[부동산 인사이트] 미분양, 원인을 알면 기회가 보인다

[비즈한국] 미분양이 나는 이유는 크게 3가지다. 첫째, 입지가 안 좋거나 둘째, 가격이 비싸거나, 셋째, 분양 물량이 많을 때 미분양이 난다.

하지만, 대부분의 경우 시간이 이 3가지 문제를 해결해 준다. 먼저, 입지가 좋지 않은 경우는 기반시설이 하나씩 갖춰지면서 해결이 된다. 신도시, 또는 택지개발 지구의 단지들이 그런 예이다.

둘째, 가격이 비싼 경우는 인플레이션이 되거나 주변 시세가 오르면서 해결된다. 서울 같은 주요 도심 내 단지들이 그렇다.

셋째, 물량이 많은 경우야 말로 시간이 해결해준다. 2007~2009년 송파구 잠실동이 그런 사례다.

그런데 시간이 지나도 해결이 안 되는 단지들이 있다. 가격이 비싸지도 않다. 입주 물량이 문제도 아니다. 그런데도 미분양인 건 어떤 의미일까?

지난 3개월 동안 몇몇 분들에게 미분양 관련 상담을 했다. 몇 분은 이미 계약한 상태였다. 소위 ‘차떼기’ 계약이었다. 차떼기 계약은 인터넷 카페나 부동산 스터디 모임에서 단체로 방문하여 계약하는 경우다. 계약을 중계한 주최측은 아마도 분양대행사에게 ‘커미션’을 받았을 것이다. 소위 MGM 마케팅(Members Get Members Marketing, 권유 마케팅)이다.

좋은 물건, 양호한 물건, 괜찮은 물건이라면 소개받아도 서로 좋은 일이다. 하지만, 계약 전 자신만의 인사이트로 객관적 판단을 해보는 시간이 필요하지 않을까?

미분양 물건을 분석하는 것은 간단하다. 왜 미분양이 났을까 생각해 보면 된다. 2014~2016년 분양 아파트 중 미분양이 난 단지는 대부분 문제가 있었다. 이 시기 대부분의 단지가 분양 완판에, 프리미엄까지 형성되었기 때문이다. 심지어 완판이 되면 안 되는 단지들까지 완판이 되었다.

이렇게 좋았던 시장에서 왜 미분양이 낮을까? 홍보가 제대로 되지 않아 다른 사람들은 모르는데, 내 눈에만 띄었던 것일까? 내 수호천사가 나만을 위해 남겨둔 것이었을까? 부동산에 나만 아는 정보는 없다. 

가격이 그 물건의 가치를 평가해 준다. 좋은 물건이라면 수요층들이 미리 대기하고 있다. 싸고 좋은데 나만 아는 물건은 없다.

갭투자로 돈을 벌었던 2013~2015년간의 시장은 어떻게 된 것일까? 물건 본연의 가치가 드러난 것이 아니라 투자자들끼리 주고받으며 가격이 올랐다.

입지 여건이 이전보다 좋아진 것도 없고, 교통·교육·상권·환경 등의 새로운 호재도 없는데 왜 구 아파트의 시세가 올라갔을까 의심해야 했다.

물론 그런 시장이 반복되면 시세가 오르기도 한다. 그래서, 시장의 패턴을 확실하게 활용할 수 있으려면 해당 입지에 대한 여러 가지 공부를 미리 하고 있어야 한다.

그럼에도 불구하고, 갭투자가 가능했던 입지는 대부분은 도심이나 기반시설이 갖춰진 신도시였을 것이다. ‘나홀로 분양’, 기반시설이 없는 택지지구 등의 미분양은 좋게 봐줄 방법이 없다. 교통망도 없다. 학교도 없다. 상권도 없다. 그냥 자연환경만 쾌적하다. 요양할 목적이 아니시라면 이런 미분양 물건은 매수하면 안 된다.

미분양 물량 체크 방법에 대해 알아보자. 

먼저 국토교통부 통계누리에서 주택·미분양주택현황보고를 선택한 후 시군구별 미분양 현황을 선택한다. 시군구별로 관심 지역 미분양 물량을 확인해 보자. 미분양에는 준공 전 미분양이 있고 준공 후 미분양이 있는데, 준공 후 미분양은 악성 미분양이다.

어디의 어떤 단지가 미분양인지 어떻게 확인할까? 여러 가지 방법이 있지만 가장 쉬운 방법은 네이버 부동산이다. 검색창에다가 ‘미분양 아파트’라고 검색하면 바로 정리되어 소개된다.

구체적인 미분양 단지에 대한 상세 설명이 나온다. 언제 어떤 규모로 분양했는지 말이다. 아울러 추가 미분양 단지가 함께 나오기도 한다. 여기서 분류를 해야 한다. 준공 전 미분양인지 준공 후 미분양인지다. 단지 세부정보에 들어가면 분양시기와 입주시기가 나오기 때문에 쉽게 분리할 수 있다. 미분양 물량 체크부터 어떤 단지가 어떤 조건으로 미분양인지 확인하는 방법이 어렵지 않다.

만약 해당 단지에 관심이 있으면 단지 상세 정보에 있는 전화로 문의를 해도 좋다.

마지막으로 시군구 단위 입지 분석에서 가장 많이 활용하는 자료 중 하나인 미분양 관리 지역 까지 확인하면 완벽한 미분양 공부가 된다. 요즘 종종 언급되는 HUG, 즉 주택도시보증공사에서 매월 말일자로 자료를 정리해 준다.

미분양 관리 지역 분석 시 가장 중요한 것은 언제 미분양 관리지역이 되었고, 언제 미분양 관리지역에서 해제되느냐다.

부동산 시세 변동률과 함께 미분양 물량을 몇 개월만 꾸준히 체크해 보자. 해당 지역의 부동산 경기를 확실하게 파악할 수 있다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 팟캐스트 ‘세상 답사기’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야할 아파트는 있다’(2019) 등이 있다.

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