이 제한되면서 종전보다 분양가가 하락하고 소비자도 내집 마련에 좀 더 합리적인 선택이 가능해질 것”이라고 말했다.
함 데이터랩장은 그러면서도 “하지만 분양가상한제 실시가 기존 주택시장의 가격안정 효과를 이끌어내기는 제한적이다. 2007년과 달리 전국 시행이 아닌 데다 분양가상한제가 적용되는 단지에 청약 쏠림과 분양시장 과열을 부추겨 ‘로또 청약’ 논란을 낳을 수 있다. 품질이 낮은 주택이 공급됨에 따라 주택산업의 기술 발전이 저해된다거나 기업의 경제 활동을 제한하고, 장기적으로는 수익성 저하로 공급이 위축될 가능성이 있다는 점도 부각된다. 최근 준공 5년 이하 새 아파트 선호가 높아진 것도 분양가상한제 적용에 따른 공급 축소 우려가 선반영된 결과라는 분석도 있다”고 말했다.
차형조 기자
cha6919@bizhankook.com[핫클릭]
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