디에이치아너힐즈 '임대주택 차별 논란', 소셜믹스는 가능할까

[비즈한국] “행복주택 디에이치아너힐즈 당첨됐는데 고민입니다. 보통 행복주택이면 아파트에 일반분양이랑 행복주택이랑 섞어 놓던데, 여긴 아예 동이 다르고 그 건물만 7층으로 지어져 마치 상가 건물 같아요. 입주하면 아이가 3살이라 어린이집에 다니고, 5살이면 유치원에 갈 텐데 차별대우 받을까 그게 제일 걸려요. 신경 안 쓰고 살아도 되지만 임대주택 애들은 따돌린다고 들어서 괜히 그래요.”

지난 8월, 자신을 서울 개포동 재건축 아파트의 공공임대주택(행복주택) 당첨자로 소개한 네티즌 글이 화제가 됐다. 강남 최고급 아파트 단지로 거듭난 디에이치아너힐즈(개포주공3단지)가 공공임대주택 동을 조합원 및 일반분양 동과 다르게 지어 차별했다는 게 논란의 핵심이었다. 최고 7층 높이의 공공임대주택 동이 층수와 외장재에서 최고 33층 규모의 타 동과 다르다는 일부 임대주택 당첨자의 주장이 뒤를 이었다.

총 23개 동, 1320가구 규모로 재탄생한 디에이치아너힐즈는 2016년 8월 분양 당시 1순위 평균 청약 경쟁률이 100.6 대 1에 달했다. 4457만 원이던 3.3㎡(평)당 평균 분양가는 주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증 계획 반려로 4137만 원에 조정되기도 했다. 병원, 교통, 학군에서 접근성이 우수한 데다 현대건설이 선보인 프리미엄 주택 브랜드 디에이치(THE H)의 첫 적용 단지로 관심을 모았다. 현대건설은 △강남 최대 커뮤니티 △강남 도심 최초 테라스하우스 △공원 전망과 사생활보호를 모두 잡은 세대 내부 △현대미술관 콘셉트의 조경 및 단지 환경 △강남 최고 스카이라운지 등을 강점으로 내세웠다. 2016년 분양을 시작해 올 8월 말부터  입주를 시작됐다.

디에이치아너힐즈의 행복주택(전용 49㎡, 15평) 85가구는 모두 단지 북쪽 주차장 출입구 양측 301동과 323동에 배치됐다. 최고 33층 규모의 다른 동과 달리 최고 7층 규모에 외벽 전체가 짙은 갈색으로 지어졌다. 강남구 재건축사업과 관계자는 “해당 동에는 작은 평형을 원하는 조합원 분양분도 존재해 임대주택과 차별했다고 볼 수 없었다. 나머지 아파트 전체에서 60㎡ 이하의 가구는 없기 때문에 작은 평형의 가구가 별도 동으로 들어선 것이다. 건축 자재는 다른 동과 동일하다”고 설명했다. 실제 두 동에서는 23가구가 조합원에게 분양됐다.

정부는 2003년 은평뉴타운을 시작으로 아파트단지 내 분양주택과 임대주택을 함께 조성하는 ‘소셜믹스(social mix)’ 정책을 펼치고 있다. 저소득층이 거주하는 임대주택도 접근성이 좋은 곳에 살 기회를 주고, 사회·경제적 배경이 다른 주민이 어울려 살게 하려는 취지다.

주거환경정비법에 따라 재개발사업을 할 때는 시도지사가 기준을 정해 전체 30% 이하에서 임대주택을 건설하게끔 한다. 현재 각 시·​도의 재개발 임대주택 의무건립비율은 서울 10~15%, 경기·​인천 5~15%, 기타 지역 5~12%다. 세입자 수가 과다할 때에는 5%포인트(p) 범위에서 추가 부과할 수 있다. 정부는 4월 이 의무비율 상한을 각각 5%p 높이는 내용의 ‘주거종합계획’을 발표하기도 했다. 재개발사업과 달리 재건축사업은 의무건립비율이 없지만, 용적률 완화 시 늘어난 용적률의 절반을 임대주택으로 지어야 한다. 

재개발·​재건축 사업지에서 조성된 공공임대주택이 조합원 및 일반분양 단지와 분리된 곳이 적지 않다. 앞서의 디에이치아너힐즈 외에도 재개발단지인 서울 흑석7구역(아크로리버하임)과 염창1구역(e편한세상 염창), 재건축단지인 방배3구역(방배 아트자이), 삼호가든4차(반포 센트럴 푸르지오 써밋)의 일부 동에 행복주택이 몰렸다. 한강 전망으로 큰 인기를 끈 아크로리버하임의 경우 한강 전망 반대편 2개 동에 행복주택이 배치됐다. 

지자체는 공공임대주택 차별을 막기 위해 건축심의기준을 마련하고 있다. 서울시의 경우 임대·​분양주택을 혼합 배치할 때 설계 및 마감자재를 동일하게 써 평면 및 건물형태 등으로 임대주택과 분양주택이 구분되지 않도록 건축심의기준을 두고 있다. 이 밖에 임대주택이 엘리베이터 코어 등을 공유하고 기타 교통·​일조·​소음 등에서 차별되지 않도록 규정하고 있다. 

하지만 전용면적 차이로 공공임대주택과 조합원 및 일반분양 주택을 물리적으로 융합하기는 어렵다는게 당국의 설명이다. 서울시 건축계획팀 관계자는 “서울시는 건축심의기준에 따라 조합원 할당 주택과 임대주택의 차별을 막고 있다. 평형이 비슷할 경우 둘을 섞도록 유도하지만 임대주택은 30~40㎡대 소형 평형이기 때문에 통상 대형 평형인 조합원 동과 섞이기 어렵다. 같은 평형이 아파트 저층부터 고층까지 적용되기 때문”이라고 설명했다.

입주민과 입주예정자의 우려가 커짐에 따라 국토교통부는 실태조사에 나섰다. 국토부 주택정비과 관계자는 “아파트를 지을 때 (각 층) 단면이 같기 때문에 같은 평수로 한 개 동을 짓는다. 임대주택의 경우 소형 면적이기 때문에 단지 상황에 따라 대형 평형인 조합원 할당 주택과 불가피하게 분리되는 경우가 있다. 하지만 논란이 된 개포3단지(디에이치아너힐즈)​의 경우 해당 동에 조합원 할당 세대가 있었고 더 좋은 조경과 외장재를 사용한 것으로 확인했다”며 “건축심의 과정에서 철저하게 소셜믹스가 이뤄질 수 있도록 보완 지시했다. 소셜믹스 논란 직후 지자체에 지시해 (공공임대주택 분리) 실태를 파악 중이다”고 말했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “고급주택 단지에서 생활과 소득 수준이 다른 두 계층이 섞이는 건 쉽지 않다. 과거 뉴스테이의 경우 소득 7~8분위(숫자가 높을수록 소득이 높음) 가구가 임대주택에 입주했는데 현재 행복주택이나 다른 공공임대주택 입주 가구는 소득 4분위 이하다. 이들이 소득 9~10분위와 융화한다는 것은 쉽지 않고 서로가 힘들 수 있다”며 “지금까지 임대주택 물량을 할당해 물리적으로 양쪽을 융화시켰지만 저소득 계층이 실생활에서도 믹스(융화)가 될 것이냐는 고민할 필요가 있다. 차라리 소득 4분위 이하 가구가 살 주거공간을 더 많이 공급하는 것이 나을 수 있다”고 지적했다.

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