"시세보다 싸다더니" 서울시 역세권 청년주택 임대료 논란

[비즈한국] 16일 첫 입주자 청약접수가 시작된 역세권 청년주택(민간임대주택)의 임대료가 주변 오피스텔 시세와 비슷하다는 지적이 나왔다. 서울시는 전체 공급 물량 90%에 달하는 민간임대주택 임대료를 주변 시세의 85~95%로 책정했다고 밝힌 바 있다. (관련기사 서울시 '역세권 청년주택' 첫 입주자 모집, 기대와 우려)

역세권 청년주택은 서울시가 용도지역 상향, 용적률 완화, 절차 간소화, 건설자금 지원을 하면 민간 사업자가 대중교통이 편리한 역세권에 주거면적 100%를 임대주택으로 지어 대학생, 청년, 신혼부부에게 우선 공급하는 정책이다. 

서울시는 충정로역 인근과 강변역 인근 역세권 청년주택 583실에 대한 입주자 모집을 16일부터 3일간 실시한다. 전용면적 16~35㎡(5~11평) 규모 청년주택 중 서울시가 직접 공급하는 공공임대주택은 총 67실(충정로역 49실, 강변역 18실), 민간이 공급하는 임대주택은 516실(충정로역 450실, 강변역 66실)이다. 공공임대주택과 민간임대주택의 임대보증금과 임대료는 각각 주변 시세의 30%, 85~95%수준이라고 입주자 모집 공표 당시 서울시는 밝혔다. 

그런데 부동산 정보 플랫폼 ‘직방’이 충정로역 역세권 청년주택(어바니엘 위드 더 스타일 충정로, 총 499실) 중 민간임대주택 450실의 임대보증금과 월세를 분석한 결과 임대료가 주변 오피스텔 시세와 비슷한 것으로 나타났다. 충정로역 역세권 청년주택 민간임대 물량의 임대보증금은 3640만~1억 1280만 원, 월세는 29만~78만 원이다. 

올해 서울에서 거래된 오피스텔과 비교했을 때 역세권 청년주택은 월세는 낮았지만, 보증금이 모든 면적에서 높은 것으로 나타났다. 서울에서 거래된 오피스텔의 평균 임대료는 △ 전용면적 20㎡ 이하 보증금 2723만 원, 월세 44만 원 △ ​20~30㎡ 보증금 2947만 원, 월세 51만 원 △ ​30~40㎡ 보증금 3707만 원, 월세 61만 원이다. 전용 면적 30㎡ 이하의 경우 역세권 청년주택이 월세가 낮고 보증금이 높았지만, 전용 30~40㎡는 보증금과 월세 모두 역세권 청년주택이 서울 오피스텔 평균 임대료를 웃돌았다.

올해 서울 원룸(단독다가구) 시세와 비교했을 때는 격차가 좀 더 벌어진다. 계약면적 20㎡ 이하인 서울 원룸의 평균 임대료는 보증금 1551만 원, 월세 35만 원으로 역세권 청년주택(임대보증금 30%)과 비교했을 때 보증금은 절반 이하, 월세는 비슷한 수준이었다. 하지만 20~30㎡는 역세권 청년주택의 보증금이 서울 원룸보다 두 배 이상, 월세는 10만 원 이상 높은 것으로 나타났다. 30~40㎡일 경우 보증금은 최대 3배 이상, 월세는 20만 원 이상 높았다. 

직방이 월세를 보증금으로 환산해(환산전세금) 비교한 결과에서도 역세권 청년주택은 서울 원룸 월세 거래가격에 비해 높은 것으로 나타났다. 오피스텔과 비교했을 때에는 전용면적 20㎡ 이하만 낮았고, 20㎡ 초과 규모에서는 더 높은 모습을 보였다. 전용면적 20㎡ 이하 역세권 청년주택의 환산전세금은 서울 오피스텔에 비해 1000만~2000만 원 낮았지만, 20~30㎡의 경우 1000만 원 이상, 30~40㎡는 6000만 원 이상 높게 책정됐다. 평균 환산전세금은 서울 신축 오피스텔과 비슷한 수준이었다. 3.3㎡(평)당 임대료도 비슷했다. 

역세권 청년주택 소재지인 충정로 인근(서대문구·마포구·​종로구·​중구)으로 한정하면 어떨까. 신축 오피스텔을 제외하고 비슷한 양상을 보였다. 충정로역 역세권 청년주택의 환산전세금(3.3㎡당) 대비 인근 오피스텔의 환산전세금은 △20㎡ 이하가 92%였지만 △​20~30㎡의 경우 104% △​30~40㎡의 경우 110%인 것으로 나타났다. 원룸과 비교했을 때에는 △​20㎡ 이하 109%, △​20~30㎡ 144% △​30~40㎡ 184%로 격차가 커졌다. 다만 인근 신축오피스텔과 비교했을 때에는 △​20㎡ 이하 85%, △​20~30㎡ 93% △​30~40㎡ 90%로 임대료가 낮은 수준으로 책정됐다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “청약접수를 시작하는 ‘어바니엘 위드 더 스타일 충정로’의 공공지원 민간임대주택의 임대료는 인근 지역과 2019년 거래된 ​서울시의 ​월세 임대료에 비해 높은 수준은 아니다. 다만 전용 20㎡ 이하만 평균 거래가격에 비해 낮은 수준이지, 그 외 면적은 거래가격과 비슷한 수준에 임대료가 책정돼 서울시에서 발표한 것처럼 시세의 85~95%라고 보기는 어렵다”​며 “​과도하게 높은 수준의 임대료는 아닌 것으로 판단하지만 서울시에서 청년의 주거 질을 높이고 주거 비용을 낮춰 주는 효과는 기대하기 쉽지 않아 보인다. 민간임대주택은 주거 취약계층보다는 기존 오피스텔 월세를 감당할 수 있는 청년계층이 수평 이동할 수 있는 주거상품의 하나가 될 가능성이 높아 보인다”고 지적했다. 

이 같은 주장에 대해 서울시는 16일 설명자료를 내며 즉각 반발했다. ​서울시 주택공급과 관계자는 ‘비즈한국’에 “역세권 청년주택은 공공임대(주변 시세의 30%), 민간 특별공급(85%), 민간 일반공급(95%)으로 나뉘는데, 민간 공급분만 가지고 비교하는 것은 편향된 비교가 될 수 있다. 더욱이 신축 아파트인 역세권 청년주택은 대부분 수년에서 20년이 넘은 단독 다가구와 건립연도에서 차이 날 뿐 아니라, 각종 주민 편의시설을 가지고 있어 주거환경 자체가 다르다. 또한 발코니가 없는 오피스텔과 달리 발코니 확장이 기본이라 임대료 산정기준이 된 전용면적보다 25~30% 면적증대 효과가 있다”​고 밝혔다.

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