제주 빈집공유 '다자요' 크라우드펀딩 둘러싼 논란

[비즈한국] 농어촌의 빈집을 활용해 중개와 운영으로 수익을 얻는 스타트업 ‘다자요’가 최근 사업에 불법성이 있다는 것이 지적되어 잠시 사업이 중단됐었다. 다자요의 사업은 농어촌민박업에 기반을 둔 것이었지만 집주인이 자기 집에 거주해야 한다는 농어촌정비법의 농어촌민박업 허가 요건을 충족하지 않은 점 때문에 경찰 조사와 시정권고를 받았다. 이에 남성준 다자요 대표는 농어촌민박업의 요건을 법적으로 위반했음을 인정하면서 법률 검토를 꼼꼼히 한 후 사업 모델을 수정해 다시 오픈 하겠다고 밝힌 바 있다(관련기사 제2의 타다? 주목받던 스타트업 다자요가 '불법' 된 사연). 

​다자요는 ​두 달 만에 사업을 다시 재개하겠다고 나서서 현재 크라우드펀딩 플랫폼인 와디즈에서 투자형 펀딩을 준비 중이다. 이를 두고 한쪽에선 근본적인 문제는 해결하지 않은 꼼수라고 주장하고, 중개플랫폼인 와디즈에서는 문제가 없다고 말한다. 어떤 사정인지 알아봤다.

새로 수정된 다자요의 비즈니스 모델은 ‘주주들만의 공간+한 달 이상 장기임대+코워킹스페이스​’의 형태다. 여전히 농어촌의 빈집을 활용은 하되 농어촌민박업이 아닌 임대업 형태로 전환했다. 다자요는 자금 마련을 위해 9월 말 와디즈 주식형 펀딩을 오픈할 예정이며, 현재는 다자요와 예비투자자 간의 질문과 답변을 통해 커뮤니케이션이 진행 중이다. 

다자요는 그동안 와디즈에서 숙박권 혜택을 주는 리워드형 펀딩과 투자 금액을 이자와 함께 돌려주는 채권형 펀딩을 진행했던 것과는 다르게 주식형 편딩을 준비하고 있다. ‘빈집정기구독+코워킹스페이스’ 사업을 위한 주주를 모집한다. 투자자에게는 투자 금액에 따른 공간이용권과 주식이 제공되며 목표 금액은 약 5000만 원이다. 모집 상황에 따라 최대 7억 원까지 증액한다는 계획이다. 주식형 펀딩의 경우 목표 금액의 80%에 미달하는 경우 증권 발행 자체가 취소된다는 점을 감안해 목표 금액은 보통 실제 목표액이나 예상액보다 낮게 책정된다. 와디즈는 리워드형 펀딩에서는 통상 10%를, 주식형 펀딩에서는 5~10%의 수수료를 받고 있다.

숙박업계 관계자는 “에어비앤비를 통해 직접 숙박객을 모집하던 것을 와디즈를 통해 숙박권을 투자 형태로 파는 것”이라며 일종의 꼼수라고 주장했다. 이 관계자는 “이미 사업 모델에 시정권고가 있었는데도 형태만 달리한 것이라 불법성 논란은 다시 불거질 수 있다”며 “이를 중개하는 와디즈에도 일정 부분 잘못이 있다”고 말했다.

이에 대해 와디즈는 “와디즈는 중개플랫폼으로 펀딩을 진행하는 기업에 대해 펀딩 적합성과 사업성, 성장성 등을 중심으로 심사하면서 사실 확인 의무를 다하고 있다”며 “이번 다자요 펀딩은 사업 자금 마련을 위한 것으로 코워킹 스페이스 건축 등 신규 사업을 위한 경영상 목적임이 확인되었다”고 밝혔다. 또 불법성 논란에 대해서는 “다자요의 멤버십이 ‘주주’로 그 대상이 특정되어 있고, 도시재생이라는 공익 목적의 임대업이기에 크라우드펀딩이 제한되는 업종이 아니라고 판단했다”고 말했다. 

와디즈는 “제주시 행정당국에서도 한달살이는 숙박업이 아닌 단기임대로 해석하기 때문에 다자요는 숙박업에 해당되지 않아 단속 대상이 아닌 것으로 보인다”는 내용을 법무법인을 통해 확인했다고 전했다. 이를 근거로 다자요가 준비하는 새로운 사업모델이 숙박업에 해당한다고 볼 수 없기 때문에 농어촌정비법을 위반하지 않으며 적법한 사업모델로 판단했다는 것이다.

하지만 와디즈는 ‘투자 위험 주지 및 고지’를 통해 일반적인 주식형 투자 대상에 대해 ‘자본시장법’에 따라 원금 손실의 위험 및 환금성 제약에 대해 명시하고 있다. 또 다자요 투자의 직접적 위험요소로 “최근 명확하지 않은 법적 해석에 관한 이슈가 있어 사업모델을 일부 변경한 사항이 있습니다. 명확한 법적해석이 존재하지 않은 상황에서 예기치 못한 법 적용에 따른 영업위험이 증가할 수 있습니다”라고 고지하고 있다. 

와디즈는 “본격적인 펀딩 전 7~10일 동안 펀딩 모델을 사전에 공개해 오픈 예정 단계를 거치고 있다. 이때 사업 모델에 대해 사업자와 예비투자자 간 공개 질문과 대답을 통해 자연스럽게 검증이 이루어진다”고 전했다. 27일 현재 다자요도 오픈 예정 단계에 있다. 

와디즈는 다자요의 기업가치를 약 49억 원으로 평가했다. 주당 가격은 1만 5000원 선이다. 지난 2018년 8월 와디즈 2차 크라우드펀딩에서 다자요가 3억 원의 주식형 펀딩에 성공했을 당시 기업가치를 약 17억 원, 주당 가격을 6000원 대로 평가했던 것에 비해 기업가치를 1년 만에 32억 원이나 올린 것. 와디즈는 다자요 자체의 기업가치 산정에 근거를 둔 수치라 밝히며 내부적으로 서류 등을 통해 검증했다는 입장이다. 남성준 다자요 대표는 최근 다자요에 1억 원을 투자한 인라이트벤처스가 다자요의 기업가치를 30억 원 정도로 평가한 것에 근거를 두고 기업가치가 산정됐다고 밝혔다.

최근 와디즈로부터 펀딩 진행 제안을 받은 스타트업 대표는 “스타트업 입장에서는 와디즈 펀딩은 홍보 수단이기도 하다. 자금 수혈을 받는 개념도 있지만 펀딩 자체가 소비자에게 브랜드를 알리는 통로가 된다”며 “하지만 와디즈 자체를 너무 신뢰해서는 안 된다. 11번가나 G마켓, 쿠팡 등의 오픈마켓이 믿을 만하더라도 그들이 중개하는 물건까지 모두 검증된 것은 아닌 것과 마찬가지다”고 말했다. 

와디즈를 통해 펀딩을 받은 스타트업 관계자는 “무언가를 만들겠다는 구상만으로도 펀딩이 가능한 시대다. 크라우드펀딩에 성공해도 중간에 엎어지는 스타트업들도 많다. 그렇다고 스타트업 특성상 시작점부터 모든 것이 검증될 수도 없는 상황”이라며 “투자에 신중을 기해야 하지만 스타트업과 크라우드펀딩의 본질적인 리스크는 어쩔 수 없다”고 진단했다.

크라우드펀딩은 미래에 대한 가치투자의 개념이기 때문에 그 자체에 본질적인 위험 요소를 안고 있을 수밖에 없다는 것이다. 결국 선택은 소비자의 몫이 될 수밖에 없다.

다자요는 사업의 불법성이 대두되기 전인 지난 7월까지 제주 내 2개 지역, 4채의 빈집을 숙박업 형태로 운영해왔다. 남성준 다자요 대표는 지난 9월 20일 와디즈에 다자요의 코워킹스페이스가 빠르면 9월 말, 늦어도 10월까지 공사를 완료하고 본격적인 코워킹 비즈니스를 시작하겠다며 사업 진행상황을 설명했다. 

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