[부동산 인사이트] 분양가 상한제 이후 부동산 시장 어디로 가나

[비즈한국] 7월부터 서울 강남권 중심으로 아파트 매매가가 상승하기 시작했고, 2018년 10월 이후 조정되던 전세가 역시 8월부터 상승으로 터닝했다. 매매가와 전세가가 동시에 오르는 시장이 되었기 때문에 1997년 IMF나 2008년 세계금융위기급의 급격한 경기 위축이 없는 이상 이러한 상승 분위기는 유지될 듯하다. 

이에 정부는 민간택지 분양가 상한제 카드를 사용하기로 결정했다고 10월 1일 발표했다. 향후 부동산 시장에서 가장 주목해야 할 포인트는 분양가 상한제의 영향이다. 

분양가 상한제의 영향과 관련해 분양 시장과 기존 아파트 시장으로 나누어서 봐야 한다. 분양 시장은 다시 재건축·재개발 시장과 신규 분양 시장으로 나눌 수 있다. 

먼저 재건축·재개발 시장이다. 셈법이 복잡해졌다. 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)에서 제안하는 가격으로 선분양으로 갈 것인지, 아니면 다른 전략을 찾을 것인지 조합마다 입장이 다르다. 이미 관리처분인가가 난 사업장들은 특별한 사정이 없는 이상 분양을 할 것이다. 분양가 상한제를 피하기 위해서 서둘러 분양할 가능성이 높다. 

사업시행인가가 난 단지들도 분양을 할 것이다. 하지만 초기 단계 단지들은 사업 연기를 할 것이다. 결국 2020년까지의 신규 분양 물량은 지장 없을 것으로 예상되나 2021년, 특히 2022년 이후의 서울 내 신규 공급은 확정된 것이 거의 없다. 해당 단지 조합원들 역시 이탈할 가능성을 배제할 수 없다. 그렇게 되면 사업은 더 지연될 수밖에 없다.

다음은 신규 아파트 분양 시장이다. 이번 문재인 정부에서 가장 혜택을 많이 받는 대상은 현금 자산이 풍부한 가점 높은 세대다. 주변 시세의 50~70% 수준으로 공급되는 입지 좋은 신규 분양 아파트는 당첨되는 순간 3억~10억 원 정도의 시세차익이 난다. 소위 ‘로또 아파트’다. 결국 9억 원 이상, 즉 중도금 대출 없이도 자금 조달이 가능한 청약 가점이 높은 층들은 신규 분양 시장의 최대 수혜자다. 

마지막으로 기존 아파트 시장이다. 최근 아파트 시세의 상승 원인을 제공한 상품이다. 미래 공급 일정을 불안해하는 실거주 수요층들이 집중적으로 양호한 입지의 준신축 아파트들을 집중 매수하고 있다. 

이러한 추세는 2021년까지는 지속될 것으로 보인다. 가격이 부담스럽다고 판단될 때까지는 가격 상승까지 연결될 것으로 전망된다. 인기 지역의 시세가 상승하면 비인기 지역까지 상승세가 전파된다. 

서울과 인근 지역 신축 아파트들은 계속 상승할 것이고 미분양 물량도 소진될 것으로 예상된다. 정부의 분양가 규제 정책이 지속될수록 서울 등 인기 지역의 시세는 상승할 수밖에 없는 시장이다. 

반면 지방 부동산 시장은 양극화가 더욱 벌어질 것으로 전망된다. 서울 및 인근 지역에 대한 관심이 높아지면 높아질수록 지방 수요층들도 서울 수도권으로 몰릴 가능성이 높기 때문이다.

서울 주택 시장 전망은 현 정책 방향성대로라면 가격은 불안하게 오를 것이다. 가장 강력한 투기 세력 억제책이었던 9·13 대책은 실수요 위주 시장에서는 효과가 없었다. 오히려 수요와 공급의 미스매칭으로 시장 불안정이 심화되고 있다. 

미래에 대한 불안감으로 수요는 증가하는 경향이 있고, 분양가 상한제 등의 규제 정책으로 공급은 줄어든다고 판단하기 때문이다. 결국 공급에 대한 불안감이 해소되지 않는다면 중장기적으로 가격이 오를 수밖에 없다. 주택 시세는 수요 공급으로 해결해야 하는 문제다. 

지방 부동산 시장은 서울 부동산 시장과는 수요 규모가 다르다. 광역시 정도를 제외하면 자체 수요만으로 시장이 움직이는 경우는 거의 없다. 외부 투자자들이 들어오기 전까지는 거의 시세 변화가 없다. 

2013~2015년 전국적인 대세 상승장처럼 투자 수요가 시장을 주도할 때가 아니라면 오히려 시세가 조정될 가능성이 높다. 실수요 자체도 줄고 있는 데다 투자 수요까지 유출되기 때문이다. 따라서 지방 소도시 투자는 지양해야 한다. 

반면 광역시는 지방 소도시와 다른 조건이다. 100만 명이 넘는 인구 내에서 자체 수요가 있기 때문에 새 아파트 수요, 기존 아파트 수요가 증가하는 곳이 있다. 

특히 재건축·재개발 사업이 지속적으로 추진되면 해당 지역 내 부동산에 대한 관심이 증가하고 이는 이주 수요, 투자 수요의 증가로 이어진다. 최근 ‘대대광’, 즉 대구, 대전, 광주의 상승은 이러한 시장의 요구를 반영한 결과로 볼 수 있다.

대대광의 본격적인 상승 이전에 부산의 상승이 있었다. 2009~2016년은 부산광역시의 시장이었다. 신규 아파트 공급이 많았고, 이로 인해 기존 아파트 시세들도 크게 상승했다. 부산광역시가 상승하자 울산광역시와 창원시도 상승했다. 울산광역시는 2010~2015년 전국 톱 3 지역이었다. 

현재 부산, 울산, 창원은 조정시장이다. 상승장의 마지막엔 늘 조정이 왔었다. 이 가격이 적정 가격인지 거품 가격은 아닌지 판단하는 시기다. 

결국 대구, 대전, 광주의 상승 역시 지속적으로 이어지지는 않을 것이다. 이미 대구와 광주의 기존 아파트들은 시세 상승이 멈추었고 일부 지역 단지들은 조정되고 있다. 

다만 기존 아파트 시세와 신규 아파트 시세가 거의 차이가 없기 때문에 신축아파트, 특히 분양 아파트에 대한 수요는 조금 더 진행될 것으로 보인다. 따라서 대구와 광주는 현재 신규 분양 시장 위주로 시장이 전개되고 있다. 

가장 늦게 시장의 변화를 시작한 대전은 입지 좋은 곳의 기존 아파트와 재건축·재개발 신규 아파트 집중 공급 지역들에 관심이 높은 상태다. 내년까지 대전 시장은 상승세가 멈추지 않을 듯하다.

결론적으로, 향후 부동산 시장은 다양한 전략이 필요하다. 꼭 현장에서 실제 매물과 시장 환경을 확인하기 바란다. 모든 의사결정의 책임은 자신에게 있다. 

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 팟캐스트 ‘세상 답사기’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야할 아파트는 있다’(2019) 등이 있다.

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